广州标志楼盘有促销无“跳水”
上周末两大消息突袭楼市—杭州多个楼盘降价超20%；传兴业银行停止房贷业务。受此“利空”影响，本周一早，房地产板块开盘整体暴挫4.67%，地产个股一片肃杀，全体“现绿”，“招保万金”四大房企无一例外跌幅超过6%。截至2月25日收盘，大盘已经连续4个交易日下跌，房地产股成为重灾区，该板块指数同期累计下跌9.36%。全国：1月降价城市增至6个
业界人士表示，此次杭州、常州等地降价，是源于待售库存较大，新增需求却难以跟进所致。因此，经过持续一年多的暴涨后，在资金流动性偏紧的背景下，库存高、人口新增放缓、消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价，楼市将开启阶段性降价区间。
日前，国家统计局发布1月70个大中城市房价报告显示，全国房价环比下调的城市达到了6个，其中大部分是三四线城市。同时一线城市尽管呈现继续上涨态势，但同比涨幅收窄明显，其中，除上海仍维持20%以上增速外，北京、广州和深圳增速均回落至18%左右。随着杭州、常州有楼盘大幅降价，作为一线城市的广州，楼市是否也将随之而出现价格跳水？
广州：个别集团8.5~8.8折
从市场现状看，上周五，时代地产正式对全线产品价格进行大调整，对广州区域旗下产品实施8.8折优惠，折扣之大可谓空前。对于市场对其“是否跟风降价”的疑问，该公司的回应是“这仅是例行营销动作，没有特别原因”寥寥数语。无独有偶，近期市场降价幅度明显的还有敏捷地产，旗下多个楼盘早在杭州、常州楼盘降价之前的1月就开始实施8.5折左右的优惠，以敏捷华美国际为例，原来均价1.3万元/m2左右，新春前夕突然降至9800元/m2起。
对于敏捷地产、时代地产相继推出的大幅优惠，有房企人士坦言，这当然属于降价的苗头，但只是个案而已，并不能就此认为广州楼市会掉头向下。以时代地产为例，降价或许是因为刚上市不久，且有多个项目要开工，因此以大幅优惠来回笼部分资金也在情理之中。而敏捷地产的大幅优惠则或许与传闻其将在香港借壳上市有关。统计显示，1月的大幅优惠为敏捷带来了超过10亿元的销售额。该集团相关人士回应此举时称：“我们每年在岁末都会有回馈业主和社会的优惠行动，是阶段性的正常营销行为，该回馈行动到2月份已经结束。”
楼市走势“两会”后见分晓
既然价格稍微回调一成左右就能带来畅旺的成交，这也就意味着，广州楼市的需求依然旺盛。而且，除了上述个别房企之外，目前市场上尚无标志性的楼盘降价抛售现象出现。也正因为此，房企才依然有抢地的热情。
广州市同创卓越地产总经理赵卓文认为，“楼市并不可能迎来突如其来的拐点。杭州有楼盘出现价格跳水，那是因为杭州的楼价涨得太快了，现在只是阶段性的下跌，与广州无关。从成交数据看，楼市近两个月确实有所降温，但是就此认为是拐点已至，还为时过早。”
赵卓文指出，由于开发商普遍面临资金链紧张、库存大的局面，其涨价预期也会受到一定的限制，今年的楼市将以平稳发展为主。至于未来如何，还要看具体的货币政策以及楼市的发展状况。楼市走势如何，仍需看“两会”后的市场才能判断。
江浙 马年“第一跳”
第一波
2月18日晚，杭州市区住宅项目“德信·北海公园”宣布推出的210套房源均价直降3000元/m2，以利清盘。打响本轮“楼市降价首枪”的该盘于是遭遇“房闹”，许多业主手拉“维权”横幅，聚集在售楼处门口。
第二波
就在北海公园宣布降价清盘不到24小时，距离其约400米的另一个住宅项目“香榭里”也放出风声，以11800元/m2起价、13800元/m2均价“接战”。这同样引起了部分旧业主的不满，逾70名旧业主到售楼处抗议，大多要求退房。
第三波
就在杭州两盘降价之际，常州的楼盘也跟着“跳水”，23日，常州的雅居乐星河湾也大幅降价。该盘新推4栋楼，精装均价12500元/m2，毛坯均价7500元/m2，个别房源低至5380元/m2，相比去年12月的开售价相当于打了近六折。不过，开发商强调：对于前期高价购买的老业主，将如数退还差价，给予一次性补贴。
第四波
同样在上周，湖北襄阳顶尖楼盘“樊城中央公园”因开发商资金链紧张，无法继续建设，主动向政府部门打报告，要求政府出面协调、接管。由此导致襄阳市房管局直接发布公告，撤销包括中央公园等4个预售许可证号，直接暂停了该楼盘的开发。
广州 尚在安全区
库存消化周期10个月左右
克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，大范围的“降价潮”不会到来，因为目前老百姓的购买力还是比较强，但是过时的产品和城市郊区大盘等两类产品可能会降价。在经过一轮初步调整之后，一些过于激进的企业将面临洗牌。
中原地产市场总监张大伟也表示，房地产业持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。因此，市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。
广州楼市多年保持供需平衡
从供求关系看，广州楼市目前表现出依然健康的态势。合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示，他并不担心广州的楼价会大跌，其中的关键因素就在于广州的市场消化量与市场的供应量相当接近。基本上，在过去几年来，广州住宅的年供应量都在600万平方米左右，而市场的吸纳量则维持在600万~800万平方米区间。其中，最明显供过于求的年份是2008年，当时，广州全市一手住宅年预售量约为760.28万平方米，成交量则为553.04万平方米，存货量约为200万平方米，存货比首次高达27%。这一存货比已经是过去七八年来的最高峰了。 方圆地产的数据也显示，2013年广州楼市的库存消化周期约为6个半月，但今年年初库存消化周期上升至9个月左右，最近大概达到10个月左右的水平。这一数字依然明显低于杭州高达一年半的消化周期。
不过，尽管当下广州的供需比例仍属合理，但值得关注的一组数据是：在2013年全市新建商品房库存中，南沙、花都、增城、从化四区所占比例超过50%，若加上番禺更是超过70%。与此同时，天河、越秀、海珠等核心区域的供应量仍然紧张，二手房成交量一直居高不下，这让不少开发商深信，广州核心区商品房仍供不应求。但郊区或有可能因为存量大的缘故，导致房企为追求资金回笼而局部降价走量。因此，一旦二三线城市降价成风的话，广州楼市最快跟风的将是郊区一些成交业绩欠佳的楼盘。记者 王荔珏
库存高去货慢 唯甩卖套现
杭州为何成“首跳”？
库存压力远超北上广
对于杭州“德信·北海公园”的率先“跳水”，市场传闻称是信托公司为保全资产，行使合同约定的强制降价。这当中真相究竟如何，我们尚不得而知，不过，就在德信宣布降价同一天，该公司确实是在杭州竞得一块宅地，总价约18亿元。因此，有专业人士认为对其降价不妨理解为开发商为了快速回笼资金的举措。但也有房企人士直言，成交量急剧下降，成交价格下跌，这才是杭州楼市下行的两大信号。
业界普遍认为，杭州开发商的主动降价更多的是源于库存太高。据透明售房网的数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。这一数字远远超过了“北上广”。加之杭州二手房挂牌可售房源量突破10万套，杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。
据估算，自2009年以来，杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量，杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房，如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4年~5年。
常州为何“跟风跳”？
只有1/3人口有购买力
至于常州，同样存在供过于求的问题。据常州一开发商透露，若按照常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米，这一增量在国内所有城市中排名前列。但问题在于，在这460万的总人口中，只有约三分之一拥有实际的购买力，因此，常州的实际新增建筑面积将达到60平方米/人。出现大量库存必将在所难免。数据显示，即使仅计算现有存量，其去化周期将达近20个月。
有房企人士抱怨道：“近期住宅价格和成交量跌了10%~20%，商业部分则几乎卖不动。因此，正在定夺商业物业是否也要跟进降价。”
据中金公司的分析，房地产行业层面的大范围降价，在过去十年中发生过3次。第一次在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕；第二次是2008年开年万科喊出“打折降价”口号；第三次在2011年五六月份通州开始降价。过去三次大降价的节点，都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整。
而这次自杭州开始的价格调整，背景因素虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张，因此，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，短期难以形成实质的扩散式影响。
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