济南楼市需求端“冷热不均” 区位差的楼盘不好卖了
在房地产调控政策持续加码背景下，济南（楼盘）部分楼盘首开去化率已经回归比较正常的水平。个别楼盘首开去化率甚至不足30%，前段时间供应紧张的局面已经得到明显缓解。世联行(002285,股吧)山东区域总经理朱江向经济导报记者分析，现在的去化率是一种比较正常的情况，并不能说是销售迟滞。但市场那种普遍好卖的情况正在发生变化，部分区位、品牌一般的楼盘会面临一些压力。
个别楼盘首开去化在三成以下
合富辉煌山东分公司7月31日发布的济南一周楼市资讯显示，在过去的一周中（7月24日至7月30日），济南商品房住宅成交面积6.75万平方米，环比下降29%。
在上一周济南共新供应3个商品房住宅项目。其中，两个项目基本开盘当日清盘：绿地IFC中央公馆项目在7月27日加推B8地块3、4号楼，主力户型为160平方米的四室、180平方米的五室，共推出32套，当日成交31套，去化率97%，成交均价2.6万元/平方米。绿地城7月29日加推二期A4、A6、A9号楼，主力户型面积为122至133平方米的三室，共有房源120套，当日成交120套，去化率100%，成交均价1.35万元/平方米。
但另外一个项目的成交不那么乐观了。该项目为名辉豪庭项目，7月29日加推5号楼高层，主力户型为92至93平方米的两室、141至144平方米的三室，共有房源262套，当日成交141套，去化率54%，成交均价1.45万元/平方米。
合富辉煌的数据显示，在此前一周（7月17日至7月23日），济南有5个住宅项目加推新产品。其中，绿地城、万科龙湖紫郡加推房源，当天全部售罄。绿地新里程首开4号楼，面积为110平方米至140平方米，共有房源148套，当日销售95套，去化率64%，均价2.1万元/平方米左右。
但另外两个楼盘的首开去化率就偏低了。7月17日，位于高新区奥体中路与工业南路交叉口西北角的海信贤文世家加推1、2号楼，主力户型面积在93至125平方米之间，共有房源342套，当天成交92套，去化率约27%。7月22日，位于花园路与奥体西路交会处西南方向的泰悦赫府加推8号楼，共248套房源，当天卖出去42套，去化率只有约17%。
部分楼盘面临压力
济南一房地产人士向经济导报记者分析称，每个楼盘面临的情况有所不同。“比如有些楼盘价格比较高。现在济南很多新房的均价已经达到2万元/平方米左右。对于一些重点核心区域，两三万元的楼价并不算贵。但对于更多一般区域的楼盘来说，2万元的价格是个很大的坎，大部分买房人即使想买也买不起。另外，还有一些楼盘区位一般，即使价格让很多买房人能够接受，但买房人兴趣也不大。”这位人士分析称：“其实简单地说，还是一个供需关系的原因。现在济南市场供需极度短缺的状况有所缓和，某些楼盘去化率回归是个正常现象。”
朱江说，在济南房地产价格持续上涨较长时间之后，目前市场有比较强的盘整需求，大家需要对目前的价格有个适应的过程。另外，在限购政策持续高压之下，市场的投资性需求已经被大大压缩，市场整体需求下滑明显。
朱江认为，目前济南的房地产市场供应仍然总体偏紧，但在需求端变化的情况下，去年下半年以来那种市场销售普遍很旺的情况已有所改变。“对于一些地段不太好，开发商操盘能力又一般的楼盘，在销售方面将会面临一些压力。”
(出处：经济导报 2017年08月02日)
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