长租公寓入红海：“盈利是明天的问题”
房地产行业擅长创造纪录、刷新纪录，开发商把过往专注到销售规模的热情延伸到长租公寓上，酿成一个个长租公寓的保有规模。它们绝大多数从零开始，但又很快且勇气十足地喊出“十万间公寓”的目标口号。万科、碧桂园、中海、龙湖、招商蛇口、佳兆业等主流开发商已先后加入长租公寓的新战场，在一二线城市做弄潮儿。而蓝海和红海只有一线之差。显然，留给开发商思考的时间已经不多了，2017年7月开始，接二连三的租赁政策出台，催促更多开发商上路。
但行业匆忙，仍需理智。决心于投奔怒海的开发商必须自我回答关于业务盈利的关键问题：习惯了高周转、赚快钱的运营模式，能否适应回报周期长、利润率低的长租公寓行业?企业能够承受多长的微利甚至亏损的过渡期?
抢占长租公寓高地
深圳大芬，因每年生产和销售的油画数量以百万计，有“中国油画第一村”之称。大芬地铁站C出口继续前行，路过新楼盘倚龙华庭，继续直行数百米，路过一个报刊亭，一个卖花姑娘，还有信和购物广场后，到达茂业城。
茂业城是1995年建的老小区，链家二手数据显示，目前茂业城的成交均价约为30465元/平方米，几乎是大芬均价最低的二手小区。而马路对面的星都豪庭，二手均价已达49567元/平方米，茂业城斜对面的桂芳园小区均价也已接近43000元/平方米。
龙湖长租公寓“冠寓”选址于此，在今年3月，以租赁方式签下茂业城小区内一栋1~8层的物业，改成480个单间公寓出租。第一财经了解到，冠寓大芬店将在9月15日正式开业。换言之，从项目签约到开业，龙湖在大芬店上付出的时间约为6个月，与行业平均水平相当。
天下武功，唯快不破，这个原理安放在长租公寓领域同样奏效。
关于长租公寓成本的计算，从运营方从原业主处拿下房源的那一刻开始。过往，业内对长租公寓成本的计算，主要关注其房源租金以及装修成本，但时间成本却往往被忽略。但实际上，缩短开业时间，相当于减少回报周期。
建筑面积在30~35平方米之间的大开间，精装，拎包入住，房间里的过道同时充当厨房。房间之外，公寓项目里，留出一定的公共空间，用作配套设施(咖啡厅、健身房或其他社交性场所)，冠寓产品与市场上多数长租公寓产品相似。
随着行业玩家增加，大量复制拓展下，公寓与公寓间的区别不大。价格差多数由房间面积和区位地段拉开。更深刻影响长租公寓的品牌和口碑的是运营方的服务水平，但这个重要的隐性因素要慢慢培养和体现。
龙湖深圳公司总经理张智聪曾告诉第一财经记者，目前为止，龙湖已在深圳拿下6个长租公寓项目，除了大芬项目外，还有后瑞和平湖等5个项目。张智聪透露，这6个项目一半是重资产项目(自持)，一半是轻资产项目(租赁)。
9月15日，冠寓后瑞店和大芬店同日开业，此后，龙湖在深圳的长租公寓项目将逐渐进入开业状态。在此之前，9月2日，冠寓在北京的首个项目正式亮相，是龙湖在北上广深推出的第一个长租公寓项目。而龙湖正式提出以冠寓为品牌进军长租公寓，是在2016年8月。
一年铺垫，多点开花，这是龙湖的速度。但行业有行业的节奏，2017年7月开始，自中央到地方，租赁政策接二连三出台，原本想“再等等看”的房企们已经坐不住了。
2017年8月，多家房企在业绩发布会上宣布布局长租公寓，如中海、越秀、碧桂园等。部分房企，连战略、目标城市、盈利模式都尚未思考清楚，多少显得行色匆匆。
行业中，原本主要由如魔方、YOU+等长租公寓运营方参与，如今多了开发商、中介的加入，热闹又拥挤。
碧桂园希望长租公寓业务可以成为公司业绩发展的新的增长点。碧桂园深圳公司长租事业部总经理白洋透露，今年4月，碧桂园已成立长租事业部，在深圳，很快就有公寓项目落地。
魔方副总裁陈雷表示：“开发商大肆加入这个市场，魔方想要在二级市场上获得房源，已经越来越困难。我们接下来会挖掘更多拓展渠道，未来的方向之一，便是加强与地方政府的联系，在公租房等保障性住房上展开合作，获取城市公租房的运营盈利权。”
盈利是明天的问题
越秀地产董事长张招兴告诉第一财经，随着租售并举模式的推行，行业逻辑改变在即。
合屋创始人、CEO罗凤鸣认为，不论是从政策、开发商纷纷布局，还是行业资本并购的探索等角度而言，今年都是中国住房供应市场供给侧改革最具代表性、转折性的一年。
问题是，当改变发生时，谁能决定行业的进程，谁能为行业探索出一条可行的盈利路径?
长租公寓运营方一开始进入这个行业就是打着情怀的旗号：给都市里漂泊的年轻人一个家。但无论再加多少情怀，成本与盈利，始终是商业世界里逃避不过的关键问题。
因为开发商等新运营方的加入，长租公寓行业获取房源的成本大大提升。世联行早在今年年初已表明，深圳、上海等城市获得房源的成本太高了，即使年轻人多、市场大，也不会重点布局，相反武汉等二线城市的盈利水平就好看很多，是世联行重点布局的城市。
世联行最新的数据显示，2017年上半年，公司资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%，主要是因为报告期公司积极拓展公寓管理业务，支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用增加所致。
今年上半年，世联行公寓管理业务收入同比增长494.78%至6767.28万元，但成本也同比增加了11276.57万元。
世联行董事、总经理朱敏表示，目前，红璞公寓尚未形成完整的盈利周期，但现阶段公寓业务暂时的亏损在公司可控制的范围内，同时其他盈利业务会对出现阶段性亏损的红璞公寓业务进行补充。
万科的半年度报告也显示，由于长租业务的发展，公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。
龙湖索性放弃了在3年内盈利的想法，把冠寓的动态投资回收期设定为五到六年。
以冠寓大芬店为例，张智聪告诉第一财经，“大芬店店址原是茂业城中独立的一栋，但获取成本不便透露。”目前，大芬店租金约为2850元/间，根据朝向、楼层的不同，有数百元的浮动。此外，租金需另缴服务费、水电费等。张智聪表示，目前没有明确的盈利目标。
龙湖冠寓的整体目标是到今年年底开业15000间，中期目标是突破5万间，并在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿。
整体而言，长租公寓的装修成本多数为1万~2万元/间的水平，而获取房源的租金成本也跟随市场行情波动，只有资金成本，每个运营方的水平不同，这将是长租公寓盈利水平的关键。
相比单纯的长租公寓运营方，开发商最大的优势在于超低的资金成本，这意味着开发商能获得更大的盈利空间。
陈雷表示：“去年年底，魔方发行了首轮ABS，这是整个公寓行业里的第一单。我们把200多家门店中的30家未来5年的营业收入打包成ABS去募集资金。魔方的回报周期在5~6年间，但(为了拓展规模)每年要开一两百家门店，我们的钱不够投资，接下来还会把门店的收入打包，继续发行ABS。”
但一家同样布局长租公寓的房企高管则对记者表示：“我们不需要发行ABS，我们有其他渠道的更低廉的资金。”
那么盈利问题呢?他回答，“明天的业务留待明天再说。”
(作者：陈淑贞) (出处：第一财经日报 2017年09月13日)
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