北京楼市“定向加息”倒逼房企以价换量
[摘要]持续政策有可能会倒逼开发企业以价换量，通过各式各样的‘策略性降价’或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响
“今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大，持续政策有可能会倒逼开发企业以价换量，通过各式各样的‘策略性降价’或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响”
北京房贷政策再次收紧。
一位房地产中介门店经理告诉记者，其4月底就接到通知称，包括国有四大行在内的多家银行，在5月1日起将上调房贷利率，其中首套房最低执行基准利率，二套房则在基准利率基础上最低上浮20%。
“3·17新政”之前，首套房贷款利率可达基准利率的9折，二套房贷款利率则为基准利率上浮10%。
“一年之前，首套房贷款利率还可以在基准利率基础上打八折。”亚豪机构市场总监郭毅说。
随着楼市调控的进一步深入，通过资金层面调控供需的举措也在增多。
北京部分银行上调房贷利率的做法，被媒体称为“房贷定向加息”。
但是易居智库研究院研究总监严跃进提醒道，虽然被叫做加息，但是这一次的利率调整并非是央行主导的，而是各个银行自发的行为。
记者注意到，在今年2月，北京市场的房贷利率已经经过一次上调，当时15家银行共同签署了《关于增强北京地域个人住房贷款业务自律治理增进业务健康发展的公约》，公约要求各家银行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍。
在此之前，首套房房贷利率是基准利率的八五折。
在房地产市场火热的情况下，房贷是各家银行争抢的资源，为何多家银行会连续上调贷款利率？在政府频频对市场进行调控的情况下，房贷的收紧对于市场会又何影响？
月供增加
抑制谁的需求“本次房贷利率上调后，按贷款100万元、25年还清、等额本息方式计算，相比去年同期，首套月供上升514元，总还款额增加16.6万元；二套月供上升295元，总还款额增加8.84万元。”郭毅算了一笔账。
但是，郭毅表示，2017年前4个月北京商品房套均总价在664万元左右，以此为基准，以首套房首付40%计算，一年前同期的首套贷款利率八折优惠的情况下，月供为20853元，总购房成本1024万元；现在将首套贷款利率提高至基准利率后，月供增加2206元，总购房成本变为1090万元。
“首套购房者月供相比去年增加了2206元，同时当前信贷审批严格，需要家庭月收入达到4至5万元才足以支撑高昂的房贷月供，因此，定向加息将对购房需求起到有效的抑制作用。”郭毅说。
那么这样的加息政策对于哪些群体影响最大？
平安好房研究院首席分析师陆骑麟也告诉法治周末记者，房贷利率上调主要影响的是刚需和改善型需求。
“利率上调就是影响刚需人群和改善人群的购买力，因为会增加其还贷的成本，那么收入一定的情况下买的房产总价就是小了。”陆骑麟说。
“3·17新政”之后，北京房产市场成交量下滑已成事实。
来自亚豪君岳会的统计数据显示，今年4月北京商品住宅仅实现成交2339套，这一成交量创造了自2015年3月以来的近26个月的新低。
“五一”期间通常是房地产市场成交的小高潮，但是亚豪君岳会统计发现，2017年“五一”小长假（4月29日至5月1日），北京成交商品住宅（不含保障房与自住房）142套，成交面积1.62万平方米，环比清明小长假分别减少13%、22%，同比去五一小长假的降幅分别达到82%和81%。
“这一成交量也创造了近9年的同期新低。与此同时，五一小长假期间，北京商品住宅成交均价为38061元/平方米，环比下跌5%，同比上涨12%。”郭毅告诉记者。
不过，陆骑麟补充道，这些政策对于高端豪宅购房者的实际影响最小，这些人群完全可以增加首付或者干脆不贷款买房。
银行自发调息
把控贷款风险
房贷曾是银行眼中的香饽饽。
银监会主席郭树清曾在今年4月下旬公布一组数据：房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了银行（总贷款）的1/3，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。
然而，一旦银行提高利率，势必会影响到购房者的购房能力，进一步影响房贷的规模。
那么，银行为何会有“定向加息”的举动？
陆骑麟认为，银行上调房贷利率，最主要还是跟当前整体的货币政策偏紧有关，政策偏紧导致银行放贷的动力因而不足。
“商业银行正在加大对贷款的风险把控，所以房贷市场也被纳入重点监控领域。”严跃进提供了另外一个背景。
今年3月2日，郭树清出任银监会主席后出席国新办发布会时，也提到，要稳健、审慎把握对房地产资金的投放。
“房地产风险是泡沫风险的重要组成部分。去年新增的贷款里面，将近一半是房地产，其中房贷就占了很大比例。也是需要我们审慎来关注的领域。”郭树清说。
严跃进认为，在这样的背景下，监管部门以查银行信贷风险的方式，管控房贷政策，也是有理有据的。而从当前商业银行的心态来看，保守型的贷款政策也容易在检查中获得认可，毕竟过多的住房贷款可能会惹出问题，比如，贷款资金是否会流入炒房领域。
房企利空
会以价换量吗
在“房贷定向加息”之后，房企的相关举措是否会有调整？
陆骑麟认为，接二连三的政策会影响开发商的开发意愿，但是目前整个楼市的销售情况还可以，开发商的拿地意愿应该不会马上消退。
一位业内人士告诉记者，就北京而言，今年以来上市的新盘数量并不多，但是需求仍然在，而且今年因为政策原因，新盘预售的价格都没有达到开发商的预期，新房和二手房甚至出现价格倒挂，部分龙头开发商开发的新盘一房难求，“别说找折扣了，能买到就不错了”。
中原地产首席分析师张大伟还提供了这样一组数据：今年前4个月，拿地最多的25大房企拿地总金额超过5199.26亿元；而2016年同期拿地最多的25大房企（前后两年拿地企业不完全对应）合计拿地金额为2549亿元。
“调控很猛，为什么房企还在拼命抢地？”
张大伟的分析是，归根结底还是钱多，房地产企业资金链目前非常安全。
不过，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉法治周末记者，如果这样的政策扩容一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售，事实上各地预售许可证审批从严、网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长，导致企业的回款周期进一步拉长。
张宏伟认为，今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大，持续政策有可能会倒逼开发企业“以价换量”，通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。
对此，郭毅则补充道，2016年，北京住宅土地的超低成交，使得房企手中土地储备不足，去库存的压力较小，集中“舍价保量”的可能性也相对较低，因此预计2017年北京住宅低速供应也会成为常态。
来源：法治周末
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