下月放开“限外令”？靠外资购房难托热广州楼市！
总理的话可能真的不只是一句寒暄。今年全国两会，李克强总理表态“欢迎外国人来中国买房”后，3月通过的《外商投资产业指导目录(2015年修订)》中也删除了对外资投资房地产业的限制。5月，著名侨乡江门宣布取消限外政策。近日，不少传闻称目前监管层正考虑全面取消楼市“限外令”。业内人士指出，目前外国人在广州购买住宅本来就有着超过外地人的待遇，在目前买房投资回报率收窄的情况下，即便“限外令”取消，顶多只能拉动广州楼市5%的销量。 传言称7月将放开“限外令” 自今年3月全国两会上国务院总理李克强表示“欢迎外国人来中国买房”之后，有关解除限外令的猜测就层出不穷。近日又有消息透露，目前监管层正考虑取消楼市“限外令”，最快可能在7月放开外资购房。 放松“限外令”一事并非空穴来风，事实上目前已有城市开始放松对外籍人士购房的限制。5月6日，著名侨乡江门市住建局召开会议，取消了2011年8月开始执行的限外政策。据统计，目前祖籍江门的华侨、华人和港澳台同胞近400万，放开限外政策将会吸引更多侨胞回乡置业，对改善性住房市场将有更大的推动作用，预计这个群体的购买力会提升5%至6%。 与此同时，深圳目前对于外籍个人购房开始在操作层面有所放松，过去港澳台和华侨于内地置业若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明，内地政府以家庭为单位限制境外人士置业。但目前不再需要提供证明，只需购房者在深圳无房则可，无需再证明配偶是否有房。今年以来北京不少高端项目的营销也都瞄上了外资购房者这一客群，除了给予部分优惠，在购买限制上也尽量简化手续、解决一部分受限条件。 对于“限外令”全面放开的传闻，知名房地产专家赵卓文表示，目前虽然有部分城市已经放开限外，但是全面放开的时机还没有到。比如像北上广深，这些城市限购还在持续，对本地人购房都还有限制，对外籍人士是否能全面放开，还存在变数。 南都记者了解到，目前在广州至少在购买住宅方面，外国人的“待遇”甚至要远好过外地人。根据有关规定，目前境外人士购买房屋需要提供的是在境内工作超过一年的证明以及个人名下在境内无其它住房的书面承诺。但是来自外地的中国人在广州购房需要满足穗六条中所要求的“5年内连续3年缴存社保或个税的证明”等条件，相比之下，同为“老外”，外国人购房条件较为宽松。 因此不少专家认为，这仍然执行限购政策的城市，即便要放开外资购房，可能会先从商铺、公寓等商用物业着手，不排除外资购买普通住宅仍然限购的可能性。 广州“限外令”2006年以来多次收紧 最早的“限外令”可以追溯到2006年，据广州市统计信息网统计显示，2006年广州市投资房地产行业的合同外资金额达到11.06亿美元，较上年增长174 .04%。同年7月，国家建设部、商务部、发改委等机构联合发表《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外籍人口购房进行了规范。 意见显示，境外机构在境内设立的分支、代表机构和境外个人都不得购买非自用、非自住商品房。不过，该意见并没有规定购买自住商品房的数量，境外个人满足“境内工作、学习一年以上”的条件，就可以持有效证明进行登记。 业内人士分析指出，最早开始实行“限外令”是由于国际看好人民币升值，不少外资通过投资房地产进入中国市场，为避免外资炒房，政府才颁布了一系列限购政策。不过，该意见在广州并没有得到严格实施，商铺购买并没有限外。而且外籍人士仍可以以中国亲戚的名义代为购房，或者以公司购房的形式、通过在中国注册的分公司购买，绕过政策限制。 到了2010年11月，住建部下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，对购房数量也进行了限制，明确提出境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 2012年，广州市房屋管理局再次发文，指出在境外人士购房方面，要严格执行国家规定。意见出台后，境外人士不再能以个人名义购买广州各区域的写字楼和商铺。此外，当年度国家发改委也发布通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度，对外籍人士贷款买房也进行了限制。 广州九成外国人选择租房 在今年3月通过的《外商投资产业指导目录(2015年修订)》中，2007年以来有关外资投资房地产业的所有限制，包括土地成片开发、高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等限制全部删除。不过目前按照规定，境外个人仍然不能在广州购买写字楼及商铺。 有统计数据显示，目前在广州居住的外籍人士中，买房的人不足10%。由于外国人贷款较为困难，其中又有九成以上为一次性付款，大多数外国人选择租赁作为自己的居住方式。 有业内人士表示，外国人不愿在广州置业主要有三方面的原因：首先买房总价较高，其次，选择贷款购房方式的话难度又比较大。另外，很多老外并没有永久在广州生活的打算，买了房反而是累赘。因此也有不少外国人宁愿出较高的价格租豪宅也不愿买房置业。 上海易居研究院副院长杨红旭曾表示，在20 10年前后深圳的境外购房者占比较高，但最高也不会超过5%，而广州的比例大概只是1%。 珠江新城某高端楼盘的营销经理告诉记者，该盘开盘之初本来将港澳买家视为主力，但是这两年实际操作下来并非如此，现在楼盘已经鲜有境外买家，但是外国人在社区租房的倒是不少。采写：南都记者 林广 专家说法 取消限外，楼市销量约增长5% 尽管近期有关限外政策放松的各种猜测不断出现，取消或放松楼市“限外令”已是大势所趋，不过，也有专家认为，未来广州能否放开外籍人士购房还不能断言，此外，放开后对广州楼市的影响也十分有限。 中原地产项目总经理黄韬在接受采访时表示，目前广州外籍人士中购买住宅的比例并不大，还不到10%，大多数楼盘可能只有2%- 3%的房子是外籍人士购买的。如果政策放开，对广州楼市销量顶多有5%左右的推动作用。因此，相较于放开外地人购房限制而言，如果放开外籍人士购房应该不会引起楼市过热。“正因为不会引起楼市过热，不会对稳定房价造成干扰，我认为取消限外还是有可能的。” 方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，未来是否会真正放开限外，仍存在不确定因素。因为中国现在的住房更多是来自内在刚需，很多二三四线城市大量库存都要消化，如果放开对外购房的话，外来投资者更多购买的是一线城市、沿海地区的住房，所以对拉动中小城市库存消化帮助不是很大，这一政策的作用有限。 “不过，对于广州来说，取消限外可能会推动广州部分区域的房价上涨速度进一步提升，广州楼市库存的消化速度也会加快，尤其是像珠江新城、淘金等一些外国人比较集中的区域，另外，自贸区内从事国际贸易的外国企业员工也会有一定的购房需求。”他表示。 至于“限外令”中关于外资购买写字楼及商铺的限制，业内人士认为现在一二线城市的房价已经很高，购买商用物业的投资回报率在逐年降低，即便放松外国人投资写字楼及商铺，也不会出现大规模的外资购房。 声音 全面放开的时机还没有到。比如像北上广深，这些城市限购还在持续，对本地人购房都还有限制，对外籍人士是否能全面放开，还存在变数。 ———知名房地产专家赵卓文 如果政策放开，对广州楼市销量顶多有5%左右的推动作用……正因为不会引起楼市过热，不会对稳定房价造成干扰，我认为取消限外还是有可能的。 ———中原地产项目总经理黄韬南方都市报作者：林广
“限外令”？ 即便放松外国人投资写字楼及商铺，也不会出现大规模的外资购房 如果放开外籍人士购房应该不会引起楼市过热
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