对住房租赁的金融支持须审慎
在构建购租并举住房体系的一系列政策发布之后，住房租赁已经迅速进入了快速发展期。近期，北京（楼盘）、成都、郑州（楼盘）等城市都发布了与住房租赁市场发展相关的政策；广州（楼盘）也举行了首批国有租赁住房企业挂牌成立仪式，当日政府与银行签署了住房租赁市场发展战略合作意向书。各地政府已经认识到，培育和发展住房租赁市场，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。市场对住房租赁市场的发展同样具有非常大的热情和期望。很多人估计，住房租赁市场将是万亿级的规模，发展空间非常广阔，很多企业都在积极准备进入这个市场。在北京等地的土地出让中，开发商接受了100%自持、自持70年的条件。日前，深圳（楼盘）出让首宗“只租不售”地块，引起多家企业竞拍，很快就达到最高限价，转入竞争配建人才住房面积。由此可见，现在开发商不再将“只租不售”当成负担，而是看作机会。
住房租赁市场的发展需要大量资金，而且其收益的变现需要很长时间，因此离不开金融的支持。在很多地方出台的鼓励住房租赁市场发展的政策中，资金筹措、金融支持是重要内容。例如，北京近日发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》提出，集体租赁住房项目的资金筹措主要包括四种模式，其中包括农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持。《成都市住房租赁市场发展五年规划（2017-2021年）》也提出，鼓励商业银行等金融机构进一步优化并创新针对住房租赁项目不同阶段的金融产品和服务，以及加快推进针对租赁住房的各类房地产投资信托基金（REITs）试点。
而市场在住房租赁的金融创新方面已经行动起来。例如，前不久，中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划获得上海（楼盘）证券交易所审核通过，这个产品被称为国内首单租赁住房类REITs，以保利地产自持租赁住房（包括位于多地的公寓）作为底层物业资产，预期收益来源主要是租金。如果REITs能获得顺利发展，将为租赁住房的开发提供支持。
住房租赁金融创新不但发生在供给端，在消费端也有新的金融产品出现，近期引起广泛关注的建设银行(601939,股吧)“按居贷”就是其中之一。建设银行与多家房地产公司合作，向租客提供租房贷款，最高可贷100万，还款期可长达10年（建行最新文件显示最长借贷期可达25年）。租房贷款与购房贷款很相似，是银行直接支付给房企，租户每月向银行还款，这可以使房企迅速回笼资金。
租房贷款虽然能为租户带来便利，但人们可能租住超出自己能力的高标准住宅，其中一些人不具有偿还能力。总体来看，租户的违约风险并不大，但居民在住房租赁中加杠杆帮助开发商变现，却可能推高投资者对住房租赁项目的估值，从而使住房租赁市场出现泡沫。
金融的功能是将未来的收益变现，但未来收益是难以预期的，一些小的变动就可能改变市场预期，从而大幅改变市场对资产的估值。REITs、租房贷款等金融产品的支持会大大改变市场对租赁住房的预期。实际上，房企对于租赁住房市场的预期可能已经过高了。在上海出让的“只租不售”地块，楼面地价大多只有几千元，分析人士估计租赁的收益率能够达到7%以上。而在深圳出让的首宗“只租不售”地块，如果减去人才房面积，实际楼面价为1.93万元/平方米；在北京100%由房企自持的地块中，楼面地价甚至高达两三万，如果按目前的租金水平，收益率是低的。对于房企如此热情高涨地追逐租赁住房用地，有人表示看不懂。其解释只能是，房企相信未来租金水平会大幅上涨，或者是相信其他投资者会这样认为。问题在于，租金水平具备大幅上涨的空间吗？
金融支持能够促进住房租赁市场的发展，但是，如果涌入的资金太多，那就有可能产生金融风险。因此，对于住房租赁的金融创新应该探索，同时也应该进行审慎的监管。
(出处：焦点房地产网 2017年11月20日)
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