户籍新政下西安楼市：房源紧张局面仍未缓解
楼市“金三银四”即将进入尾声，记者调查发现，西安房地产市场房源紧缺的现状仍未缓解。此前，本报就以《落户新政搅动西安楼市：房源紧张 全款优先》为题报道了西安房地产市场房源紧张、开发商设置全款购房客户优先条件的现状。对此，西安市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》（以下简称“《通知》”）用以规范商品住房销售行为。近期，陕西省住建厅组成四个检查组分别赴西安、宝鸡、咸阳、延安、榆林、汉中、安康、西咸新区8个地区开展了房地产市场交易秩序专项检查，主要针对部分地市房源紧缺、开发企业捂盘惜售、全款购房客户优先、拒绝公积金贷款等损害消费者利益、扰乱市场秩序的行为。
近日，记者再次调查发现，西安房地产市场房源紧张的局面仍未能缓解，与此同时，开发商多以分批开盘的方式缓慢推售新房源，热点楼盘实行摇号选房后，又存在购房者难以提交购房资料等尴尬局面。
“新西安人”助推房价上涨
2017年年底，党晓芳终于拿到了西安市集体户口登记卡，她原来的户口在山西，来到西安工作之后，恰好遇到西安最宽松的学历落户政策，就落了户。主要原因是，她想在西安买房。
党晓芳告诉记者，她当初落户的时候还不是很方便，那时在西安落户，首先要去欲落户所在地派出所申请办理落户手续，审核通过之后，派出所开具准予落户迁入的准迁证，还要去原户籍所在地申请办理户籍迁移手续。
“不到半年时间，就变得这么方便了。”对于西安一再放宽落户政策，党晓芳也没有料到。 当初，她以为西安宽松的落户政策不会持续很久，因此趁着学历落户政策的时机先把户口迁移过来，但是没有想到的是，仅仅这一年以来，西安就数次调整落户政策，“一次比一次宽松。”
不仅仅是西安，为吸引外来人才或留住本地人才，去年以来，多个城市推出了纷繁多样的举措，希冀在新一轮的人才争夺战中具备竞争优势。西安在这一轮人才争夺战中表现尤为抢眼，屡次降低落户门槛，简化落户手续。近段时间以来，不仅在西安的高校、社区、企业里可以看到户籍工作人员在宣传户籍新政，而且在千里之外，西安户籍工作人员跨省宣传也不少见。
与其他城市相比，西安户籍政策要求的学历起点低、年龄限制低、附加条件少。具体来看，西安户籍新政的内容，可概括为“三放四降”。“三放”即放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定；“四降”即降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。
外界认为，西安的户籍政策调整的深度和力度之大，在全国同等城市中很是超前。“此前是引进人才，现在已经转变为引进人口了。”独立地产评论人李连源如此评价西安落户新政。
随着数十万“新西安人”涌入，房地产市场受到显著影响。近段时间以来，记者在多个售楼部都遇到了新落户的西安人在咨询购房。
4月19日，陕西省统计局新闻发言人、总统计师张烨在新闻发布会上分析西安房价上涨较快的原因时表示，西安市2018年开启“最优落户政策”之后，目前累计已有近50万人落户。这些新增落户人口形成刚性住房需求，是推动西安房价较快上涨的主要原因 。
除了落户政策的助推外，张烨分析，西安房价上涨较快的原因还有两个：一是成本上涨。受钢材、水泥等主要原材料价格上涨和人工费用上涨影响，房地产开发成本上升，也是西安房价上涨的重要原因;二是供给结构变化。受居民生活水平提高，改善型住房需求增加，一些高端商品住宅项目供应增加，随之拉动西安整体住房价格上涨。
同时，张烨指出，从2016年下半年开始，西安市房价逐步进入上涨通道，特别是2017年涨幅较大，引起各方关注。根据国家统计局发布的2018年3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格，西安市新建商品住宅价格同比增长11.2%，环比增长0.9%。
房源依然紧张
“落户容易购房难。”党晓芳告诉记者，自从去年年底她落户之后就一直关注西安房地产市场的情况。农历新年前，她因为首付没有准备齐而错过了购房时机，年后，她关注的项目都出现了房源紧张的局面。
据记者了解，近一两个月，西安房地产市场多个项目开盘即售罄，大部分楼盘无房可售。本报此前也关注了西安房地产市场房源紧张、开发商设置全款购房客户优先条款的现状。
4月20日，西安市住房保障和房屋管理局召开一季度房地产市场新闻发布会时指出，部分热点区域如高新、曲江的高品质住宅项目出现供需紧张现象，是因为:一是受手续办理和施工进度的影响，部分项目没能按年初发布的计划上市，一季度住房供应量比计划少80万平方米；二是高新、曲江、 灞等热点区域出现了区域性供需紧张；三是上述热点区域的大品牌、大开发商的高品质项目受到市民青睐和追捧，导致了当前热点区域高品质项目的暂时性供需失衡。
“随着施工旺季的到来，后续项目将按计划陆续推出上市，这种暂时现象将逐渐解决。”西安市住房保障和房屋管理局在新闻发布会上指出，从总体上看，西安即将上市的房源还很充足。2018年主城区及长安区计划上市新建商品住房2697万平方米，共22万套，截至目前，未上市的还有2400万平方米，约20万套。
不过记者走访发现，截至目前，西安市这种阶段性的房源紧缺还未缓解，绝大部分楼盘都出现了开盘就售罄的局面。记者根据公开资料统计，4月16日至4月23日，西安一共有11个项目开盘，万科金域蓝湾、阳光城(000671,股吧)丽兹公馆等去化率达到了100%，只有少部分项目的去化率相对较低，例如近期还处在维权状态下的中建昆明澜庭，但推出的9套别墅也卖出了7套。整体而言，去化率均较高，11个项目共计推出1809套房源，销售了1780套，去化率高达98%。
另外，记者在调查中发现，无论是品牌房企的数百亩大盘，还是一些中小楼盘，每次开盘推出的房源并不多，绝大部分都是分批开盘，甚至出现了部分大盘一次性只推出数十套房源的现象。例如位于西安高新区的保利天悦项目，公开资料介绍，该项目占地面积将近600亩，分六期开发，涵盖高层、洋房、新中式独院等多种业态产品。据记者不完全统计，该项目今年以来就已经3次开盘，每次开盘推出的房源仅仅100余套。其他品牌房企也存在这种分批开盘的现象。
业内人士认为，这是开发企业在变相捂盘惜售。近期，西安市住房保障和房屋管理局要求，房地产开发企业必须按年申报商品住房上市供应及销售计划，取得商品房预售许可证后，必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售。但是，“开发商可以通过放缓工程进度来应对。”一位业内人士指出，这些项目就是在市场上刷存在感，几乎每个月都有新房源推出保持热度，深层次的原因是为了逐步提高销售价格。
去年来，不断降低的落户门槛已经为西安带来了近50万人口，持续流入的“新西安人”也成为当地房价上涨的助推因素。
(出处：中国经营报)
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