广州发展住房租赁旨在建立长效机制
前不久，上海市首次以“招拍挂”的方式出让两块租赁住房用地，希望通过增加租赁住房来调整供给结构。这是实现房地产市场健康稳定发展的有益探索。近日，广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，其中第一条提出了在中国住房租赁史上可能具有里程碑意义的一条措施：租购同权，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。自从去年底中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，“加快建立基础性制度和长效机制”之后，住房制度的重新定位就备受关注。中央经济工作会议明确提出要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”。中国社会科学院金融所房地产金融中心主任尹中立认为，所谓的“土地手段”是指，构建城乡一体的土地市场，打破地方政府垄断的土地市场。从短期政策操作来看，可以修改土地拍卖制度，实现以建设目标为主线的招标制度，地方政府不以获得最大土地转让金为目的。此外，长效机制也包括了要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
此次广州市对租赁市场的扶持措施非常明确，且具有可操作性。比如允许商业用房改租赁住房，土地年限不变，水、电、气通通按居民标准执行；鼓励城中村做好安防，统一出租；对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，必须落实税收优惠政策支持；另外，还通过公积金制度加大对租赁市场的扶持，凡是租赁提取公积金，从以前每月提取不超过上年度平均月工资的60%，提高到80%。
这一系列举措的落实部门已经明确，包括了市住房城乡建设委、公安消防局、质监局、国税局、地税局、市教育局等。通过多部门的联动来对本地的住房租赁市场进行扶持，这在以往是没有的，可以说，广州对住房长效机制的具体落实已经走在了全国的前列。
我国自1995年6月1日起施行《城市房地产管理法》，在2011年以《商品房屋租赁管理办法》替代。今年5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。这是我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，该条例将填补我国住房租赁、销售、经纪等法规领域的空白，并通过行政法规多角度落实“房住不炒”。
在我国住房租赁和销售市场快速发展的同时，租房者权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题较为普遍。另外，在一线城市，不少价格便宜的群租房存在安全隐患，“城中村”不少出租房也存在此类问题，对待这些出租房的正确做法应该是疏导，加强管理。并且，由于租赁市场不规范，不少房屋租赁是私下成交，这不仅使得住房租赁市场的数据不准确，也无法保障租房者的合法权益，租期的不稳定性、加租金的随意性也导致了一部分有租房意愿的人对租房望而却步。城市公租房的发展缓慢也不利于租赁市场的发展。
因此，此次广州提出，要统筹全市政策性住房，包括公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等的投融资、建设和管理。只有商品房租赁市场完善和公租房制度的齐头并进，才能形成一个令人期待的住房租赁市场，有效落实我国的住房长效机制。
租购同权可能会导致学区房的购买需求下降，价格下降。但另一方面，有可能导致学区房的租金收益率上涨。其对房价的综合效应仍待观察。不过，令人们倍感激赏的是租购同权中对义务教育的影响，即不管是承租人子女，还是学区房所有人子女，统统就近入学。其实，这种做法并不是首次，原来广州针对外来务工人员的子女就有类似规定，符合条件的可以就近入学，由教育部门统筹协调。深圳也有相关做法。
促进租赁市场发展，主要是为了落实住房长效机制，未来真正地通过租房制度的完善来对房价形成实质性影响，而不应该过度解读租赁市场发展对教育平权的作用和意义，更不应该期待这些措施的实施为高价学位房降温。学位房与学区房，以及在学区内拥有就学权利是两码事。而推进教育公平与均等化是一项复杂的系统工程，教育系统内部的改革应该才是主要发力点。促进租赁市场发展的政策效应解读，应该主要集中在对租赁制度的完善以及如何影响房价方面。
(作者：祝乃娟) (出处：21世纪经济报道 2017年07月20日)
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