北京首个全自持项目 万科翡翠书院将亮相
位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块，近日再次成为房地产行业关注的焦点。北京万科将推出面向大中关村地区科技人才的高品质租赁社区——翡翠书院，这也是北京市首个全自持项目。租购并举作为房地产调控、实现住有所居的重要手段之一，去年以来，住建部等多部门和北京等地纷纷出台鼓励租购并举的政策，并推出开发商全自持的地块。翡翠书院项目所在地，是万科积极践行租购并举相关政策，在北京乃至全国首个拿下的全自持住房用地，一直备受关注。
党的十九大报告再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的大背景下，我国住房市场将迎来崭新的时代。翡翠书院的产品特点、定价机制、运营管理模式，都将为新时代房地产发展提供深远的借鉴意义。
定位高品质改善家庭居住，解决租赁市场痛点
受制于高房价和购房资格，越来越多人选择租房作为解决住房问题的主要方式。政府层面也在积极推进租赁市场的发展。北京市去年宣布，未来五年将提供1000多公顷土地用于租赁，占整个土地供应计划的两成，可建设50万套租赁住房。
然而，长期以来，“租”却一直是我国住房市场的短板。
从大中关村地区科技人才的租房需求看，对居住品质有一定要求，而市场上供应的出租房屋多为老旧住宅，租房体验不够称心。从权利保障来看，由于没有强有力的法律作“靠山”，租房者常遭遇随意涨价、单方毁约的情况，削减了稳定感，放大了漂泊感。租房不称心、不靠谱是普遍的痛点。
推进租购并举的关键，则在于解决租房市场三个最大的痛点——出租房品质差、社区配套服务差、租住不稳定。
近年来，一些品牌房地产企业开始进军长租公寓市场。这类产品，在一定程度上解决了租房品质和稳定的问题，但由于大多数是厂房或商业写字楼改造的公寓，户型面积较小、居住密度大，更适合刚工作的年轻人，并不适合有孩子或老人的家庭居住。
北京万科正是瞄准了租房市场的痛点和空白，将翡翠书院打造成一个高品质、改善型、更安全、可供一家人稳定长期租住的项目。
翡翠书院相关负责人介绍，“翡翠系”是万科高端住宅系列。根据目前的规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设。同时，翡翠书院将秉承互联、开放、共享的理念，未来将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接，为业主提供同样高品质的物业和配套服务。
值得一提的是，翡翠书院项目将按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造，是能够达到节能减排目的的绿色建筑，其不仅对环境无害，而且能充分利用环境自然资源，保持生态平衡，实现可持续发展。此外，为助推绿色宜居北京建设，宣传普及“绿色、生态、低碳、集约”的理念，翡翠书院还将单独建设海淀永丰绿建馆，用以展现北京市和万科集团绿色建筑建设的思路与成就，并使其成为北京市乃至全国的绿色、低碳和生态类建筑技术展示、学术交流、科普教育的基地和平台。
租期10年，推动“大中关村地区科技人才”实现“职住平衡”
与其他自持地块不同的是，万科翡翠书院项目位于中国互联网企业最集中的区域，聚集了大量互联网科技精英。他们中有不少是“新北京人”，收入较高，但因为购房资格或购房首付支付能力不足等原因，还无法在北京买房，或者只能在远离工作地点、价格较便宜的地方买房，导致上下班通勤时间超长。
在今年《北京市城市发展总体规划（2016~2030）草案》中，首次提及了有关城市宜居度及通勤能力的“职住平衡”概念。让居民就近工作，或在工作地附近居住，通过步行、自行车等非机动车方式实现绿色出行，缓解交通拥堵，提高居民生活质量，成为城市未来发展的方向之一。
翡翠书院所在的大中关村区域，很多高科技人才正面临着“职住不平衡”的矛盾也十分突出。这一区域的群体不仅对就近居住的愿望非常之高，而且对整个生活和居住品质都有比较高的要求，他们中很多上有老、下有小，对适合家庭居住的高品质租赁房有迫切需求。
比如互联网方面，万科与腾讯今年联合举行的“居住梦想”主题调研显示，在这一区域，目前有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足。对他们而言，最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中，超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区。
基于相关调研，以及对北京租赁市场的深刻理解，北京万科将翡翠书院项目定位为面向海淀高新科技人才的高端改善项目。这一用户定位和产品形态，对推动该区域的职工和企业实现“职住平衡”将起到积极示范作用。而在租期方面，翡翠书院也积极响应北京市政策号召，设定最长租期不超过10年。
根据日前北京市规划国土委发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，一方面明确鼓励集体租赁住房签订长期住房租赁合同，另一方面，也要防范变相对外出售或以租代售，杜绝变相开发建设成小产权。因此，政策规定租房单次租期不得超过10年。
实际上，对租户来说,长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金,不用担心租金上涨,租期未到就被毁约赶出，以确保家庭成员尤其是老人、孩子有一个比较稳定的租住环境。同时，长租房也可以让租户适龄子女更稳定的接受义务教育。根据北京租赁住房新政,符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育；非京籍家庭,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续等。
除了建筑、社区本身以及租期规划，翡翠书院还将为家庭客户打造高品质的环境和配套。交通方面，翡翠书院周边覆盖一条轻轨、两条高速及三横两纵的五条城市路线，通勤非常便利；与其一路之隔的3000万平海淀绿心公园更成为其天然的生态门户，为翡翠书院提供了“舒适宁静”的生活环境。
上述负责人介绍，北京万科努力让这些科技人才，通过长期稳定租赁的方式，在离工作地点比较近的地方，给家里的老人和孩子创造一个美好的居住环境。温馨稳定的住所，有利于提升新北京人的归属感和城市温度。同时，以家庭居住为目标，也可以最大限度的杜绝出现群租等违规现象。
坚持100%自持运营，翡翠书院让房子回归“住”的属性
据北京万科有关负责人介绍，为确保项目品质和服务质量，确保“房子是用来住的”，万科将坚持翡翠书院项目100%自持、一个大产权证的模式，全权负责项目的开发和运营。
今年5月，住建部公布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，7月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》正式印发，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。
今年以来，各地纷纷推出全自持地块，据相关统计数据显示，截至今年10月，全国共计推出、成交近80宗相关土地自持地块。 要推动企业、尤其是有实力的房地产开发企业进军租赁市场，成为租房市场的有效供给力量，必须解决好盈利模式的问题。在一线城市房价租金比常年偏高的情况下，万科翡翠书院能否做到盈亏平衡？
翡翠书院相关负责人坦言，作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。做好翡翠书院项目是响应政府推动“租购并举”的重要举措，也是万科积极履行社会责任的应有之举，必须做好这一项目，开好这个头。同时，万科也看好这一全自持项目70年的长期运营前景，将通过产品和服务的不断创新探索，确保项目盈亏平衡。本次仅对项目产品示范区开放，具体租金和租赁方案计划在2018年初公布。在以市场机制推动租购并举的过程中，希望社会各界给与更多的理解和支持。
万科董事会主席郁亮表示，随着房地产长效机制的落地，未来住房将进一步回归居住属性，这有利于行业的长期健康发展。万科一贯坚持“给普通人盖好房子，盖有人用的房子”，近年来还大力发展长租公寓业务，所有这些努力与尝试，都是为了让房屋回归居住本质。
“让全体人民住有所居”“破除妨碍劳动力、人才社会性流动的体制机制弊端，使人人都有通过辛勤劳动实现自身发展的机会”是今年党的十九大报告中的明确指导方向。而万科翡翠书院不仅在探索以市场机制推动租赁市场规范发展，以及加快形成促进房地产市场健康发展的长效机制方面，具有标杆性意义，而且本次项目也是万科以实际行动助力解决住房市场中存在的“不平衡不充分”矛盾，致力于为满足人民日益增长的美好生活需要提供更加优质、舒心的住房服务。
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