别被中国楼市泡沫忽悠了，中国人其实误解了几十年
本帖最后由 和谐汕尾 于 2015-7-24 15:45 编辑近几年，关于房地产泡沫的讨论趋升级且复杂化。尤其是2011年下半年开始，鄂尔多斯和温州房 价大跌，让看空派找到了渴盼已久的“铁证”。贵阳、海南、常州、营口、郑东新区等全国多个地区，都曾被认为存在严重的房地产泡沫。
持续不断的看空声音，积聚在一起，形成了一股非常强大的舆 论力量，极大地影响、改变民众、企业、政 府等对房地产市场形势与房 价性质的判断。这些影响到底有几分属于正面、几分属于负 面，尚难精确评定。什么是房地产泡沫？高空置率是否等同于房 价泡沫？贵阳这种大盘扎堆、供应量较大的城市，是否一定会导致房 价崩 盘？这些名词的概念、内涵、性质等都没能厘清，大家的思想与观点，就这么在一口大锅中被乱炖着。
首先，关于泡沫的概念。国际上比较权威的定义，是经济学家金德尔伯格1978年曾为一本经济学辞典中的“泡沫”词条做如此界定：“泡沫可以不严格地定义为，一种或一系列资产价 格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价 格上涨使人们产生价 格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其中资产的使用或其盈利能力并不感兴趣。随着价 格的上涨，常常是预期的逆转和价 格的暴跌，由此通常导致金融危 机。”
这就意味着，泡沫生成，需要具备两个条件。一个条件是，只发生在资产品领域，与消费品无关。原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价 格狂涨的过程中，也没什么投机收 购猪用以囤积。
另一个条件是，投资投机性需求持续增加，甚至出现疯狂状况。最终形成泡沫，其表现是，经过持续的大涨后，价 格远超较长时期内的平均水平，或者说常态水平。
因此，房地产泡沫的形成，需要具备两个必要条件：一是房 价连续大涨；二是投资投机性购房需求旺 盛，或者说所占比例较高（比如超过50%）。前者，大家容易理解，后者略有费解。主要是因为，有某些特殊时点，自住性需求也可能大幅推高房 价，而这类需求本质是合理需求，光靠他们难以产生泡沫。
所以，一定要加上投资投机需求的积极、甚至狂 热入市，才可能形成泡沫。这类需求属“非理性”需求，在房 价高涨时容易如潮水般扑来，但当预期改变、房 价下跌时又像泄 了气的皮球一样，如潮水般退去，从而加速房 价下跌。
对照这两个必要条件，会发现鄂尔多斯和温州都符合。2011年之前的几年内，这两个地区房 价上涨几倍，投资投机需求非常旺 盛，占比明显超过50%。2011年初，鄂尔多斯很多楼 盘单价超每平米2万元。而温州房 价更高，市区均价与杭州差不多，位列全国前几名，最贵楼 盘单价曾一度高达10万元左右。2011年，两地房 价持续下跌，领跌全国，泡沫破灭。另外，1992-1994年海南的房 价泡沫及崩 盘，也符合这两个条件。
另一个概念是开发过 度，或供应过剩和高空置率，三个说法相近。开发过 度、供应过剩，是指大规模的在建或已经竣工的房屋，无法售出或租出，房屋市场存在严重的供大于求情况，并使开发商的经营活动受到明显负 面影响，或者已出现开发商破产、老板跑路、楼 盘停工，甚至楼 盘烂尾等现象。
房地产泡沫与供应过剩之间，存在密切联 系。在房 价泡沫形成阶段，市场销 售火爆，价 格大涨，这使开发商热情高涨，扩大开发规模，扩张经营。但当泡沫破灭后，市场一落千丈，成交萎 缩，房 价下跌，甚至是暴跌。由于房产开发周期较长，从购地到卖房，一般需要1-2年时间，近几年部分项目已缩短至半年至一年。
泡沫破灭时，还有很多项目没有达到卖房条件，这些楼 盘就成为滞销品，也是房 价泡沫破灭后的牺 牲 品，从而出现供应过剩的局面。从房地产泡沫与供应过剩关系的主动性上分析，主要是前者影响后者。
房 价泡沫与供应过剩之间的区别，是显而易见的。泡沫主要特征在于房 价大涨。而供应过剩却并不意味着房 价大涨，或曾大涨过，所以也就不一定存在房 价泡沫。
这在现阶段的中 国尤其明显。比如，广大中西部地区以及三四线城市，近几年房 价涨幅并不大，不存在泡沫，但在这些地区土地不稀缺。在地方政 府追求政绩、财政收入的利益驱动下，导致土地大量供应。同时，规划了很多新城新区，利 用行政 权力大量从农 民手中廉价征 地，转手高价卖地给开发商，房地产开发规模过大，形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。社 会上争议较多的贵阳，超级大盘较多，属于供大于求（但尚难定性为过剩），房 价水平只有每平米5000元出头，低于东部很多三四线城市，何来泡沫？
房地产泡沫的结局，可分为两种：一种是泡沫比较大，只能任其破灭，历 史上日本、中 国香 港、美国、中 国台 湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中，房 价累计下跌幅度，一般会超过三成，下跌和盘整时间，一般会超过三年。
另一种是泡沫较小，如果政 府政 策得当，不会破灭，通 过几年的房 价波动、阴跌，就能完成调整。如果政 策没什么作为，则也会出现房 价明显下跌。房 价泡沫及破灭，会对经济与金融形成负 面影响。
商品房供应量略大于需求量，这是比较适宜的状态。供应过剩，则是供应明显大于需求，一方面会抑制房 价上涨，另一方面也会导致社 会资金沉淀和社 会资源浪费，甚至部分区域如新城地区形成大量房屋空置，变成空城和“鬼城”，业主、企业、银 行、政 府都会受到利益损失。当然，房地产泡沫的负 面影响，远超供应过剩。况且，有些情况下，供应过剩也是泡沫破灭的结果之一。
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