从“住宅专项维修基金”看汕尾市房地产管理局不作为和物业乱象
近期，汕尾市城区龙富怡景的业主们碰到了一件奇葩事，该小区的物业管理（汕尾市奎山创建物业管理有限公司）在小区交付业主使用后3年后（12年6月交楼），突然发了一个通知说“龙富怡景开发商委托本管理处从2015年6月起收取维修基金，每户每月25元”。（不知道2012年交楼时候怎么不开始收取？）据业主们反映，该收费不分户型大小，没有收费期限和上限，属于永久性收费，经众多业主咨询汕尾市房管局（咨询电话：0660-3203941），得到的答复是这种收费行为是违规的。根据《汕尾市房地产管理局文件》汕房字【2009】26号文“关于做好汕尾市区住宅专项维修基金管理工作的通知”明确规定：龙富怡景开发商在与购房户签订《商品房买卖合同》前应先与房管局物业管理中心签订《专项基金监管协议》，然后领取专项维修基金缴款单，再由购房户（业主）到指定银行缴款（房管局指定的建设银行账户账号：44001736305053001369）。
经咨询，龙富怡景开发商并没有与房管局物业管理中心签订相关协议，当然没有建行的对公基金账户，业主当然也无法领到相关缴费单据，维修基金的缴费就此搁置。而汕尾市房管局在明知龙富怡景开发商没有与其签订相关协议的情况下，一路绿灯为其办理其他手续，这是一种明显的行政不作为。（房管局的“通知”在“第三条住宅专项维修基金的缴存方式”对开发商和业主有明确的规定。）
接下来我们来了解一下物业管理费和“住宅专项维修基金”的使用范围：
一、龙富怡景业主们缴纳的1.2元/平米的物业管理费用于什么地方呢？除了物业聘用管理人员的薪金，公用水电的支出，购买或租赁必需的机械及器材的支出，物业财产保险，垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用，清洁公共地方及幕墙、墙面的费用，公共区域植花、种草及其养护费用，更新储备金，即物业配套设施的更新费用，节日装饰的费用，管理者酬金之外，还包括了公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施。
二、“住宅维修基金”用在什么地方呢？维修基金的使用范围如下：维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。（详情可以查阅相关法律文件）
简单来说：物业费主要是物业日常维护管理的费用；公共维修基金是为了解决房屋公共部门需要大型维修所设立的专项基金，必须专款专用。龙富怡景显然是意图把该从物业管理费支出部分日常管理费用转嫁到所谓的“维修基金”上。
龙富怡景物业管理无权私自向业主收取所谓的“维修基金”，开发商也无权进行所谓的“委托授权”。据悉，物业还把所谓“维修基金”和水费的收取捆绑起来，不交“维修基金”就不给交水费，甚至威胁业主要采取停水措施。其蛮不讲理的态度激起了广大龙富业主的愤怒。试问，业主按时交水费，物业不让交，凭什么停水？业主购买了自来水公司的服务，物业仅仅代管，同时还收取了管理费，物业有什么资格停业主的水？维修基金和水费根本就是两回事，绝对不能牵扯在一起。
部分业主不名就里缴纳了所谓“维修基金”，物业还正儿八经公布了“维修基金”使用情况。而根据“通知”规定：按规定缴纳了维修基金后，资金的使用，“应当占建筑总面积三分至二且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主委员会（尚未成立），由业主委员会或物业管理企业提出使用计划，市房管局核准审批后根据维修工程进度划拨使用”。（毕竟只有大型维修才可以动用）
龙富怡景物业自家收钱，自家计划，自家花钱，自家核算，自家公布，好不热闹。物业视房管局和业主如无物（法律规定公布维修基金公布主体是业主委员会），视国家法律法规如无物还把龙富怡景开发商也拿来垫背（经业主咨询，龙富怡景开发商并未“授权”，当然也无权“授权”）。业主们的眼睛是雪亮的，大部分业主表示愿意按照每平方50元缴纳维修基金到房管局指定账户，而不愿意逐月按25元缴纳给物业，就是为了保障资金使用的合理合法公开透明，业主享有监督权知情权，更为重要的是，一旦小区遭遇重大灾害如强台风、地震等不可抗自然力的损毁时，有足够的财力来进行维修。如今这样把钱用于本该由物业管理费支付的项目，必将为日后埋下重大隐患。另外，奎山创业物业公司并不是一个由龙富怡景物业管理委员会（尚未成立）授权的物业公司，假设以后该物业公司撤离龙富怡景，那么以及收取的所谓“维修基金”就会成为一个问题。估计连奎山创业物管公司自己都不知道是否会永远管理龙富怡景。到那时，问题又该如何解决呢？
房管局应主动有所作为维护法规实施，作为主管部门的房管局物业管理中心如果继续不作为，将会出现更多的社区业主和物业的矛盾，特别是因为这个“维修基金”引起的矛盾，房管局难辞其咎；物业应强化依法办事：应树立现代化的管理理念，明确自身的服务定位，明确业主才是你们的衣食父母，好好做好日常物业管理工作，服务好业主，没有哪个业主或业主委员会会愚蠢到去轰走一个服务质量上乘的物业管理公司；业主也应理性合法维权：对于业主来说，出于对居住环境和身体健康等的要求，在支付了物业管理费用之后，有权利对物业管理提出意见和建议，当然，最好的方式就是成立业主委员会，让业委会成为与物业公司沟通的桥梁，代表业主行使权利。当然物业也不必闻业委会色变，同属一社区，不是你死我活的斗争，而是实施协同管理，共创美好社区的重要渠道
唯有如此，共同创建一个个的和谐社区，就不会是一件难事。
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官跟开发商的利益链条 维修基金鉴管缺失 {:5_142:} 打倒苍蝇 发表于 2015-8-3 12:30
官跟开发商的利益链条
{:4_109:} 海丰牛 发表于 2015-8-3 13:48
维修基金鉴管缺失
{:4_120:} 贫农是贫农 发表于 2015-8-3 14:02
{:4_120:} 这就是汕尾的奇葩之处~业主们必须团结起来 {:4_105:}
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