杭州房价跌了，佛山会被波及吗？
、你也许听说过蝴蝶效应：当一只蝴蝶扇动翅膀的时候，可能会因此引起千里之外的一场飓风。楼市中的蝴蝶效应比比皆是，所以，当今年2月杭
州楼市出现波动、房价下跌，会给千里之外的佛山楼市带来什么样的影响呢？而最近众议纷纷的银行信贷收紧，又会带来怎样的作用呢？
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杭州现象冲击：
佛山供需正常，开发商还在拿地
南方都市报(以下简称南都)：2月24日，杭州楼市出现波动，位于万达商圈的北海公园项目降价4000元/平方米推出准现房清盘特惠价，成为马年
第一降的楼盘，引起业内震动。
请各位分析下该楼盘房价下调背后的原因是什么？与浙江温州有着相似经济模式的佛山，是否会出现这样的情况？
车德锐：我也关注了这个情况，其主要原因还是杭州库存压力太大，供求关系明显失衡，即供过于求。而自去年年底以来，银行信贷政策收紧，
放款比较慢，当楼市需求方开始观望时，进一步加剧供求关系的压力，导致开发商只能大幅度调价出货。
虽佛山与长三角部分城市经济结构有点相似，但杭州、温州等城市的房产投资属性更大一些，并不是外来人口减少造成的。而佛山正好相反，投
资性购房基本消失，随着广深客外溢，需求并未减少，从供需情况来看，佛山还属于健康。
但这也不意味着佛山房价没有下调的可能性，比如这条新闻被民众看到后，心理预期会受到影响，担心佛山也可能会出现这种情况，从而造成市
场上短暂的观望情绪。一旦造成这种情况，开发商为了资金回流，也只能通过销售等渠道来打破这种观望，举措无非是特价房、加大优惠力度和折扣
。据我了解，佛山部分资金紧张的开发商已有了类似动作，以特价房和额外优惠等暗方式来吸引市民购房。
姜沣桐：我同意车总的观点，杭州之所以出现这种情况，反映楼市供求关系有些变化。杭州作为一个热点城市，近几年楼市供应量比较大，随着
从去年开始银行紧缩银根政策，当消费需求不足、楼市库存较大时只能通过降价打破格局。
展开来看，国内楼市整体还是比较稳定的，但不排除个别城市因存在泡沫还会出现价格的下跌。我个人认为，泡沫比较大的二线城市今年可能有
问题，这些城市以省会城市为主，包括大连、青岛等，目前因供过于求已出现游离状态，很多三、四线城市已有价无市。引起这些的主要原因是，国
内楼市受政策影响严重，随着政策预期的变化，消费者出现观望后，资金紧缺的开发商只能降价回笼资金。我认为，目前杭州属于个别现象，佛山可
能也会受到冲击，但影响不会大。
陈骏良：杭州部分楼盘价格出现跳水，我认为只是个案，并不具备代表性，是媒体太过于敏感。据国家统计部门最近的报告，1月份全国70个大
中城市中，只有温州出现下跌，其他均比较稳健。
就佛山而言，1、2月份都是每年的传统淡季，成交量下滑是很正常的。2月24日，益田在凤岗拿地楼面价超过7000元/平方米，说明开发商还是看
好楼市的。其实，现在最能影响楼市成交的还是银行信贷政策的收紧，房贷利率上调后，无疑会对购房者的门槛提高，成交量也会有所下滑。
至于楼价下滑的情况，佛山暂时不会出现。去年全市普通商品房价格还不到9000元/平方米，仅土地、建安成本就占了很大一部分，总体价格不
会有大的变动。
2
信贷持续收紧：3月份一些楼盘或降价出货
南都：近日，以兴业银行等为主的民营银行，开始暂停房地产贷款，开发商有没有遇上这样的情况，若停贷会对开发商造成哪些压力？本月中旬
，佛山多家银行已上调了按揭贷款利率，这对佛山楼市造成什么影响？
车德锐：首当其冲，会对开发商的资金链造成影响。开发商拿地、建设、营销都需要从银行贷款来完成，一旦中间任何环节的贷款出现问题，整
个建设和销售等一系列环节都会受到影响。
以我的观察，银行信贷政策收紧以后会成常态，自去年年底开始的这一轮信贷政策收紧更多是中央治理影子银行的举措之一，一旦放松这些影子
银行便会死灰复燃。目前，佛山小额贷款公司业务量开始收缩。若收紧一段时间又放开的话，那等于是白费劲，所以信贷政策收紧应该是要持续的。
此外，利率市场化也会常态化，从去年7月份以来，央行不再给银行设置上下限，而是要求其对行业风险进行评估后再决定。对于具备风险的行业来
说，额度紧、利率高是以后信贷政策的常态。如此一来，中小企业会雪上加霜，中小型开发商受影响更严重，导致市场分化更加明显。
信贷政策持续收紧，资金链紧张势必给开发商带来恐慌。个别开发商为回笼资金不排除进行价格调整，但时间不会太长。整体来看，因佛山市场
一直比较稳健，房价会处于稳健，毕竟需求比较旺盛。
姜沣桐：以我了解，目前佛山各大金融机构早已从严审批按揭贷款，虽无正式发文，但执行过程中明显严格了很多，甚至部分银行已停止贷款。
对于开发商来说，一旦金融机构停止贷款，就意味着人体缺血一样，整个回流线路被切断。
一旦给开发商的贷款从严，甚至减缓放款速度后，对资金紧缺的开发商来说，只能逼迫其甩货、降价来回笼资金。若现在这种趋势继续下去，不
排除到了3月份，佛山部分资金紧缺开发商旗下的楼盘开始降价出货。现在还没出现问题，主要是去年大部分开发商销售都比较好，资金上扛一两个
月没问题，若时间一长，开发商可能就撑不住了。
信贷政策收紧后，如利率上浮会对消费者有所限制，他们的购房欲望下降。
陈骏良：我认同两位的观点，对于佛山来说，住建部出台的调控政策一直影响不大，但现在的融资贷款、按揭贷款、利率上浮等金融政策，对佛
山楼市来说，影响还是挺大的。
去年下半年以前，购买商品房基本能够享受8 .5折基准利率优惠，但现在大多数都上浮了，部分甚至上浮了30%。随着经济大环境不是很好，大
家挣钱更难了，这就导致购房者买房的成本压力更大了。此前还有人说，扫黄行动会对房地产租赁市场造成影响，其实受影响较大的还是镇区的农民
房，商品房影响有但不大。
3
佛山楼市跳水猜想：开发商有准备，市场会更加分化
南都：其实在2008年初，受金融危机影响，佛山房价经历过一次跳水，当时的经济大环境与今天有何不同？相比去年的钱荒，哪个对楼市带来的
影响大？为什么？
车德锐：首先，我认为最大的区别在于，2008年的世界金融危机对开发商来说，来得太突然了，大家毫无准备。但有个因素要考虑，当时在售的
楼盘多是1993年左右的土地，这些地多是开发商通过置换拿到的，土地成本很低，部分地块甚至是零成本。对于开发商来说，遇上这样的情况，因成
本比较低，有条件支撑其价格下调。
但现在，用1993年的土地建设的在售楼盘已不多，很多楼盘都是近几年拿地建设的，土地价格要比那批楼盘高很多，加上建筑成本越来越高，开
发商根本没办法大幅度调价。另外，2008年受金融危机影响，大批企业倒闭，人都是往外走，而现在，随着经济复苏，企业回流，许多人开始在佛山
安家置业，情况已有很大不同。
姜沣桐：对，当时爆发的金融危机让开发商毫无准备，为了能让企业存活，只能通过降价的方式回笼资金。随后，随着中央4万亿救市，房地产
市场迅速复活，看到高利润后，所有的企业都参与进来，进行房地产开发。但现在国家已非常明确，通过紧缩信贷政策将不擅长做房地产的企业挤出
市场，同时通过信贷政策抑制需求、提高利率、设置门槛。
去年出现的钱荒和现在的信贷政策持续收紧，对于楼市来说两者产生的影响都很大，但钱荒只持续了一段时间，而现在的金融政策持续性收紧，
对于可能存在泡沫的楼市来说更治本。
陈骏良：2008年的楼市受世界金融危机影响，就像人得了急性病一样，市场迅速瓦解。但现在不一样，国家通过信贷政策犹如中药一般慢慢调理
一直处于病中的楼市。我也认同车总的观点，国家的信贷政策将持续收紧，以前太过疯狂。由此一来，整个房地产市场将越来越分化，大型房企融资
渠道多，中小房企资金压力大，导致市场更加分化。
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