广州住宅租金调查：20小区有14个租金同比上升
广州楼市新政出台两月有余，市场成交变淡，不卖的房子转售为租，一些急于出租的业主出现降租求客。但如果以此指望租金跌回去年，显然是租客的一厢情愿。
南都记者通过广州链家、房天下及合富置业，抽取了20个大型小区的租赁数据，发现租金普遍下降的愿景暂未出现在广州。在20个大型小区中，除了6个小区的租金同比有所下降外，其余14个小区的租金都有上升。
“数据出现下降都是因为结构性的成交所致，事实上同一套住宅物业的租金同比是不大可能出现下降的”。链家广州研究分院院长周峰表示，中心区住宅的租金同比去年平均会出现约10%至11%左右的涨幅，郊区或地段不太好的物业，同比涨幅则在3%至5%之间。
中心区同一套住宅租期到后租金普升
从2015年租金3500元/月，到2016年3650元/月，再到今年的4000元/月，身为包租婆的白领杨小姐一边给租客涨租的同时，一边叹惜如今大学生租房不易。
杨小姐的物业位于越秀区东兴北小区，这是她当年的婚房，“楼梯7楼，60平方米，两个房间包括客厅都是全南向”。两年前，她换了大房后将该物业用于放租。在今年，租她物业的是两个合租女孩，其中一个睡主卧，月租1900元；另一个小房间的月租为1750元，租约将在今年7月30日到期。
前几天，租主卧的女生由于即将结婚，向她提出提前退租。她向中介了解发现，目前周边类似的物业已经可以租到4200元。
“但我不想给中介费，还是自己找客，或让前租客找，宁愿比市场价少200元”。杨小姐此次找租客，将主卧涨租200元至2100元，而次卧则涨150元至1900元，“现在（次卧）租客也同意以此价格继续续租”。
和杨小姐一样，在海珠区客村某90年代的电梯楼小区里，徐小姐前几天将一套10 4平方米的物业成功以6500元出租，较去年涨租近1000元。
该物业为徐小姐去年以不到300万元购入，“小区商住混杂居多，本来是三房的，但上一任业主出租给别人做公司宿舍，隔成了五个房间，也没有厨房，原来月租就有5000多元，而且是一签好几年的那种”。徐小姐在收楼后，于今年4月底开始以7000元/月放租。
几经筛选后，她于本月初成功以6500元出租，“租客是一个人租来用，说是后面再找人合租分摊租金”。
徐小姐也坦承租赁市场并没有大家想像的火爆，“不是说一放租，就能马上租出去，具体还得看地段”。她的一个朋友在白云区金沙洲有套近100平方米的三房物业，“三房才租三千元/月，还是放租好多个月才成功出租”。
广州链家交易数据显示，同一套物业租金到期后，同比去年同期会有3%左右的升幅。例如，天河的富力天朗明居，租金价格由57元/平方米/月上升至60元/平方米/月；天河的天誉花园，租金价格由73元/平方米/月上升至76元/平方米/月等。
20个大型小区有14个租金同比上升
在全市抽取大型小区的成交样本，数据显示同一小区的租金同样也是绝大部分租金都出现同比上涨。
来自链家广州研究院的数据显示，5月份来自越秀、天河、荔湾、海珠、黄埔、番禺、白云七个区域的20个楼盘里，其中有14个楼盘的租金是同比上涨的。其中越秀区淘金家园、白云区的富力桃园、番禺奥林匹克花园、广州雅居乐花园及祈福新邨5个小区的租金同比去年5月的涨幅超过10%，当中富力桃园和淘金家园的涨幅甚至在19%至30.8%之间。不过，链家广州研究院高级主任刘镜棠表示，“数据出现大升大降主要是成交结构性所致，成交量少，样本不全面，所以会出现与之前成交量大时有较大的起伏，正常情况下整个租赁市场都是稳中有升的”。
5月份环比4月份中，这20个小区有12个小区的租金是出现下降的，降幅多在10%以内。当中如骏景花园、华景新城、金碧花园、光大花园、逸景翠园、逸彩新世界、岭南新世界、丽江花园、雅居乐花园、还有黄埔区的老院小区石化大院等，都是出现了16%以内的租金降幅。
在全市20个大型小区中，只有广州超级豪宅珠江新城凯旋新世界的租金从去年3月至今一直保持在超100元/平方米/月。租金峰值出现在去年5月，高达135.45元/平方米/月。
将抽查样本小区分类看，豪宅租金显然会比普通住宅高得多。
房天下提供的数据显示，珠江新城豪宅凯旋新世界与二沙岛豪宅花城苑的月均放租价都超过1万元/套。凯旋新世界的月租价从去年3月开始一路上升，由平均9840元/套上升至同年5月的10831套/套。在并于今年3月上升至11709元/套，5月份稍微回落0.6%，为11677元/套。但与去年5月相比，环比回落的租金，仍是高于去年7.8%.
值得关注的是，房子的售价高低与租金的高低关系并非全成正比。在20个小区中，实际成交租金超过60元平方米/月的小区还有淘金家园、六运小区、光大花园，而与淘金家园和光大花园比，有着20多年楼龄的六运小区的售价显示不及前两者，但其租金却可与前两者并驱，这与其位处天河闹市中心或不无关系。
广州链家表示，受楼价上涨影响，第一季度的整体租金水平较去年上涨约3%.
业主转售为租，11区租金8个环比降租
颇为微妙的是，尽管同一套住宅物业的租金租约到期后仍是升租，但如果与其它同类物业环比4月，仍是出现降价。
“新政出来后，广州市的租房市场供应增加太快了，所以导致这两个月的租金是有所回调的”。链家广州研究分院院长周峰表示，在5月份，链家广州新增了18000多套的住宅出租，比4月份增加9%，“这个量是非常之大的，这部分新增的房源是之前几个月没办法成功放卖的，导致当前的租赁市场竞争非常大，有部分业主一定会做出让步，希望快过同一栋业主出租成功，以减少损失”。
同样，根据房天下数据研究中心监控，5月以来其租房平台求租量达到787套，环比4月份增加76%，但同比去年减少了一成；而放租量增长显著，5月份租房平台放租22676套，环比增加60%，比去年同期翻了一番。
这也意味着，比如同一个小区在5月份放出两套房子，4月份时市场租金可能值4000元，但在5月份突然增加更多转售为租的盘源，业主想尽快租出去就只有退而求其次，让价到3800元或者租客愿意接受的幅度。
广州全市各区的放租均价印证了这一点。
房天下的数据显示，5月份广州全市平均放租租金为4583元/套，同比去年5月的4453元/套出现2.9%的上涨，但环比今年4月份的4591元/套出现了0.2%的微降。
在5月份中，广州11个区只有两个区的租金均价是同比降租的，其余9个区都是上升，出现降租的主要是从化和越秀，从化降租幅度达到6 .9%，而越秀区则微降0 .1%.
在环比4月份方面，11个区已有8个区的租金出现降租求客的情况。环比没有下跌的三区为越秀区、海珠区及白云区，其他8个区的租金都出现了下跌。当中以郊区增城从化的租金环比降幅最大，介于7.2%至8.5%之间，另6个区的租金环比跌幅都在3 .2%以内。以郊区一套原市场值30 0 0元/套的住宅来计算，相当于业主减租100元左右，让租的空间还是相对小。
细分下来，增城从化此次环比租金降幅厉害，与330新政限购不无关系。买家撤离该区，业主收盘不卖转售为租，从而导致租赁市场竞争加剧，出现降租的情况。
周峰认为，6月份，大学毕业生开始出来找房，将在一定程度上带旺广州的租赁市场。但如果以为这样市场租金就此上升并不大可能，“大学生都是刚需租房，他们中很少人能租得起珠江新城一类的高端市场，所租房源都是中低端的，届时反而会再进一步结构性拉低广州的市场租金。”
(作者：邱永芬) (出处：南方都市报 2017年06月09日)
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