房屋空置率高 海南住宅小区业委会比例不到三成
近日，海口两个关于小区业主委员会的消息引起社会广泛关注。一个是7月14日“12345+业委会——业主决策平台”系统启用，有了这个电子投票系统，召开业主大会商讨成立业委会将不再面临业主组织难、到场难等问题。另一个备受关注的是《海口市住宅小区环境卫生整治工作方案》出台，今年7月底前要有50%以上的“三无”小区成立业委会，实行业主付费自治。据《工人日报》记者走访了解，由于房屋高空置率、人口流动性大，加上成立程序过于繁琐等原因，目前海南小区的业委会成立比例不到三成。由于缺乏业委会作为沟通平台，小区业主的诉求无法统一，散沙式的小区管理方式也频频导致纠纷发生。
第五次调解失败
6月15日，位于海口市龙华区城西镇的某小区，部分业主家里停水停电已经好几天了。业主詹德高很是窝火：“海南这么热的天，没水没电，老人小孩哪受得住！”原来，今年4月，由于不满物业公司未及时公示小区公共空间水电费和电梯使用费，部分业主与物业公司起了纠纷，物业暂停了部分欠缴公摊水电费和电梯使用费的业主水电缴纳服务，不少业主家因此停水停电，多次投诉物业公司无果。
6月16日，在区、镇两级政府相关职能部门组织下，业主代表及物业公司代表召开协调会。经过两个多小时的协商，业主代表同意缴纳自今年以来的小区公摊水电费和电梯使用费，物业公司需要恢复业主缴纳水电费服务，至于之前的物业费用纠纷，需要联系开发商协调。6月25日，事情的进展让詹德高欲哭无泪：“物业公司又反悔了，到现在还没有给我们提供小区公摊水电费的相关数据，我们不能补缴费用，到现在也没有恢复水电。这已经是第五次调解纠纷失败。”
类似这样的纠纷并不少见。根据海口市12345市民服务热线统计，2017年、2018年热线投诉类型数据排名，海口市民对物业纠纷投诉都排在前两位，大部分纠纷起源于小区管理不到位、收费混乱。
海口共有2868个小区，其中有签订商业物业管理的小区1573个。近年来，因物业公司不作为、乱作为而产生的物业纠纷话题不绝于耳。随着业主的维权意识增强，通过成立业委会监督物业管理、维护业主权益的诉求越来越大。据省业主委员会协会秘书长肖江涛介绍，自2018年6月该协会成立以来，业委会咨询微信群已经开了3个，800多个小区陆续成立业委会筹备组，迄今该协会已经指导100多个小区成立业委会。
“我们正在收集业主意见，成立业委会筹备组，希望通过业委会提出我们的管理诉求。”詹德高表示，小区筹备成立业委会，以业委会名义向物业公司要求公开所有管理支出，提高服务水平，如果服务仍不让人满意就终止合作，选聘新的物业公司。
最难的“三大关”
6月15日，位于海口市龙华区南沙路与海德路交汇处的某小区举行首次业主大会，为是否成立业委会投票。“筹备了大半年，终于忙到这一步了！”业委会筹备组成员王创国感慨，自去年6月物业公司要求提高物业费后，大家决定成立业委会对物业进行监督，从成立筹备组到召开业主大会，花了将近一年时间。
据统计，海口目前成立业委会的小区有386个，占比仅13.4%，而其它市县成立业委会的小区占比更少，初步估计全省成立业委会的小区比例不超过三成。
根据《海南经济特区物业管理条例》规定，成立业委会需要召开业主大会选举业主委员会，这需要达到“双三分之二”和“双过半”的规定，即“部分事项的决定程序要求应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意”，并且“部分事项的决定程序应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。这两个指标对于“候鸟型”小区而言，无疑难度很大。
海南省琼海市森海湾小区业主陆卫超告诉记者，成立业委会工作流程的第一步是需30%以上业主联名填写申请表向所在的街道办申请，小区有8000多户业主，现在仅有100多户常住，大多数都是“候鸟”。尽管志愿者们通过电话沟通，但也只搜集到1600多户的同意申请书。
对于业主来说，“弄懂吃透”有关政策法规也不容易。海口市龙华区金宇街道办城建办主任习以才说，由于成立业委会环节多，街道办作为监督指导部门，需要花费大量精力去组织协调，但目前街道办负责业主大会事务的机构人员编制不足，目前辖区100多个小区，仅有30个小区成立了业委会。
此外，一些小区成立业委会还遭到物业的阻力，因为这意味着公共收益可以由业委会管理监督。
破解“投票难”
电子投票系统的上线使用，不仅为业委会成立提供了方便，也为政府部门指导和监管业委会成立提供了抓手。但是，找到业主后，投票又容易引发“暗箱”质疑，这导致海南很多小区业委会夭折。
今年1月份，在省“两会”期间，有省人大代表提出建设“物业云”电子议事系统，通过电子议事系统让业主参与成立业委会、选聘物业、维修资金管理等事项。
2018年5月，三亚市物业综合管理平台开始上线试运行，成为海南首个试行小区电子议事系统的城市，但三亚住建局相关负责人坦言，由于三亚部分小区业主数据信息搜集不全，且职能部门之间在信息系统导入上也有对接问题，导致系统信息录入进度比较缓慢，目前仅有10个小区完成了业主身份信息数据录入。
今年7月14日，由海南省业主委员会协会联合海口市信息中心共同开发的“12345+业委会——业主决策平台”系统在海口市海岸塞拉维小区启用，从发起成立业委会到备案，业主只需要3次投票即可。投票结果还可得到公证处公证，避免人为操作“投假票”的可能。目前海口正逐步在4个小区试点电子投票系统，试点工作结束后，将总结试点情况，修改完善工作流程，并在全市推广“12345+业委会——业主决策平台”。
成立后却陷入茫然
“电子议事系统可以解决业主召集难、身份确认难等问题。但解决不了业主议事意识低，业委会组织运作不规范等问题。”习以才说。
对此，海口东盛名苑业委会主任张文君深有感触，“成立时万众一心，成立后一片茫然。”大部分小区是为解决物业纠纷成立业委会，但成立后发现治理一个小区的难度不亚于管理一家公司，大家全凭一股热情在干活，一旦不规范运作，就极容易激化矛盾，也打击成员积极性，业委会仍需要进行专业培训以及相关部门的监督指导。
业委会成立难，成立后运行更难。中国物业管理协会客座讲师刘强认为，小区治理种种纠纷矛盾的背后，一方面是业主维权意识在提高，另一方面则是相关法制建设相对滞后，存在立法空白、法规条例冲突等问题。
业内人士表示，我国《物业管理条例》中，对业委会成立和执行工作没有具体的监管规定，导致政府职能部门对业委会监管无法到位。其建议，政府应重视对业委会成立以及运行工作的相关资源支持，尤其是增加对直接负责指导和协调工作的基层街道办事处的人力投入。
2018年6月，在海南省住建部门指导下，海南省成立全国首个省级业主委员会协会，对小区业主、社区管理部门进行指导、培训以及提供专业咨询，探索解决目前小区管理的各种“痛点”问题。
此外，刘强认为，在小区矛盾中，物业纠纷最为突出，这背后也暴露出物业行业服务能力和素质“双低”问题。相关部门也应该做好监管并逐步引导物业行业朝透明化、规范化发展。海口华宇名第物业服务有限公司项目经理刘楠认为，“物业行业的观念要从管理小区转变为服务小区。”
来源：工人日报
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