华侨城重回北京市场 地王项目或面临取证难
京市场 华侨城能否延续欢乐谷荣光？近日，《中国经营报》记者获悉深圳华侨城股份有限公司（000069.SZ，以下简称“华侨城A(8.250, -0.12, -1.43%)”）预计今年年内将在北京市场推出两个项目，定位均为高端改善型。备受关注的是，华侨城A在北京市场除十多年前开发建设的欢乐谷“主题公园+地产”项目之外，很少出现在公众视野中。
业内认为，华侨城A欲借将面市的两个项目重回北京市场主流地产商行列，华侨城A北方集团营销部相关负责人在接受本报记者采访时也表示了认同。该负责人还透露，华侨城A目前已实行“战区制”，成立了北方集团、西部集团、华东集团、华中集团等区域集团公司，欲加快发展步伐，北京市场由北方集团负责。
“地王”项目或面临取证难
“新著东方是按照北方集团的标杆项目标准来打造的。”4月12日华侨城A北方集团营销部相关负责人对本报记者说。
据了解，新著东方定位面向高端、改善型客户。可售住宅面积大概14万平方米，其中大部分是面积140~180平方米的高层公寓，以及少量叠拼类型产品，面积约为 200平方米，价格范围在2500万~3000万元。此外，新著东方还有24000平方米的文化配套设施，以及幼儿园、公交站等配套。
不同于新著东方的是，华侨城A今年将面市的另一项目和园并非其独资项目，而是与中铁置业各占50%股权。和园可售面积约12万平方米，另有5万平方米的养老配套设施。
“做养老配套也是承担一些社会责任，5万平方米中大约1万平方米的养老会所，其他会建成老年公寓，都会按照民政部门的要求来做。这个养老项目也是北京市一个重点项目，属于北京市第一批非营利性养老用地。之前华侨城A没做过养老产品，我们也是试着往前走。”上述营销负责人说。
公开信息显示，新著东方项目地块位于丰台槐新板块，华侨城A于2015年年底摘得。2015年11月2日，在当天举行的丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块拍卖现场，吸引了绿城九龙仓平安联合体、中铁建中铁置业联合体、中粮天恒首创联合体、龙湖首开保利联合体及华润华侨城A招商联合体5家联合体参与竞价。
最终，由华润华侨城A招商联合体以总价83.4亿元、现场竞报“公共租赁住房”面积2.7万平方米竞得，楼面价为5.6万元/平方米。此后，华润和招商由于超出事先的拿地价格授权而退出，该地块成为华侨城A独资项目。据悉，新著东方的超过80亿元的地价，位于北京历史第三。
关于新著东方的价格，华侨城A北方集团营销部相关负责人透露称，整盘均价会在10万元/平方米左右。而北京市场上一直盛传单价超过8万元/平方米的项目住建委不批预售许可证，对此，该负责人称确实如此，这对他们项目取得预售证确实造成了一定难度，但这也是很多高端项目共同面临的问题。
新著东方楼面价5.6万元/平方米，项目单价若低于8万元/平方米或将陷入难盈利的尴尬境地。对此，上述负责人认为，就目前北京市场情况而言，地价成本要占到项目总成本的60%~70%。“新著东方项目一期的话就持平吧，央企必须要有央企的社会责任感，一是支持政府的政策导向，二是产品要对区域和土地负责。”
据悉，新著东方、和园都是纯住宅项目，开发模式和华侨城A十多年前在北京一战成名的欢乐谷“主题公园+地产”模式有所不同。华侨城A虽然2002年就已进入北京，但在北京的项目只有北京华侨城A社区和北京欢乐谷。
在外界看来，华侨城A好像只做“地产+公园”的项目。华侨城A北方集团上述负责人对此予以否认，她指出华侨城A在其他区域的项目，比如上海苏河湾、深圳的好多项目都是纯地产的。她进一步表示，华侨城A在深圳开发的波托菲诺纯水岸、天鹅堡属于中国最早一批高端住宅产品，只不过现在房地产飞速发展，各类高端项目很多，华侨城A之前的高端产品开发经验就显得不那么突出了。另外，华侨城A之前的发展模式确实是旅游+地产+完善配套，就是一个主题公园+一个地产项目，当然地产项目不仅仅是常规意义上的房地产项目，更多意义上承载的是一个区域的运营。
“华侨城A大部分项目中会带入产业、文化、配套，当然也有住宅，住宅是为了‘平衡资金’。作为企业，必须要盈利，公园、文化类的基础设施建设投资回报时间比较长。”
“回归”北京市场加速发展
记者梳理发现，华侨城A自2002年在北京拿地开发了欢乐谷项目之外，此后多年未在北京拿地，直到近两年才再次出现。
全国楼市调控持续收紧，特别是北京市自去年“9·30”新政以来，调控政策可谓密集出台，华侨城A选择在今年携“地王”项目回归的原因何在？华侨城A北方集团上述相关负责人表示，对于自欢乐谷之后为何多年未在北京市场拿地的原因并不清楚，“跟企业战略有关系”。
对于今年向市场推出两个高端型项目，该负责人对市场环境的判断为，从政策方面来讲，对购房资格、贷款等要求很严格；对开发商而言，取证、报建方面的政策都在调整，越来越紧，开发商只能做到与时俱进，根据政策要求做调整。从客户层面来看，改善类需求依然存在，供应量肯定越来越少。
华侨城A官方提出，五年时间建100座特色小镇，并提出了做中国文化产业的领跑者，中国新型城镇化的引领者，中国全域旅游的示范者三大战略，以及文化+旅游+城镇化，旅游+互联网+金融两大发展模式。
谈到新型城镇化，华侨城A北方集团相关负责人称，目前华侨城A拿到的跟新型城镇化有关的项目比如门头沟斋堂项目、十三陵附近的昌平项目、天津西青区京杭大运河项目，未来都想打造成国内新型城镇化项目的典范作品，特色小镇也是华侨城A未来的开发重点。
据了解，华侨城A北方集团目前所属的区域包括：北京、天津、河北、河南、山东、山西、东北等。上述负责人介绍称，华侨城A现在对新项目的区域的选择有几个标准：一线城市的资源尽可能多地获取；二三线城市会在比较核心的区域；旅游类的资源要求拿比较稀缺的。接下来，发展的步伐要加快，2015年5月到2016年年底，华侨城A在全国各地的协议投资金额超过6000亿元。
华侨城A2016年年度报告中多次提到“跨越式发展”，对2017年的发展计划中表示要加快获取新资源的速度，加快项目开发节奏，同时提高销售周转速度。
“华侨城A计划今年推出的两个项目受价格影响，具体究竟什么时候入市还是要政府说了算。”亚豪机构市场总监郭毅对记者说。郭毅认为北京市场对豪宅的需求仍然存在，但是没有货量，虽很多开发商手里拿着项目，但因为政府对预售管制的原因现在没办法入市。
郭毅进一步分析称，“930”“317” 两轮调控对豪宅市场形成的压力其实并不大，因为供给的稀缺造成的市场是相对恒定的状态，所以并没有出现太大变化。
来源：中国经营报作者：金姝妮
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