广州亮出控制房价大招
计划未来五年供应普通商品住宅60万套，租赁住房15万套日前，广州市国土资源和规划委员会公布了《广州市2017~2021年住宅用地供应计划》（以下简称《计划》）。根据该《计划》，广州未来5年计划供应住宅用地3200万平方米，建设普通商品住宅60万套，租赁住房15万套。这意味着，每新增五套住房中就有一套是租赁住房。
未来5年
每年新增12万套将是天量
翻查过往5年成交数据可发现，广州仅有2016年的一手住宅成交套数超过12万套（实际成交12.77万套），其他年份的成交套数均在7万~9万多套区间（见附表）。而在未来五年，广州则计划年均新增商品住宅多达12万套。业界普遍认为，大量新增供应无疑能缓解当下市场的供求矛盾，如果供应套数真的全数落实，将从根源上解决高房价的问题。
广州市国规委表示，该《计划》的制定旨在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。《计划》显示，2017~2021年，全市计划供应住宅用地3200公顷，年平均计划供应住宅用地640公顷，以保障建设75万套住房用地需求。其中，全市普通商品住宅用地计划供应2375公顷、租赁住房用地计划供应825公顷。住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。以供地占比计算，广州未来五年租赁供地达25.8%，普通商品房为74.2%。
租赁房及人才公寓
均在环城高速以外
该《计划》具体制定了广州不同区域的供地方式。其中，内环以内以普通商品住房用地为主；为保护空间肌理、缓解老城压力，主要供应存量住宅用地。内环与外环之间，以普通商品住房用地为主；为疏解高密度人口，适量供应住宅用地。外环与北二环—东二环—广明高速之间，以普通商品住房用地、租赁住房用地为主；作为城市拓展的主要区域，未来加大供应住宅用地。地铁9号线、14号线、21号线、4号线形成的四个放射轴线两侧，以普通商品住房、人才公寓为主；依托便捷的轨道交通，该区域为中心城区与外围联动发展的重要空间载体，相应增加供应住宅用地。
海量的租赁房供应
将冲击包租公（婆）的生意
虽然说租赁住房及人才公寓都在外环，但值得关注的是，《计划》还指出，15万套租赁住房将由新增租赁住房用地进行供应，并非对商品住房的存量再利用，属于是货真价实的增量。这对于现有的房东和租客来说，最为关心的自然是会否打破租赁市场原来的供求关系，导致租金上涨或者下跌？对此，易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，从房屋租金走势看，最近3年，广州住宅租金的涨幅分别为6.5%、2.8%和2.2%，甚至呈现出逐渐放缓的趋势。由此可见广州租金的涨幅十分有限，这反映出广州住宅租赁市场的供求关系整体较为平衡。至于未来5年15万套的新增租赁住房供应计划，会否改变广州住房租赁市场的供求关系，则可重点从需求上进行分析。
根据2017年3月3日发布的《广州市人口发展和基本公共服务体系建设第十三个五年规划（2016~2020年）》，“十三五”时期，到2020年，广州全市常住人口数量预计将会增长至1550万人。根据统计局发布的信息，截至2016年末，广州市常住人口1404.35万人。换言之，从2017年到2020年，按照规划广州常住人口还有大约150万人的增量空间。
从市场的租赁需求看，根据链家研究院日前发布的《租赁市场系列研究报告》的相关统计，全国租赁人口的占比是11.64%。需要指出的是，这个数据的统计口径是全国，包括了城乡两侧。从城市来看，特别是一线城市，虽然未有确切的统计数据，但依据中介人士的经验估算，广州租赁人口比例应该为常住人口的30%左右。
广州链家数据显示，2016年，广州市二手住宅租赁套均面积为73.61平方米/套，同比增加0.65平方米/套。从上述的几个数据可以大致估计出150万人口衍生的住房租赁需求大概为21万套。
所以说，还在想着新鲜出炉的“租购同权”能够刺激租金上涨的房东们，恐怕要感到“心凉”了。同时，在国家大力发展住房租赁市场的背后，那些正在快速崛起的专业租赁运营机构，无论是国有的、还是民营的，它们都会在未来跟个体房东们争夺蛋糕。而与这些专业租赁运营机构提供的房源和服务相比，个体房东整体显然是不具优势的。因此，在购租并举、租购同权的政策指引下，未来国内住房租赁市场的蛋糕会越来越大，但是留给个体“包租公”“包租婆”的市场空间则越来越小。(王荔珏)
(作者：王荔珏) (出处：广州日报 2017年08月25日)
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