“蛋壳”公寓们会继续推高房租吗?
春节过后，北京老房子里的装修声又开始此起彼伏。在二手房成交量大幅下滑的背景下，这波装修很大概率上来自于新的“二房东”。移动互联时代，衣食住行统统可以拿手机来“解决”。当互联网企业在资本的簇拥下打下一场场诸如网约车、外卖大战后，战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场：租房。
互联网派长租公寓运营商能否成为住房租赁市场一尾新的鲶鱼?目前还不得而知。
不过，想想价格战过后不断涨价的外卖、网约车，我们有理由怀疑：随着自如、蛋壳公寓、魔方等运营机构纷纷加大长租公寓扩张力度，众多APP上的房租会不会也越来越高？
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一大波“二房东”来了
在租购并举政策的推动下，一大批长租公寓运营商涌入市场。自如寓对外透露的一组数据显示，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是2016年增长率接近35%，2017年更是高达40%。
进入2018年，处于风口的长租公寓行业仍在不断吸引资本注入。先是链家旗下“自如”正式宣布完成40亿元A轮融资，在刷新中国长租公寓行业最高单次融资纪录同时，规模扩张也被纳入下一步的战略规划。随后，蛋壳公寓对外宣布完成1亿美元B轮融资，并宣布该笔融资会用在企业规模的加速扩张等方面。
按照蛋壳高管的预计，接下来的三年内，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的超级独角兽。公开数据显示，目前自如管理着40万间房间，蛋壳这一数据约为8万间。
租房市场被认为是一片待开发蓝海。方正证券(601901,股吧)的测算，中国住房租赁市场的GMV（年交易总额）在1.8万亿至1.9万亿元区间，与美国更高比例的租赁人口比重（31.25％）和更大规模的GMV（3万亿美元）相比，中国住房租赁市场潜力巨大。
对于目前市场上存在的长租公寓平台，仲量联行曾根据平台定位进行了如此分类，包括了企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台。其中初创企业平台以及房产中介平台占据近八成比例。
目前国内长租公寓四大参与主体的运营路径有重资产和轻资产之分。
重资产以地产派和酒店运营商为主，通过自建或者购买整栋楼进行改造然后出租的方式运作。
轻资产路径则是更为常见的互联网模式，多以地产中介和互联网初创平台为主要主体，与业主签署长期协议获得经营权，对房源进行改造，就此成为“二房东”。
单从扩张速度来看，重资产运营模式，以整栋为单位，在房源品质提升与管控上有较大优势，但不管是前期购买土地自建还是购楼改造，都需要付出更大成本；相比而言，轻资产运营模式以一套房为单位，极具扩散性，在市场与区域迅速扩张上占据优势，对前期资金的要求相对较低，但在房源管控上升上就相对劣势。
不可否认的是，从2017年以来，长租公寓领域内的专业运营商在房源数量、运营水平还是管理规模方面都有较大提升，而随着互联网初创企业平台以及房产中介平台大规模扩张，也推动着住房租赁模式从此前传统的C2C模式向C2B2C转变。
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得房源者得天下
尽管长租公寓在2010年前后就已经出现，但直到2014年，当“互联网思维”席卷众多行业时，以雷军执掌的顺为资本一个亿投资you+青年公寓为标志性事件，长租公寓才站上第一个大型资本风口。
小米这个智能硬件行业的新手，2014年的出货量竟冲到了全国第一、全球第三的位置上。而小米之所以能以互联网思维颠覆传统手机行业，其秘密武器之一就是革新了供应链模式，在线上集中了大量需求订单后，驱动后端供应链，将传统硬件制造的“重资产”模式变轻，以最快的速度响应市场需求。
在小米的轻资产思路中，强大的供应链整合力是关键。而高度依赖供应链的，除了2014年火爆一时的互联网手机外，还有2017年陷入“彩虹大战”的共享单车。
在单车颜色大战伊始，大量订单就压向供应链。而随着入局者越来越多，考验这些平台攻城略地能力的，是对供应链产能的抢夺。产能是有限的，小的共享单车品牌或者新的参与者，后期就很难在短期内从原有的产能体系中分羹。
如果说巨大的供应链支撑力度是小米、共享单车等互联网企业能够火速燎原的关键，那么，对于互联网长租公寓运营商而言，其与生带来的痛点也在于“供应链”的重要环节——房源。
从目前互联网长租公寓参与者的角度看，这场火拼归根到底，是房源占有率、用户量、扩张速度、资本实力和盈利能力的综合较量。其中，散户房源争夺就是第一关，而这对于传统地产中介来说，优势自然是高于新生的互联网租房平台。
03
盈利难，将继续推高房租？
只要有资本注入，长租公寓的行业的入口期就还没有关闭，就会有企业继续涌入。不过，风口形成的同时，市场的优势劣汰也在发生，不是所有站在风口上的猪都会飞起来。据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。
目前，互联网租房平台绝大多数还停留在前期的房源大战和品牌营销上，在真正能够支撑企业健康运作的稳定收益方面并无太大建树。
互联网租房平台想要复制互联网模式，最重要的两大命门就在于：谁能以最快的扩张速度圈得更多市场，并找到除了房租差和服务费之外的盈利方式。
在探索营收路径上，手机与共享单车的商业模式或许有一定的借鉴意义。
以互联网手机起家的小米为例，在小米的营收中，手机等硬件产品是绝对的大头，但依托于小米生态链的应用、游戏等互联网服务等衍生收入却是利润的重要贡献来源。简单来说，以“性价比”优势明显的硬件产品聚拢用户，再进行流量变现，是小米的互联网模式推动盈利的路径。
共享单车企业尽管盈利模式尚未明晰，但巨额押金用于何处给了外界想象空间：一边是一块钱甚至几毛钱的使用费，一边却是数十亿的押金池子。手攥巨大流量的他们，正挑战市场对企业盈利的传统认知。
回到互联网租房平台，从目前来看，获取租金差额以及收取额外服务费成为主要的营收来源。对于动辄掌握数万间，甚至几十万间房源的互联网租房平台来说，如果每个房间都租出，并收取行业通行的一个月押金的话，巨大的押金沉淀，或许是共享单车企业望尘莫及的。
另外，互联网手机与共享单车之所以能在短时间内迅速扩张，“烧钱补贴模式”功不可没。但对于存在房源困境与盈利难题的互联网租房平台而言，这一模式移植过来的可能性并不大。
互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在房间装修上体现差异化竞争点，就意味着更高的拿房成本。以北京东五环为例，同一社区、几乎相同面积的房间，蛋壳公寓月租要比自如贵20%～30%。
近期一项调查统计显示，超7成的网友认为长租公寓租金太高，让人望而却步，如果月租金2000元以下则可以接受。
2月房租数据显示，北京的房租又涨了。水涨船高，在租房成本逐年上升、租房机构盈利难的背景下，这些新进入市场的租房机构是否会继续推高房租呢？
(出处：公众号“90度地产”)
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