佛山房价涨跌的标准有哪些
1月全国楼市成交遇冷、杭州两楼盘大幅降价、部分银行暂停房地产贷款、房地产A股持续大跌……当前，楼市又走到了十字路口，房价涨跌众说纷纭
。
业界此前普遍看好今年佛山楼市走势，纷纷认为房价将稳中有升。但随着信贷持续收紧，加上外部环境影响，业界对佛山房价的研判出现了巨大分歧
。
佛山富通地产常务副总经理姜沣桐坦言，对今年楼市走向，去年年底还偏向乐观，现在已经转为审慎悲观了，他认为“房价会持稳，就算下降，不会
超过10%”。而佛山中原策略研究中心总监车德锐说，“佛山开发商很恐慌，已经做好预案，谁都不想做降价的第一个”，“未来三个月，佛山房价
会下降10%左右”。不过，亚太城市房地产协会会长谢逸枫、深圳市天为房地产顾问有限公司总经理李宝柱、合富辉煌佛山市场研究部副总监李兴旺
等人认为佛山房价今年会继续小幅上涨。
信贷成为影响房价首要因素？
南方日报：您判断楼市风险、房价涨跌的标准有哪些？
车德锐：楼市风险跟投资比例成正比，房价涨跌来自于供求双方的博弈，信贷政策成为影响今年供求双方博弈以及房价的首要因素。
姜沣桐：房价涨跌最明显标准是看市场的成交量，房价会随成交量波动；其次是政策面，比如货币政策以及房产登记制度、房地产税、土地增值税等
更为宏观的政策；当然也有国际市场的影响，如汇率、美国货币政策等。
佛山市房地产业协会秘书长陈骏良：楼市是否有风险主要还是看刚性市场的供求关系，以及房价的合理性。如果市场商品房积压过多，炒房过多，价
格过高，超出刚性人群的购买力，那就有风险了。
李宝柱：首先，国家宏观经济条件、货币政策是决定房价的首要因素。其次，房地产市场供需关系是影响房价的重要因素。再次，地价在房价上涨中
起决定性因素。此外，还包括影响房价的其他相关政策、社会大事件波动等因素。
李兴旺：房价涨跌，宏观看经济面和政策面；微观主要看供求关系。
谢逸枫：判断中国与城市的楼市风险、房价涨跌，主要是根据宏观经济、市场供求、房企资金、政策调控等四个基础层面，并且考虑到其他因素的影
响，譬如货币发行量、外汇变动、人口变化、城市规划与基础设施的改善、地价情况等。
房价未来三个月下降10%？
南方日报：据您分析，当下佛山楼市的风险有多高？今年佛山房价会怎么变，变化幅度有多大？
车德锐：佛山楼市，纯投资客户占比10%左右，加上自住兼投资的客户合计占比不到20%，投资比例很低，说明楼市泡沫、风险很小。跟2008年相比，
今年没有那样的经济大冲击，2008年还有不少项目用的是1993年的地，现在早期土地消化得差不多了，地价高了很多，房价下跌的空间没有那么大。
现在，佛山已经从国际金融危机中基本恢复过来，在谋求下一轮的发展。这些情况说明佛山房价当前没有大跳水的空间。
不过，今年房贷收紧，开发商慌了，佛山恰逢节后意外风波，佛山开发商就更慌了，必须采取行动了。佛山潜在的购买力是够的，楼盘来访量节后开
始回升，但是众多买家开始观望，楼盘来访量比往年同期要少一些。
信贷收紧，开发商资金链紧张，在买卖双方的博弈中，买方逐渐占据优势地位，房价必须调整，不调整就没人买单，不过调整幅度有限。根据经验值
，我预判，未来三个月，东莞房价会下降10%左右，5月是低位，6月慢慢有起色，折扣会收一些，但压力依然蛮大。
降价有个过程，开始是暗降，特价房、额外三五个点的折扣、一次性付款额外优惠等就是暗降，现在大概有10%—20%的开发商这么做了。接着是明降
，热点区域的项目直接降价，引发连锁反应，如果信贷持续紧张，出现明降没有太大悬念。
有些人认为今年信贷情况会跟往年一样，阶段性收紧，其实不然。首先，由于美元走强以及反腐推进，资金外流，银行体系外的流动性在收缩；新一
届中央政府出手整顿影子银行，卡紧银行额度，银行体系内的流动性大幅收缩；再次，互联网金融刺激银行推出更多理财产品，提高揽储成本，进而
推高贷款利率。所以无论对谁，贷款是紧张的，利率是高的，而且这个时间不会短。
房价今年有望保持稳定？
南方日报：在各种因素影响下，长期来看，佛山房价将有何调整？
姜沣桐：今年，佛山楼市的利空因素有信贷收紧、热钱外流、供应量偏大、经济转型未见拐点以及节后意外风波，利好因素有城市幸福指数较高、经
济逐步复苏、房价相对较低。对今年楼市，去年年底我还比较乐观，但是看见信贷政策持续收紧之后（政策对中国房地产的影响力高达60%），我的
看法已经转为审慎悲观：今年佛山房价会持稳，就算下降，不会超过10%。节后佛山的市场偏冷，成交在萎缩，各大楼盘每周很少出现双位数成交，
有五六套已经算不错，而去年几十套的都有。开年状况显示今年形势比较严峻的苗头，等全国两会的政策面以及三四月份的市场表现出来之后，全年
的局势才会真正明朗。
陈骏良：单从数据上来看，相比周边城市，或是与佛山经济水平相当的城市比较，佛山房价还是比较低的，去年一手住宅均价没到9000元/平方米。
但这并不一定就说佛山楼市不存在风险。如果全国有不少城市，或是周边城市普遍出现降价、滞销等情况，市场消极情绪势必会漫延至佛山，佛山也
会降价，2007—2008年就出现过类似情况。如果全国楼市和周边城市楼市比较稳定的话，佛山房价今年应该变化不大。
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲：非住宅市场风险较高，普通住宅市场较为健康稳健，豪宅类库存量消化周期长。截至1月底，佛山一手住宅库存消
化周期大约8个月，处于健康范围内。其中，普通住宅与公寓处于供需基本平衡的态势，豪宅洋房消化周期达到15个月，别墅高达20个月。同时，非
住宅商品房库存消化周期高达57个月，接近5年，出现供过于求的局面。其中，写字楼高达24个月，商铺高达48个月。今年佛山房价维稳，局部区域
部分供大于求产品价格小幅下滑，部分供小于求产品会小幅涨价。
本版撰文：南方日报记者 曾德军
房价继续小幅上涨？
南方日报：眼下来看，佛山楼市处于供应偏紧，这会持续推高楼价上涨吗？
李兴旺：去年底，佛山一手住宅库存只有470万平方米左右，按照去年的消化速度，去库存只需要7个月左右（12个月为相对平衡状态），佛山楼市处
于低库存水平。近年佛山新增供应量均小于销售量。去年佛山一手住宅均价约8700元/平方米，同比仅上涨6%，低于GDP增幅。无论从库存看，还是楼
市供求或是房价涨幅来看，佛山房地产较健康理性，风险较小。
对于今年佛山市场来讲，经济面、政策面、城市建设等都会迎来相对宽松的环境，支撑成交量保持增长，但增幅较小。深圳、广州的政策将持续收紧
，外加临近深圳、广州地区交通利好不断，这对佛山楼市是利好，外地客今年会继续支撑佛山楼市。今年佛山楼市供应量会加速增加，供求关系有望
在下半年得到改变，即楼市将进入轻微的供过于求，这对房价将起到平抑作用。总的态势是房价稳中有涨，但涨幅较小。
李宝柱：在银根收紧、政策不明的大背景下，当前佛山楼市处于“供应偏紧”行情，即需求受到供应不足的限制，需求仍然未被完全释放。今年供应
量持续释放，有望激活需求市场，楼市走势看好，同时房价增长也会受到平抑，所以今年佛山房价会上涨，但涨幅不会太大。
谢逸枫：今年，佛山楼市调控政策收紧的可能性不大，不过，房企资金流趋紧，所以今年佛山房价会保持稳中有升的态势，但涨幅会下降，去年涨幅
大概是6%。
股市操盘手、房产买家杨伟光：楼市和黄金一样，价格走向一旦形成了趋势，不会马上改变的，未来两年，房子价格总体向上，但分化是必然的，局
部地区的大涨和下跌不影响整体缓慢上行。开发商拿地建造房子的成本高了，房子价格不跟着高能赚钱吗？房子升值概念已经深入人心，现在投资渠
道太窄的问题依然没有解决，所以市民还是热衷于买房子。任何东西不可能直线上涨，对于今年佛山房价的看法，我个人依然认为是在调整中前进，
稳中有升，最多是进二退一。我认为，今年佛山房价前低后高，前半年保守，房企想尽快完成销售任务，下半年可能会涨得快些，小幅度走高3%-5%
。
看好临近广、深片区
南方日报：东莞楼市分化明显，今年的区域房价，您怎么看？
姜沣桐：受深圳购买力外溢的带动，塘厦、凤岗、长安等临近深圳片区，房价看涨；城区和水乡片区，房价看平，保持稳定；谢岗、东坑、桥头等消
费力不足的镇区，价格可能会有所回落。
陈骏良：二三线镇区会成为楼市热点，走势看好，因为这些地区还聚集不少刚性需求人群。值得一提的是，由于与广深楼差价的原因，临近广深的镇
区房价仍将保持稳定。
李宝柱：看好临深片区、中心城区、泛松山湖片区和水乡片区的发展，其中临深片区房价还有较大的上涨空间，泛松山湖片区、大石龙片区房价会稳
健上涨。其中，临深片区还有部分尚未激活的镇区，有望今年得到释放，同时临深片区的轨道交通、高速公路、公园建设等城建规划利好不断，势必
会引发新一轮增长。
李玲玲：从供求比与消化周期来看，塘厦、凤岗、黄江等临深片区的洋房价格有望上涨，石碣、麻涌、横沥等镇区的别墅价格可能小幅下降，莞城、
谢岗、桥头等镇区的商铺价格预计也会小幅下滑，城区、虎门、长安等经济重镇房价预计保持大体平稳。
李兴旺：东莞市区、松山湖、寮步、塘厦、凤岗、长安、虎门等传统楼市热点区域今年走势看好，价格看涨。另外，得益于东莞大道延长线及水乡大
道的开通，道滘房价涨幅预计会大些，麻涌的房价也会有较大起色。
谢逸枫：今年东莞各镇街楼市分化继续扩大，在全市33镇街（含松山湖）中，厚街、南城、松山湖、大岭山、东城、长安等11个镇街销售均价会较为
明显上涨，其他区域镇街则涨跌均有，幅度在5%之内。
车德锐：今年区域房价不能按照惯常思维来看了，不是取决于区域价值，而是看开发商的资金状况，如果某个大型楼盘的开发商资金紧张，大幅跳水
了，那么肯定会引起降价连锁反应，就算这个片区原本价值再高也无济于事。
豪宅会先降价吗？
南方日报：去年各类型物业价格出现分化，今年各物业类型的价格走势，您怎么看？
车德锐：现在开发商要资金回笼，豪宅产品近期可能会先降价，因为基数大，所以降价幅度不会太大。相反，刚需产品应该会通过垫首付来做文章，
价格下行压力还小一些。
李玲玲：在房贷收紧、房企资金链紧张的情况下，部分刚需楼盘或有降价促销动作，刚需产品估计价格基本持平，局部出现小幅下滑。受反腐政策与
实体经济走弱等影响，改善型客户可能会大幅缩减，高端豪宅产品将面临更大挑战。受到电商冲击，以及购物中心本身的激烈竞争，今年投资商铺的
客户群有望减少，商业地产价格呈现下滑趋势。
东莞房价5月或迎来低位
李兴旺：在去年供应井喷之后，别墅今年有望继续增加，新增供应将突破100万平方米，今年别墅价格将会较平稳。而公寓和洋房可能延续去年势头
，出现6%-10%的涨幅。
姜沣桐：信贷收紧，利率上调，使得刚需群体观望，并造成实质性的购买力下降，同时今年刚需产品供应不小，所以刚需产品不会继续涨价了，价格
会维持稳定。有钱人受信贷政策影响不大，所以豪宅市场价格会坚挺甚至上涨。东莞白领群体太小，公寓市场分化可能比较明显，核心地段价格坚挺
，而经济较弱镇区的价格会下挫。商业地产方面，有些过剩，面临压力，当然黄金地段还是看好。
陈骏良：只要全国及周边环境不出现大波动，东莞住宅市场整体会保持稳定。不过，商业地产有可能会下降，主要因为今年东莞经济发展不明朗，同
时，后续有大量的商业地产项目开发、销售，预期市场出现饱和、供过于求的局面。
业界称开发商
已做好降价预案
南方日报：据您了解，东莞市的开发商对后市的整体预期是如何看的？您建议东莞开发商怎么做？
车德锐：东莞开发商很恐慌，已经做好预案，谁都不想做降价的第一个，毕竟还是要面子的。我的建议是，现金为王，全力出货，虽然不好判断全年
最终走势，但未来三到五个月不乐观，反正都要卖，想办法卖出就是最好的，价格是其次的。
姜沣桐：中大型开发商持续看好房地产行业，小型开发商会悲观一些。从消息面来看，今年以来，东莞土地转让的消息比去年更多一些，有些小开发
商实力不足就把土地卖掉了。在售项目还没有听说转让的，如果销售继续不好，再撑个半年，估计在售项目也会有转让的。
为了走货，杭州有开发商开头降价了，开发商历来都做几手准备，根据具体形势来推哪一套方案。我觉得大家应该量力而行，根据自身实际来运作，
负债率太高的话，一旦危机来了，就会第一个倒下，如果成交萎缩了，该降价的还是要降价。当然，做好产品、服务永远是最重要的。
陈骏良：今年房企还是要以开发适合刚性需求的住宅产品为主，合理定价，商业地产需要降降温。
李兴旺：由于今年政策面将面临一定变数，虽然出现大幅打压的可能性不是很大，但局部的小幅收紧这种可能性仍然存在。加上东莞今年的供应量将
会继续刷新历史新高，供求压力和竞争都会加大。我不建议开发商贸然涨价，建议以走量为主，保持价格的稳定。
李宝柱：由于东莞潜在购房需求规模庞大，转变成实际购房还有很大的扩容空间，供应充足刺激需求释放，特别是很多区镇的需求还没有被充分释放
，广深房价高企，政策收紧，需求外溢趋势仍会持续并加剧。无论市场多么浮躁或不安，开发商都要稳住阵脚，静观其变，理性判断市场发展规律的
同时也要顺应市场，只要是优质房子绝对不失伯乐客户，在新市场形势下，充满了挑战和机遇，要善于抓住机遇。
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