下半年我国住房市场的结构转换与动能变化
进入2018年下半年，中国住房市场内外部形势出现了一些令人关注的重大变化。与此相适应，住房市场结构也将发生新的变动，三四线城市房价上涨动能减退。从外部环境看，国际经济形势复杂多变，住房市场不确定性显著增加。复杂的外部经济形势有可能影响公众对宏观经济走势和金融市场运行的预期，从而增大住房市场短期风险。中美贸易条件变化将促使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响，城市房价长期不确定性增加。
从市场基本面看，由于我国尚处于城镇化和工业化进程之中，仍存在大量的住房真实需求作为房价支撑。当前没有采取货币刺激的办法来支撑房价的必要性，住房市场具备软着陆的经济基础。
从融资条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处历史正常水准。全球金融去杠杆进程仍在继续推进，美元进入加息周期。实人民币市场利率上升，多支货币基金的年化利率维持在4%以上。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但市场融资成本的提升,仍导致各商业银行自主调高了首套房贷利率。据融360等数据显示，2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.6%，相当于基准利率1.143倍，环比4月上升0.72%。在2014年11月22日之前的长达10年时间，房贷基准利率大都在6.8%以上。尽管当前房贷实际利率持续攀升，但仍未超出历史正常水准，对房价影响极其有限。如果市场房贷利率在此基础上继续上升，房贷利率水平将逐步进入历史偏高区域，那时对房价将产生较大抑制作用。
从政策面看，在“因城施策、露头就打”的策略下，限购、限售的城市继续增加，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年5月，住建部就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府领导，并在约谈中提出要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是政府首次对租房市场也提出了调控目标。此前，住建部还约谈了西安、海口、三亚等10个城市政府领导。海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。在三四线城市中，2018年5月辽宁丹东出台了针对住房投机的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城区范围内购买商品住房限售2年。2018年6月28日，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部等七部委联合发出通知，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四线城市。调控政策向三四线城市深入，有利于房价的总体稳定。
从市场供给看，各地住房市场涨多跌少，部分城市新房供求严重失衡。2018年上半年，除了2016年来第一波房价上涨城市如厦门、郑州、廊坊、上海等还在下跌外，其他城市大都在上涨。北京等城市止跌回涨，西安、重庆等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。在部分城市新房供应不足、实际房价大涨的背景下，当地政府对新房价格进行管制，造成一、二手房价格严重倒挂。远低于市场价格的新房上市即被抢购，新房市场出现一房难求的局面，成功购房的概率与收益均堪比中大奖。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳8个城市公布了摇号购房政策。新房供求严重失衡的直接原因是2014年以来受去库存政策等的影响，新房供应相对萎缩而需求快速增长，对新房的价格管制不仅难以平抑房价反而成了套利工具。新房供求严重失衡背后更深层次的原因，则是当前的城市化已经告别粗放时代，进入追求城市品质的新发展阶段，城市人口承载力相对下降。
从市场需求看，棚改货币化安置比例下降，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的作用。尽管棚改的货币化安置并不一定强求在当地购房，但在现阶段特定历史条件下，三四线城市大规模的棚改货币化安置大幅推高了当地的房价，并对二线城市房价上涨形成一定支撑。这些特定条件包括：经历了2016年以来的一轮大涨，一线城市房价极高，并采取了最严格的限购政策，同时对外进行人口疏散；二线城市房价很高，并采取了相对严格的调控政策；三四线城市对购房少有限制，住房总价相对较低，部分城市还有购房奖励政策；地域相邻的三四线城市，棚改项目大量同步推进。于是，在货币化棚改的第一阶段，在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着高于市场价的补偿款涌入市场购房，造成房价大幅上扬。随着三四线城市住房去库存阶段的基本结束，棚改货币化安置比例下降成为必然。2018年以来，不少地方政府在部署棚改工作时，明确提示了棚改政策由货币化安置向实物安置转变。受此影响，二三四线城市住房供求矛盾将有所缓解，市场将出现降温。另一方面，除了棚改货币化安置需求，三四线城市仍有较大的住房潜在改善性需求和人口城市化需求。货币化棚改比例的下降，并不会带来三四线城市房价的“自由落体”。
基于以上因素综合推测，随着棚改货币化安置比例的下降以及三四线城市加入调控行列，2018年下半年二三四线城市房价总体仍将惯性上涨，但涨速将有所下降，局部房价可能出现微降。部分一线城市止跌企稳，在跷跷板效应的作用下，资金可能重回北京等一线城市。北京等一线城市房价有再度上涨的风险，房价调控压力将增大。
（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）
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