北京楼市，惨遭大银行做空？！
2月28日到3月1日，楼市再次上演了一个“出口转内销”的大消息：消息灵通的美国“彭博社”率先报道说，中信银行(601998,股吧)已经叫停北京地区的住房抵押贷款。 随后，多家国内媒体采访了中信银行，确切的消息是：中信银行暂停的是“北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款”。 中信银行表示：此举是该银行自身的政策，不是监管的统一要求；中信银行坚决执行国家关于房地产市场调控的政策，对北京地区相关产品的信贷政策及时进行调整、传导、落地。 随后，有财经自媒体对此进行了解读，甚至使用了诸如“别低估这件金融大事！买房人彻夜无眠”这样刺激的标题。 其实很多人根本就没有搞懂“住房抵押贷款”和“住房按揭贷款”的区别，就来评论这件事。所以结论完全是哗众取宠的。 所谓“住房抵押贷款”，是你拥有了一套属于自己的住房，把这套房子抵押给银行，获得贷款用于消费或者个人经营活动；而“住房按揭贷款”，是你去购买一套房子，因为资金不足需要向银行贷款，并将房子抵押给银行。 中信银行在北京暂停的，是“住房抵押贷款”中金额超过200万的，而不是暂停北京的房贷。 为什么暂停“住房抵押贷款”？原因很简单： 第一，住房抵押贷款，按照用途又被成为“消费贷”、“个人经营贷”，在楼市比较热的时候，往往被违规挪用来买房子，用作购房的首付。 换句话说，贷款人“挂羊头卖狗肉”，没有按照跟银行贷款合同的约定使用贷款。其实，很多银行在发放“住房抵押贷款”的时候，对于客户将用来买房是心知肚明的，甚至给予协助。因为“住房抵押贷款”利率上浮空间大，银行可以赚到更多的利息，所以也就“睁一只眼闭一只眼”了。 2017年以来，随着限贷（限制“住房按揭贷款”）越来严，很多购房者为了弥补资金短缺，越来越依赖“住房抵押贷款”，引起了央行、银监会的重视，三令五申要求严查。其中厦门的多家银行，就曾被处罚过。 所以，防止“住房抵押贷款”违规流入楼市，是政策的基调。 第二，中信银行在“住房抵押贷款”上规模偏大、增速偏快，估计引起了监管的注意。 根据中信银行2017年中期报告，该行2017年上半年新增贷款 2132 亿元，其中个人贷款占比 高达82.4%。而在2017年，全国银行新增贷款里，个人贷款占比不过是53%。也就是说，中信银行在个人贷款上比较激进。 而中信银行的“住房抵押贷款”增量占全部个人贷款增量的56%，这个比例在全国大中型银行里，应该也是非常高的。 在这种情况下，中信银行完全有可能被银监会要求控制“住房抵押贷款”的增速。 有分析认为，中信银行的新政策，是不看好北京楼市。认为北京房价有下调风险，所以不愿意继续发放“住房抵押贷款”。这种解读显然是错误的，因为中信银行只是暂停了超过200万的“住房抵押贷款”。 你把房子抵押出去贷款，如果真的是用于消费，一般是不会超过200万的。超过200万的，有很大可能是用来买房子。 还有分析认为，把资金贷给企业利率更高，所以中信银行才控制“住房抵押贷款”。其实也未必。因为现在“住房抵押贷款”的利率往往能上浮40%到50%，并不比给企业低。 过去三年的1月份，全国新增人民币贷款情况注：表中数据单位为亿元。
上图是今年1月、去年1月和前年1月，央行公布的新增人民币贷款数据，可以看出，虽然媒体上楼市调控喊得非常凶，但新增“住户贷款”（绝大部分的真实用途，可能是买房）仍然飙升到了9000多亿，相当于2016年1月的1.5倍。其中“中长期贷款”基本上是合法的房贷，比2017年1月略有降低；但“短期贷款”（往往是非法的房贷），却大幅飙升了150%！ 由此可见，通过“住房抵押贷款”套取资金买房，是全国性的现象。中信银行暂停北京地区200万以上的“住房抵押贷款”，可以降低“短期住户贷款”狂飙突进的增长速度，仅此而已。 至少到2018年1月，中国银行(601988,股吧)体系对楼市的支撑，仍然在加强而不是在减弱，上面图表里的数据，已经证明了这一点。至于媒体上怎样喊话，那是另外一回事。 未来情况如何变化？或许上半年会有所收紧，但下半年就很难说了。我此前已经在专栏里引用过财政部的数据，2017年11月和12月，财政预算内收入已经开始同比下滑了，而且下滑幅度在显着变大。 还是那句话：如果你生活在高级别、有显着人口增量的城市，而你又是刚需，那么买了房子的人完全可以“今夜无梦”，放心睡觉，至于房价如何随他去吧；没有买房子的，才有必要“今夜无眠”、枕戈待旦，随时准备出手，防止政策突变、房价出现向上的巨大“跳空缺口”！ 你什么价格买的房子，往往不重要，重要的是你买了没有（注意，不是炒了没有）。想想看，如果你15年前在北京5000元一平米买了房子，而你的邻居们大多是4500元买的，你会至今耿耿于怀当初买贵了吗？你只会庆幸自己买了。而现实中，很多人往往是因为那“数百元的差价”，最终错过了买房的机会，成为终身的悔恨。 记住一句话：通胀是常态。目前日本和欧洲的央行，都在为达到2%的通胀目标而努力，由此可见任何政府都喜欢通缩。房价上涨的实质，或者说根本动力，就是通胀。 (出处：楼市参考微信号 2018年03月02日)
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