30年楼龄房改房 出租还是卖掉好？
案例：市民李女士在越秀区中国大酒店附近的象岗山上有一套五楼房改房，房产证面积显示为106平方米，其中套内面积为96平方米，并带一大平台，楼龄为30年，框架结构，无电梯南向。她想知道，该套房是出租划算还是出售划算？本期专家：市场专家崔志新、满堂红市场部研究员刘镜棠分析：近十年来，房价一直在突飞猛进，即使在去年楼市喊冷的情况下，房价也出现了小幅上涨，这使得很多人都觉得房子是个保值品甚至增值品，其实保值或增值的并不是房子本身，房子作为一件商品，买下来之后就存在着折旧，因此它也是贬值的，真正升值的是房子所拥有的土地，土地是在不断升值。所以在考虑出售还是出租时，先要比较一下是房子折旧率高，还是土地升值快。市场专家崔志新认为，如果是5年以内的次新房，土地升值远远超过房子折旧，而对于那些比较老旧的房子，即使整体房价在大涨，这些房源的升值空间都会比较有限，尤其是混合结构的老房子。对于李女士的房产，满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，象岗山小区位于省一级名校东风西路小学入学路段，目前市面上放售和放租均十分少，放盘均价为2.3万-2.7万元/平方米，106平方米单位月租为4500-5500元。该单位放盘价可以定在2.5万元/平方米左右。刘镜棠表示，李女士的房子该卖还是该租则要视乎业主将来的打算和经济环境。如果打算该物业以后都不会作居住之用，而物业售价亦符合心理预期的话可以选择卖，因为目前租金回报率相对较低，在2%左右，且随着楼龄不断增加，租金上涨会相对乏力。另外，近期广州市教育部门消息显示，未来广州市将有可能实行学区化教学，该单位的学位房价值存在一定下降的风险。房管家支招：目前卖家通常以实收挂牌，按李女士物业当前的市场价格来算，其净到手为265万元。如果260万元存一年，按银行一年非保证金存款利息3.3%来计算，可以拿到8.75万元的利息。而如果出租，年租金收益为5.4万至6.6万元，相差3.35万至2.15万元。“其实，最好的方式是，房子卖掉后所取得的资金，李女士可以做一个稳健的投资组合，以规避流动性和投资风险。”兴业银行一支行的理财师陈小姐建议说。“按照5：3：2的比例分别投资于债券基金、银行保本理财产品（或定期存款）和股票型基金，这样一是兼顾了投资的收益性、安全性和流动性，二是可以根据投资者具体风险偏好来确定具体的理财方案。”陈小姐说，目前一些银行发行的信托类理财产品，可以在获得收益的同时，保证良好的流动性，很多理财产品也有比较好的收益，建议投资者短期、中期、长期分开买，这样风险分散，机会成本低。另外投资者本身若对股票知识有一定了解的话，也可以拿出一定比例分批介入一些股票，以提高投资组合的总体收益。凤凰网
房子是个保值品甚至增值品 真正升值的是房子所拥有的土地
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