住宅遭限购 公寓需撤火 购房者投资公寓谨防市场风险
◆经济导报记者 王延锋 孙罗南 济南（楼盘）报道
济南不断升级的住宅限购，让公寓成了一些买房人心目中的香饽饽。“公寓大都是精装修，而且价格低，也不限购，我正准备买一套。”刚刚遭遇限购的济南市民刘东22日向经济导报记者说道。
由Wind资讯统计、济南住宅与房地产信息网公布的每日网签数据显示，今年以来济南公寓成交网签量大增，截至4月22日，公寓网签量是去年同期的7.29倍。
合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，不断加码的住宅限购对公寓市场形成利好，但同时也应注意，“公寓的投资属性更强，专业性也更强，普通买房人投资公寓应该保持谨慎。”
公寓售楼处大热
网签量剧增
“本来想买住宅，但我被限购了。”刘东向经济导报记者抱怨。作为外地户籍的他，社保已经交足两年，符合买房条件，但刚刚升级的限购政策让他蒙了。“外地户籍的人在济南买房首付需要60%，现在一套住宅动辄百万元以上，首付就要60万元以上，实在是无力承担。”
不得已，刘东打算看看公寓。作为90后，他对公寓产品并没有太大抵触，“公寓都是精装修，买了之后可以拎包入住。”
除了自住需求，在投资住宅的路子几乎被堵死之后，很多投资需求也将目光投向公寓。“公寓面积小，很多都是三五十平方米；价格也低，通常比住宅要低一截子。因此，公寓的投资标的要比住宅小得多，资金进入门槛低。”许传明分析称。
v经济导报记者日前探访了济南多个公寓售楼处，发现人气都颇旺盛。
22日下午，经济导报记者在位于高新区的万科麓公馆售楼处看到，不时有几拨潜在购房者前来了解其公寓项目。
“公寓是一层7个电梯，共46户。”万科麓公馆置业顾问石晓娜对经济导报记者说，“3-8层是loft，9-30层是平层，面积在21-44平方米之间，主力是30平方米。平层的单价在每平方米1.2万-1.3万元左右，loft单价是1.6万-1.7万元。”
23日上午，经济导报记者又来到位于文化东路与燕子山路交会处的绿城蘭悦项目，有三四位意向买房者正在售楼处看房。置业顾问禹晓婷告诉记者，该项目在售公寓面积主要为40-70平方米，有少量为90平方米左右产品。项目只有1栋楼，但分为3个部分：北侧部分6梯30户，西侧部分3梯15户，南侧部分也是3梯15户。目前售价在每平方米1.5万-1.75万元之间。
同样是23日上午，在与绿城蘭悦相距不远的山大路“天泰山大e号”项目，狭小的售楼处里挤了十几个意向买房者。置业顾问赵旭告诉经济导报记者，该项目在23日刚刚推出1层产品，面积在35-56平方米之间，单价在每平方米1.5万-1.6万元左右，户型为6梯27户。“我们的产品卖得很快，另外一栋楼已经卖完了。”赵旭说。
由Wind资讯统计的数据也显示，今年以来，济南公寓销售量较去年明显上涨，截至4月22日，共网签公寓379套。而在去年同期，济南的公寓网签量只有52套，去年全年，济南公寓网签量仅有426套。
公寓用途逊于住宅
虽然公寓价格低、不限购，但在各售楼处，经济导报记者也看到部分购房者很是犹豫。
在万科麓公馆看房的张力对经济导报记者说，“总价倒是不高，但住着太不方便了。一共30层，一层40多户，才7部电梯，上下班高峰期肯定不够用啊，就是出租也不一定好租。”
公寓不仅居住体验低，使用成本也高。由于公寓都是商办用地性质，居住成本更高一些，其水电费都是按照商业标准收取。在绿城蘭悦售楼处，置业顾问坦言，其用电价格为每度一块多，用水成本每吨比住宅高出两块多。而且，在经济导报记者走访的3个公寓项目中，厨房都没有接入天然气。而根据国家规定，公寓内不能使用煤气罐，这意味着做饭只能用电。
作为商办产品，公寓的转手成本也更高。在万科麓公馆样板间门外，经济导报记者听到了一位看房者和置业顾问的一段对话。“这附近公寓多吗？”置业顾问答，“还是不少的。”“听说买公寓的都没怎么赚钱啊？”置业顾问说，“这个公寓适合长期持有，不适合短期变现，转手卖的话，税也很高。”
经济导报记者了解到，公寓转让除需缴纳契税外，还要缴纳个人所得税、增值税、土地增值税等，总税额能达到升值部分的一半左右。
另外，住宅附加了很多居住之外的功能，其最大功能就是落户和孩子上学。而公寓是不能落户的，更别提孩子上学，这也是公寓产品价格低于住宅的一大原因。
市场供给大 投资需更专业
公寓产品除了上述用途逊于住宅外，也应注意市场的风险。
“与住宅整体供应紧张相比，公寓市场供给量非常充足，甚至是过大。济南东西南北四面开花，到处都有公寓产品，市场销售压力是很大的。”济南一行业人士对经济导报记者分析称，“虽然自去年以来，济南的公寓价格也有较大幅度上涨，但主要是跟着住宅往上走的。因为住宅价格上升更猛，那些买不起住宅的自住需求和投资需求就外溢到了公寓，导致公寓价格水涨船高。但随着住宅市场调控加码，住宅产品未来将恢复稳定走势，甚至不排除出现小幅下跌。预计公寓市场也将失去上涨动力，甚至面临着比住宅更大的价格调整压力。”
许传明分析称，从目前的市场情况看，由于住宅遭遇限购，很多购房者转向公寓，这是公寓市场的一大利好。但是，他也提醒购房者投资公寓需更谨慎。
“公寓与住宅是完全不同的产品。住宅产品跟老百姓(603883,股吧)生活是息息相关的，老百姓看房、买房时对它能了解得差不多。但公寓产品的主要功能是商务功能，老百姓对它的理解把握并不是很容易。”许传明比喻道：“住宅产品就像是食品，老百姓买了住宅产品，也许会不那么好‘吃’，但‘吃’了之后不会生病。但公寓不一样，它是‘中药’，需要更专业，配对了药会大补，取得比住宅更高的投资收益；如果配错了药，会遭受损失的。
来源：经济导报
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