楼面价超销售限价！ 多房企拼抢北京3宗自住房地块
中国网·地产中国讯4月25日下午，北京三宗自住房地块在国土局进行现场拍卖。3宗地分别位于朝阳管庄、大兴瀛海镇、门头沟永定镇，总价52.7亿元，项目建成后将提供约23万平方米自住型商品住房。三宗地块位置优势明显，都位于轨道交通沿线等交通便利的区域，因此吸引了多家房企参与竞拍。
最终，朝阳管庄地块被北京城建以32.6亿元摘得，溢价率55.2%，楼面价约为3.18万元/平米。大兴地块被国瑞地产以38亿元拿下，溢价率58.33%，楼面价约3.01万元/平米。门头沟地块则被中铁建以10.3亿收入囊中，溢价率33.77%，楼面价约为1.9万元/平米。值得注意的是，朝阳和大兴两地块的楼面价均超过地块的销售限价。
首先开拍的是朝阳区管庄乡塔营村1208-605地块F1住宅混合公建用地，地块位于东五环外朝阳区管庄乡，土地面积约6公顷。据市规土委官网数据显示，此地块竞拍起始价为210000万元，竞价阶梯是1000万元，建筑控制规模 ≤102636平方米，居住用地需全部建设“自住型商品住房”，销售限价29000元/平方米（包含装修成本）。
拍卖现场，聚集了北京城建、远洋、中海、富力、中粮+天恒+旭辉、中骏置业、万科、河南正商、首开等房企，竞争异常激烈。最终，经过55轮举牌，北京城建以32.6亿元拿下该地块，溢价率55.2%，楼面价约为3.18万元/平米。
之后拍卖的北京市大兴区瀛海镇区C4组团YZ00-0803-0603地块F1住宅混合公建用地，位于大兴区瀛海镇，毗邻地铁8号线瀛海站，土地面积约6公顷。此地块的竞拍起始价为240000万元，竞价阶梯是1200万，建筑控制规模 ≤126059平方米，居住用地同样需全部建设为“自住型商品住房”，销售限价29000元/平方米（包含装修成本）。
包括京汉、中海地产、金地、碧桂园、石榴集团、葛洲坝地产、国瑞地产、河南正商、金隅+住总、首开+保利、天恒+中粮+旭辉等11家房企现场参与竞拍，最终，经过31轮厮杀，国瑞地产以38亿元拿下该地块，溢价率58.33%，楼面价约3.01万元/平米。
最后开拍的是门头沟区永定镇MC00-0015-0043地块R2二类居住用地、0038地块A33基础教育用地及0046地块S4社会停车场用地，该地块位于长安街西沿南侧的门头沟区永定镇，土地面积约3公顷。该地块竞拍起始价为77000万元，竞价阶梯是400万元，建筑控制规模 ≤57599平方米，居住用地需全部建设“自住型商品住房”，销售限价23000元/平方米（包含装修成本）。
该地块吸引了北京城建、中海地产、电建地产、京汉、金融街、中铁建、天恒+旭辉、首开+保利+住总、碧桂园+中骏置业等房企参与竞拍。只经过13轮报价，中铁建便以10.3亿元将该地收入囊中，溢价率33.77%，楼面价达19949元/平米。
为了平抑房价，自3月份以来，北京土地市场明显加快自住房供应。仅本周内就有7宗地块出让，密集程度可见一斑。据中原地产数据显示，包括今天的3宗地块在内，北京今年已成交自住房地块面积超过过去两年61.14万平米的供应量，占据了两年来所有住宅土地供应量的31%，接近2014年的历史最高比例。
对于楼面价超过自住房销售限价、房企利润从何而来的问题，中原地产首席分析师张大伟认为，F1属性的管庄地块和大兴地块只有自住房部分销售限价2.9万元/平米，其所包含的商业用途部分并未限价。此外，地块实际还会有其他配套面积出现的可能性，比如车位等，可以实现增值，进而分摊土地成本。此外，对于上市公司来说，企业对销售额的要求很大，自住房地块风险相对较小，同时还可以分摊管理成本。特别是北京城建这一类的全流程公司，不仅仅有房地产开发企业，同时有施工企业，这种情况下，虽然获取利润的可能性非常小，但从企业发展角度看，拿这种地块也是发展的必须之举和无奈之举。
同时，张大伟也表示，虽然目前北京拍卖的地块全部保障房化、住宅限价化，但今天3宗地块的成交价依然偏高，房企接近0利润，成本控制稍微有漏洞就可能出现亏损。在此影响下，未来北京房地产市场将进入精算时代。
来源：中国网·地产中国
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