以案说法 识穿5大买房陷阱
是一年一度的“3·15消费者权益日”。相比于其他领域消费而言，楼市消费更能牵动买家的心。动辄数十万上百万，甚至数百万的交易额对于置业者来说都是不小的负担。而投资大量资金，人们为的就是拥有属于自己的房子，营造属于自己的安乐窝。但在现实中，往往会有很多“意外”，在购房过程中由于各种原因也会发生很多侵犯到买家权益的事情。针对过往的案例，应该成为以后购房置业者们的前车之鉴。 从去年至今，房地产行业经历了从低迷快速回升的过程。成交量快速攀升，而土地则是越拿越贵。据数据显示，仅是今年1-2月，北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌等10个城市的土地出让金收入达到2211.4亿元，较2013年同期增长105%，较2012年同期大增414%。楼市的火热一方面点燃了买家的入市热情，但同时也使得一些开发商由于高成本拿地等因素不得不加快回款速度。这使得从去年至今各地楼市均出现了众多开发商在营销上违规操作的现象。其中没有预售证提前开盘的案例就是其中最为常见的一种。甚至有开发商无证售楼并要求业主全额支付首付款的个案出现。 除了无证售楼以外，在限签的压力之下，高价楼盘也纷纷使出“双合同”等各种各样的奇招怪式卖楼。这些策略基本都是在打市场的擦边球，在获得较好的营销业绩的同时，也埋下了日后与业主之间的纠纷种子。 对于不少买家而言，在现实的购房市场中往往都缺乏足够的法律意识和自我权益保护意识，比较容易让一些违规操作的楼盘乘虚而入。记者在采访中，有律师表示，现实的业主与开发商纠纷案例，大部分都是由于开发商自身问题而引发的。比如质量、违规销售、承诺无法兑现等等。但同时也有一些是由于业主本身主观意识而导致的，比如降价维权等等。律师提醒买家，房地产作为资金投入较大的交易，在操作时购房者更应该做足功课和留足心眼，以免导致哑巴吃黄连，有苦说不出的无奈结果。 【案例】1 开发商降价引冲突 2014年2月18日晚，杭州在售楼盘德信·北海公园突然将原本售价18000元/平方米降低到15800元/平方米。此举引发周边楼盘天鸿·香榭里按捺不住，在19日晚紧急降价迎战，售价直接从17200元/平方米直降到13800元/平方米。此次两大楼盘的接连降价销售引起了旧业主的强烈不满。从2月21日下午开始，天鸿·香榭里楼盘的旧业主冲进售楼处，拉起横幅，打砸沙盘。此番因降价引发的楼盘打砸事件持续了数天。 “逢降必闹”成了楼市的一种常见现象。据了解，涉及降价的两楼盘分别为德信北海公园和天鸿香榭里，都处于杭州城北的桥西板块，相隔不远。首先打出降价牌的是德信北海公园，18日，德信北海公园公布了清盘均价15800元/平方米，19日，天鸿香榭里在原先售价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米入市。而从21日业主开始聚集抗议开始，直至23日下午在杭州天鸿香榭里门口许多老业主仍在维权，高喊“退房”。一边是买房队伍，一边是退房队伍，沙盘被砸，现场一片混乱。 据旧业主称，开发商的突然降价使得其损失惨重，有的仅在几个小时内就损失数十万。一位潘女士就在今年2月19日当天以19300元/平方米的单价买下了天鸿香榭里的一套房子，而就在当晚，仅仅是她购房后的几个小时后，该楼盘就宣布降价，而同一个户型房子的总价足足降了50万元。巨大的心理落差导致购房者对开发商的强烈不满。“从策划到执行起码得一周时间，本来就知道要降价，为什么还要用各个手段诱惑业主签合同呢？销售员16号就督促我姐姐，说20号之后要提价5%。”有业主提出，“我姐姐、姐夫几小时内就被黑心的开发商欺诈去50万元。” 为了避开旧业主，开发商甚至不敢开放板房。据天鸿·香榭里销售人员称由于均价下降近4000元，之前购买该楼盘的业主们表示不满，已经来闹过好几次了，“我们担心他们损害样板房，就把样板房关闭了，现在售楼处里值钱的东西也全都撤走了。”被问到是否会对老业主给予补偿时，楼盘的人士表示，“肯定不会赔偿的，合同都签好了，这是后期市场发生的变化，我们也没办法。” 【专家说法】 降价不能成为打砸理由 对于因降价而引发的业主与开发商纠纷，广东威戈律师事务所陈宇昆律师认为，从司法程序上来看，严格按照合同法的规定，一旦双方签了合同，房价下降导致自身经济损失不存在开发商的欺骗性行为。“商品房交易，本身房价就是根据市场需求来调节定价的，由于形势变更，开发商调整房价是合情合理合法的。反而，业主要求退房的行为会造成合同违约责任。”陈宇昆认为，对于业主要求补差价的这种行为，在法律上开发商是可以不予理睬。而“法院在受理此类民事纠纷时，由于业主法理上站不住脚，通常结果都会以败诉居多，前期业主因为价差问题要求退房或者要求补差价的希望很微茫。”此外，业主以开发商降价为由，打砸售楼处，扰乱公共秩序的行为都是违法的，如果情节严重将会构成犯罪。开发商降价，从而给业主带来损失并不能成为打砸的理由。 【案例】2 无证卖楼 买家担风险 湖北省武汉市房管局于去年12月12日将武汉万科万威房地产开发有限公司无预售证违规销售行为记入开发企业不良信用档案，并予以公示。资料显示，武汉万科金域蓝湾D5栋、F2栋均于去年9月28日正式开盘。而武汉市房管局官方网站显示，开发商武汉万科万威房地产开发有限公司在去年10月10日才取得D5栋、F2栋楼预售许可。 经武汉市房管局证实，武汉万科金域蓝湾楼盘未取得预售许可证的情况下，违规提前销售情况属实。此后武汉市房管局先后曝光，碧桂园、万科的无预售证违规销售行为，并予以公示。公示指，万科旗下武汉万科万威未取得《商品房预售许可证》，违规销售金域蓝湾两栋楼。而稍早时，武汉市房管局公示表示，碧桂园生态城在国庆期间集中开盘时，也存在将没有取得商品房预售许可证的8号楼，夹杂在其他楼盘中搭售的行为。 由于市场的火热，开发商无证售楼的现象在各地变得越来越普遍。今年以来，全国各地的房地产市场也时常发生楼盘的“无证”事件。近日就有媒体爆出位于南京西善桥北路9号附近的柒彩星城售楼处公开销售的数百套单身公寓在开售时并未取得《商品房预售许可证》，而所售的房源也被要求必须要一次性付清全款，不可以做银行按揭。 同样在广州，无预售证开盘的案例也众多。某大集团旗下的南沙项目在去年10月下旬开售，售价为1.2万元/平方米左右，带装修。阳光家缘显示，截至10月28日，该项目仅拿了128套预售房源，远少于开盘当天推出的300多套房源。另外，在去年荔湾一个全新盘在10月26日开盘，共推出400多套单位，售价2.5万-3.2万元/平方米。阳光家缘上显示，该楼盘在10月25日获得10栋、6栋共100套房源，但现场销控表上可售房源超过100套。 今年在番禺更是有多个楼盘陷入到无预售证开盘的纠纷当中，甚至出现了由于无证引发的业主聚集至开发商总部抗议的闹剧。 【专家说法】 广东威戈律师事务所陈宇昆律师指出，开发商未取得房屋预售许可证就开盘属于违法行为，购房者与开发商签订的房屋买卖合同应当认定为无效，买家可以要求开发商返还定金。而开发商擅自售房，应该由当地的房管局查明情况，处以相应的行政罚款。他提醒，购买还未拿到预售证的楼盘风险在于所销售的商品房存在不能取得《商品房预售许可证》的可能，买家容易陷入纠纷。 而在去年底，《广州市房屋交易监督管理办法》草案征求意见稿公布，其中就提及，商品房预售应当依法取得商品房预售许可证，开发商不得向买受人收取或者变相收取订金、预订款等。值得一提的是，未取得商品房预售许可证，开发商连发布预售广告都被禁止。 【案例】3 “楼巴变看楼巴”业主意见大 购房纠纷多，而收楼入住后很多业主也不能省心。近日，番禺诺德名都的业主就非常烦恼，而令他们头痛的事情就是开发商不再提供楼巴的服务。 诺德名都的业主陈小姐向记者表示，她是前年就买下了诺德名都的一套两房住宅，当时就发现该楼盘尽管处在番禺新光快速路旁边，但却在交通上并不便利。“销售号称这个是地铁盘，但实际上距离最近的长隆地铁口仍然有两公里左右，而最近的公交车站也在迎宾大道上面，至少也有几百米。”对于交通的问题，当时销售人员就称这个楼盘会有楼巴接驳。但现时，她却看到消息，诺德名都的楼巴被取消了，而原来的楼巴开发商则解释为“看楼巴”。 “在销售的时候，开发商的宣传是承诺我们有楼巴接驳的。现在没有了，我们连出门都成问题。”记者发现，诺德名都处在番禺的兴业大道上，西边直接接驳新光快速路，东面约三四百米左右就是番禺的迎宾大道。而在诺德名都这一块是没有设公交站的，最近的公交站设在了东侧的迎宾大道上。如果没有楼巴接驳，业主出行要步行十分钟左右才能坐上公交车。 “房子卖完了就不管我们的死活了，这样的做法太没有人性了。”陈小姐气愤地说。而记者发现，现时诺德名都的销售中心仍然是正常开放的，但销售人员告诉记者，原先的规划就是没有楼巴的。“诺德名都已经卖得差不多了，现在卖的是对面的诺德名筑，这两个组团都是没有楼巴的。”对于此前的楼巴，销售人员称是“看楼巴”，只是用来接送购房的客户的。“房子卖完了自然就没有了。”该销售人员还称，“如果要坐楼巴，只能到自在城市花园里面去坐了。” 陈小姐告诉记者，她在买房的时候，开发商在售楼时宣传是有穿梭巴士的。但在与广州市番禺里仁房地产有限公司签订的合同上面却没有提到楼巴问题。如今，眼看诺德名都第十期就要收尾，离所说的终止楼巴的日子越来越近，业主们仍然没有得到来自开发商方面的解决方案。 【专家说法】 对于上述楼盘楼巴纠纷，广东威戈律师事务所陈宇昆律师认为，如果能够有足够的书面证据证明开发商在销售时宣传有楼巴，那么应当视为有效。但同时他也担忧，“很多时候开发商在卖楼的时候只是口头上宣传或者承诺，这样业主就很难证明。” 陈宇昆提醒购房者应该在购房的时候多留心眼，对于宣传的海报或者是宣传纸也应该留有备份，这样产生纠纷的时候可以成为证据。 【案例】4 二手楼过户中介加收“加快费” 买二手楼竟然屡次被中介以各种名目要求加收费用，买家顾先生(化名)没想到的是，交了所谓的“加快费”，不但过户没加快，还遭遇到中介各种推诿。 2013年，顾先生(化名)通过广州市花都区新华镇迎宾大道某房屋中介的经纪胡某看中一套房子，中介当天要求顾先生下定交了3000元诚意金，他们才能和原业主谈价格，“如果没谈成你给出的价格，将会如数归还诚意金”，胡某当时如此表示。 后来虽然价格没谈成，顾先生做出让步，按业主给的最低价格成交。在中介的安排下，买家和原业主签订房屋买卖合同。当时，除了签合同，中介还要求顾先生签中介费合同，即要缴纳15000元的中介费。没想到中介的经理还一再强调，一定要在递件时把中介费交完。 合同签订后，顾先生称，这简直就是噩梦的开始。经纪胡某告诉顾先生准备好买房资料，交资料当天突然称，“要收1500元的加快费，可以加快过户步骤”。当顾先生要求写收据时，胡某却说，“这种是没有收据的，这钱是用来请人吃饭疏通关系的”。当时顾先生觉得不可思议，没答应给付1500元。后来胡某又三番五次的找他要1500元，最终敷衍地开了个收据，胡某表示，“这钱收了就会把过户日期提前到收据上注明的日期”。 无奈之下，顾先生交了1500元钱。到了该递件、过户的日期，打电话问胡某，对方用各种原因说明要推迟，最终竟然不接电话，并无视咨询短信。“整个过程我都按捺住情绪，想着只要他们把该办的事情办了就算了”，顾先生气愤地说，期间胡某还以他缺乏某些证明资料为由，提出让他出几百元“可代办假资料”。结果，中介把所有钱都收完后，根本就没有所说的加快过户，而且每次约定的时间办手续中介都会迟到半个小时以上。最终，顾先生去店铺理论，该中介明确表示，钱是不会退的。 【专家说法】 房管局有关部门表示，各项收费都是明码标价的，根本就没有“加急费”这项收费标准。交易双方应首先自己弄清楚房管局的各项收费标准，不要盲目地听从中介机构。对外办理交易过户、抵押登记等业务不会收取任何加急费用。中介公司收取加急费用，纯粹是个别经营行为，乃属违规。据了解，过户涉及了查册、签合同、签按揭、银行出具《同意贷款通知书》、到房管局办理递件这些交易流程，除了查册和签合同，中介公司可以协助尽快办理外，其余工作流程都需要政府部门在一定的工作日完成，中介公司是无法左右其进度的。 对于这类“加急”服务，中介公司亦无法提供相关发票。一旦市民在收取加急费用后，因某些原因仍未能实现加快过户，是没有凭证可以向中介公司追讨赔偿的，这存在着一定的风险。 【案例】5 水电不全就交付 业主遭遇收楼难 高高兴兴收楼，一不小心签收之后看现场才发现，新房水电不全，王小姐(化名)首次当业主的经历非常烦心。 2013年12月27日，王小姐和家人按照《收楼通知书》要求准时收楼，在未看现场的情况下就交了3个月的物业费和签了一些文件，“等到他们让我签收钥匙，我才顿悟，这是摆明的让我直接收楼”。她立刻就不干了，表示一定要去现场验收才交楼。 当她兴冲冲地和家人来到自己购买的第一套房子，才发现问题很严重：主卧、厨房没门，所有的五金都没有，墙身的油漆没有匀称(后面来的工程人员证实，是由于一些工程还没有完工，所以不敢油)、阳台天花渗水…… “我开始与物业部固话联系，告知他们我今天要一定收楼，家私都在半路了，并告诉他们发现的所有问题”，她说。物业的主任马上叫来工程总负责人，工程总负责人和几个工程人员到了该业主的房子。他看我们坚决收楼，也就马上交油漆工、五金工人等等帮我们赶工”，她说。 但是等到在施工的时候，王小姐和家人发现居然使用的是临时电源。物业回应说还没有通电。“还没有通电也敢交楼？”王小姐觉得不可思议。在下午4时点多，才给房子接通电源。等到厕所的五金安装好，王小姐全家准备打扫卫生，才发现没水。与物业又是一通交涉，对方回复“估计27号就是当天晚上或者明天就可以通水”，并让该业主去楼层的临时水管接水。 物管后来给了2桶饮用水、4桶打扫卫生的自来水，说什么要水可以找他拿。“我要搞卫生需要多少水，哪好意思让他们一直搬水？”她说，最终家人决定不要浪费时间，还是让家政的阿姨回去了。 直到12月30日，王小姐早早到天然气公司打算报装天然气。“排了两个小时队，天然气公司告知我所在的街道根本查不到。我打电话问物业主任，他好像问了旁边的人，就坦言说楼盘还没有安装，不过快了”，她说，我还打算报装有线电视，就立即问他，他也回答还没有装好。你说没水没气没有电信连电视都没，为什么要通知我们收楼，甚至在我们收楼的时候也不告知？ 【专家说法】 业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。专家提醒，一定要和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，要在交房承诺中约定解决的时间和责任，最后，向开发商索取单独的“二书”(质量保证书和使用说明书)和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙。针对王小姐遇到的这种情况，广东联合发展事务所梁律师表示，可以进行索赔。南方日报微博作者：许蕾 蒋劲劲
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