连“炒房大亨”都金盆洗手了
提到张羽冲，只要在网上搜索一下，有关他投资房地产的传奇故事数不胜数。但这一位伴随着中国房地产市场而崛起的炒楼牛人，今年初却爆出其实他在两年前就准备“金盘洗手”了，想回归到艺术领域，继续他最初的“艺术家”梦想。从首席圆号手，到“炒房大亨”，再回归艺术，张羽冲究竟有着怎样的心路历程。连“炒房大亨”都要金盆洗手了，如今的中国楼市，你还看得透吗？ 艺术家梦想逼出第一桶金 张羽冲出身于一个书香门第，父母都是大学的教授、博导，爷爷更是国内顶级的科学家，可谓家境优越。虽然父母、社会都更愿意接受一个敦厚、踏实的孩子，但张羽冲认为，在年轻的时代(上世纪80年代初)，自己是另类，具有创造力、思想也天马行空的一个人。他是当年高考山东济南唯一一个被招进去中央音乐学院的学生。读大学期间，他就开始用课余时间当手风琴的家教。结果，大学毕业时，他就成为了当时非常少有的“万元户”。 在中央音乐学院毕业后，张羽冲进入了某交响乐团工作，当时他的梦想也是成为一名艺术家。他有天赋，又肯拼，于是顺利当上了首席圆号手，之后更成为了乐团的团长。然而，在他的理解中，艺术家拥有着绝对的“财富的自由、时间的自由”，只有这样，才能让思想天马行空，发挥出最大的创意，而不被金钱、不被生活打扰。为达到这一终极梦想，他想到，首先要解决钱的问题。 做电器生意，投资佐丹奴专卖店、韩国料理，张羽冲赚到真正意义上的第一桶金。在最初的创富过程中，张羽冲并没有放弃自己的主业——交响乐团。别人看到的是他无限的风光，背后的辛酸却只有自己才知道。“比如别人在9点钟开始练琴，我却已经在之前的7点到8点就已经跑完了两单生意；别人在中午吃饭休息的时候，我又开始在外面跑，连中午饭都顾不上吃。这些，都是他们看不到的。” 在1997年后，张羽冲离开了交响乐团，他开设了专门的机构从事钢琴教学，培养出大批在国际上获奖的学生，部分学生甚至进入了维也纳音乐学院、柏林音乐学院进修。 一次性“炒楼”上百套成达人 在1999年的一次买房中，张羽冲偶然发现了当中的赚钱之道，于是，经过深入研究、精密计算之后，拥有更多时间自由的他，决定在楼市中淘金。张羽冲认为，这可以让他更快地奔向“艺术家”梦想。 除了早期的个人作战，几套几套的出手之外，后来的他，大多都是采用更加“极端”的方式进行购买：做楼盘的“批发商”。比如，在聚集一帮有实力的朋友，在一个楼盘一次性购买50套、100套，然后等升到一定程度就出售，赚中间的差价。“这已经是从最初的个人投资，转化为‘个人品牌’投资。这样团购式运作，力量、实力都更加强大，使自己拥有了与开发商谈判的条件，能拿到更低的折扣，赚到更多的利润。” 看好就果断购买，而且不贪心，有一定涨幅就迅速抛掉。这是张羽冲习惯性的动作。十几年来，张羽冲的操作诞生过无数的经典案例，转过其手的房子有多少？积累了多少的财富？他并不愿意多说，也许他也不一定能够记得清。 这两年名下物业已基本抛尽 虽然是闻名全国的炒房牛人，但张羽冲目前手中仅有几套非常优质的物业。“其他的我在两三年之前就已经基本抛掉。从那时候开始，我就逐步退出了住宅市场的投资。” 或许，别人很羡慕张羽冲的成功，也很想从中他的创富之道中得到启发。但在他自己看来，这些都是“很没意思、很俗气”的事情，就是在讲钱。“我特不愿意别人问我怎么赚钱，你是什么眼光买房卖房，这特别没意思。”他认为，他的创富之路是在特定的时代完成的。“当时，什么都缺，什么都是新鲜的，机会很多。只要你把握好机会，就一定能赚到钱。但现在，已经是很难复制的了。” 对于自己从房产投资中的获益，张羽冲笑言自己也很“鄙视”这一行为。“我经常说，我本是为艺术而生，结果为了生存而落在了人间的田头上，为衣食住行而奔波，心中无限地遗憾。”在他看来，这并不是一件让自己自豪的事情，反而更希望宣扬一下自己在钢琴教学方面所获得的成就。 张羽冲认为，音乐、诚信是他人生的两大关键词。音乐是他一生的事业、梦想；诚信是他做人的准则，也是他今天获得成功的最关键因素，让他得到了无数的朋友、资源。 张羽冲“至牛”炒楼史 1999年刚有按揭贷款鲜有人有投资意识时，张羽冲即出手按揭北京华腾园，共购入5套单位； 2003年，非典期间房地产低迷，大手笔购入北京富力城50套房产； 2005年，地产调控期间再次出手投资； 2007年底将所有住宅全部脱手； 2009年国际金融危机，提前空仓的张羽冲杀入海南布局旅游地产，以最低15000元/平方米的价格先后购入包括东和·福湾、海南清水湾等项目的物业； 2012年，家居产业受国家地产政策的影响，整个产业都不景气之时，张羽冲则一举拿下北京东香江全球家居CBD核心馆45个商铺。 记者点评：回看张羽冲14年的投资轨迹，他每次出手都是在市场不清楚或悲观期，但随后的市场走势都证明了他独到的眼光。 炒楼牛人谈炒楼 目前的高房价并不安全 ——“一有风吹草动，马上就崩溃。我觉得目前的房价也是这种状况” 张羽冲的投资，与一般炒房者喜欢囤积房产，渴望利益最大化的行为有着天壤之别，显得更加决断。张羽冲认为，在目前的市场环境下，不太适合做长线，短平快的操作可以让风险更低。“中国的房价到达了现在这个程度，很多人都是想不明白为什么的，支撑高房价的理由并不充分。就像前几年的股市一样，冲上了4000点、6000点，所依托的是什么？并不清晰，但依然有人奢望冲得更高。结果，一有风吹草动，马上就崩溃。我觉得目前的房价也是这种状况。” 同时，他认为，如果长线持有的话，一来目前的高房价并不安全，这几年都不太适合做房地产投资，二来租售比回报很不理想，这也是他要退出住宅投资的一个重要原因，要远离风险。“不像十几年前，我用80来万的首付在北京买了10套房子，每套房子一年的回报率达到了10~12%，而银行的贷款利息才6%左右，我赚租金和利息的差额，除掉还银行的利息之外每个月还有1万块钱的生活费，20年后就等于送我10套房子。而现在，买一套房子每年的租金回报率只有2%左右，自己没得住还要倒贴，不划算。”在他的投资经当中，租售比是一个判断投资是否安全、是否适合长线持有的一个重要标准。“如果租售比理想，那就一定适合买，否则就要再做其他的判断。” 买房应规划“4个8年” ——“年轻人不应该过早背上沉重的负担，应该把精力多放在事业上” 而对于年轻人目前因房价高企而难以买到房子的问题，张羽冲表示，这些人本来就不应该这么早就背负房子这一巨大的负担。“我觉得政府应该做好规划，把社会各个层次的人画成四个框。首先，必须让年轻人在大学毕业后的第一个8年，只需要不到工资的1/5，就能租到房子居住，这个很重要；而在第二个8年，让所有人能够买得起廉价的房子；第三个8年能让这些人能买得起改善型房子；第四个8年，能让少数人有能力买到具有创新性，而且给城市带来活力的房子。” 张羽冲认为，这样的发展架构，在确保社会稳定的情况下，还不失于有活力。“前两种，需要限价，并制定准入标准，第三种则需要适度限价。最后一种，则需要放开价格，这是社会创新、活力的标志。” 张羽冲认为，年轻人不买房就不敢结婚，是因为心理不够强大。“年轻人不应该过早背上沉重的负担，应该把精力多放在工作、事业上，争取更好的前途、收入。这样，即便房价每年都上涨，只要前途更好了，工资更高了，还用担心房子的问题吗？”信息时报
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