保障租购同权租房人子女可就近入学
《加快发展住房租赁市场工作方案》发布，广州将成立住房租赁发展投资公司图表：麦瑜瑜
租房人子女可就近入学、公积金租房提取额度增加、出租住房税收有优惠……广州将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。17日，记者从广州市政府官网获悉，为稳定房地产市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《工作方案》）。
提高公积金租房提取额度出租住房税收有优惠
值得一提的是，《工作方案》明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。但需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。
《工作方案》还将加大住房公积金对租赁住房的支持力度，提高公积金提取额度。比如，职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。同时，保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。
在落实税收优惠方面，《工作方案》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。包括落实“营改增”关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。
为保护承租人的稳定居住权，租金也不能随便上涨。《工作方案》通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。此外，为了实现租者幸福居住，《工作方案》还对职能部门监管提出了新的要求，如必需加强租赁房屋家具家装环保安全、燃气消防安全监督。
广州还将逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度，实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴，形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。
商业用房改造出租可享居民用水、用电价格
为了满足新增住房需求，《工作方案》还通过“供”“改”两个渠道增加租赁住房供应。《工作方案》明确了“商改住”的审批部门，规范了 “住改住”行为准则，增加了住房供应量的同时，也照顾到了房屋安全性能。
具体来说，《工作方案》提出，增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。
值得注意的是，《工作方案》允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。
同时，出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。
发展“城中村”租赁服务业成立住房租赁发展投资公司
广州还将通过“培育”、“规范”的方式，壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极。《工作方案》提出，广州将扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化，抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定享受相关优惠。
“城中村”现代租赁服务业也将得以发展。《工作方案》明确，鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。
《工作方案》还提出，成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。
此外，《工作方案》还明确，发展既有建筑现代服务业，鼓励开展“管家式”服务；建设房屋租赁信息服务平台，确保市场的供需信息、交易规则和信用信息透明；指导成立广州房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理，强化行业自律等。
据悉，为了构建“购租并举”住房长效机制，《工作方案》对住房租赁市场涉及的十余个职能部门做了具体分工，由广州市教育局、国土规划委、住房和城乡建设委、地税局、广州住房公积金管理中心等牵头单位承担主体责任，制订具体实施细则，原则上8月底前公布实施。(记者 傅鹏 昌道励)
(作者：傅鹏) (出处：南方日报 2017年07月18日)
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