东莞商业物业产品成交4年来新低
楼市调控、房价高企之下，商业公寓曾一度成为了东莞市场的宠儿，量价齐升。但是，随着调控深入，市场回归理性与价值，再加之经济放缓等大环境因素，商业公寓、写字楼、商铺等投资型产品均出现明显下跌。数据显示，今年上半年，东莞公寓、写字楼成交套数为近4年来的同期新低，商铺的成交量也为近7年来的同期新低。业内表示，市场投资需求减少，楼市投资型产品消化库存时间进一步拉长。商业公寓成交下挫近四成
2016年东莞开启限购政策，在住宅价格高企、政策严苛之下，不限购、不限贷、总价低的商业公寓项目受到了市场的青睐，表现出超强活力，一度被誉为商业市场迎来了春天。随之，商业公寓开启了一路量价齐升的发展之势。
根据东莞中原战略研究中心统计显示，从2016年下半年开始，东莞商业公寓供应开始明显增加，与此同时均价也突破万元，全年均价达到了11522元/㎡。随后，2017年下半年，商业公寓明显放量，供应成倍增长，成交均价飞跃式上涨，达到了17043元/㎡。2018年以后，商业公寓量价维持在较稳定水平。
不过，今年或许将迎来商业公寓的一个拐点。楼市调控持续，住宅回归自住属性，洋房逐渐回归市场主导地位。与此同时，随着经济放缓等大环境影响，投资信心受挫，作为投资属性占据主导的商业公寓成交低迷。
东莞中原战略研究中心的统计数据显示，上半年客户投资信心下降，叠加公寓供应缩减的影响，上半年公寓成交套数为5871套，成交大幅降温，成交套数创近4年同期新低，同比下降36%。
消化周期拉长达17个月
尽管市场热度消退，但是商业公寓供应却仍呈现持续上涨的趋势。数据显示，今年上半年，东莞商业公寓供应套数为6797套，供应面积36万㎡，供应面积同比增长18%。
供需矛盾也导致了商业公寓进一步拉长。东莞中原战略研究中心的监测数据还显示，6月底，东莞全市住宅库存584.8万平方米(含商业公寓)，其中洋房存量377.83万㎡，公寓存量104.38万㎡，相比于消化周期日渐走低的洋房，商业公寓消化周期拉长，长达17个月。
从去年开始，东莞商业公寓降价现象已逐步显现。近几年来，公寓供应量大、竞争激烈，加上投资需求的进一步退却，不少公寓产品不得不降价促销。
业内分析，从商业公寓的购房群体来看，青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格外来客户是公寓的主流，绝大部分是作投资用途。但是，从商业公寓整体市场来看，其投资回报率却并不算高。而且，由于没有住宅产品可落户、可享受学区房教育的优势，商业小公寓转手率很低，而且相对于住宅产品，商业公寓的升值也比较慢。
热销前10榜单：中心城区占七席
市场回归理性价值之后，投资属性强的商业公寓更为考验投资者的眼光。“交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点。”最近，东莞的严先生就准备入手一套公寓，他看了万江、南城的几个项目后，最终决定入手“南城总部基地”的寰宇汇金中心公寓。
严先生分析，这里紧邻地铁站蛤地、东莞大道，离连接莞惠城轨的市内重要交通枢纽站西平站仅一站，区域价值突出。“更重要的是，这里未来将是集群式的商业综合体，有成片的写字楼，公寓要放租无论是便利度还是价格都会更好。”
实际上，这也比较符合市场整体的价值判断。昨日，南都记者在位于南城总部基地的“湾ONE”项目了解到，从今年6月开盘后，该项目产品消化速度较快，但是，产品单价也并不低，达到2.4万，已接近片区二手洋房价格。销售人员表示，目前仅剩下14、15、18楼的部分房源了。
根据东莞中原战略研究中心数据显示，今年上半年公寓网签套数排行前10项目中，寰宇汇金中心也位列榜单。从整体成交来看，中心城区成为商业公寓市场最热衷的区域。在成交前10项目中，有7个项目位于中心城区，另外卓越中寰成交以594套拿下冠军，奥园城市天地以418套排名第二，万科首铸东江之星以374排名第三。
50㎡以下低总价项目占成交七成
产品户型也是投资商业公寓的一个重要考量。商业公寓经历了前期的量价齐升之后，不少优质项目单价已破两万，如果面积超过50㎡，总价也并不低。因此，当前小公寓成交更为抢眼。
近两年，为了打造“面积小、低首付、实用高”的产品特性，满足住房需求，开发商普遍推出了loft户型。建筑面积在20～60平方米之间，层高为4.5米，可以将中空部分搭建出一至两个小房间，甚至三房产品，这成为了市场的主流。
从今年上半年公寓成交面积段分布来看，今年上半年50㎡以下LOFT公寓为市场成交热点，成交占近七成。上半年，主要是卓越中寰、万科首铸东江之星及湾ONE等小公寓放量入市，带动成交。
另外，从其总价分布来看，100万-150万总价的公寓成交相对抢眼，这一总价区间的占比也从2018年的19%增长到27%，产品主要是处于优质地段公寓项目，如万科城市之光，寰宇汇金中心，卓越中寰等成交相对抢眼。
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写字楼、公寓成交降温
除公寓外，写字楼也是商业市场投资的一个重要产品。近两年，一批批地段优越的甲级写字楼纷纷入市，吸引了大量投资客及企业购买，高品质写字楼价格加速上升。
但是，今年以来，投资热度减退，写字楼成交也遭遇大幅降温，创近4年同期新低。数据显示，今年上半年，写字楼成交套数506套，同比下降36%。主要是民盈山国贸中心和万科首铸东江之星两个地上盖项目成交为主，分别占比39%、29%。
在今年上半年写字楼网签套数排行前十中，民盈山国贸中心和万科首铸东江之星分别第一和第二，成交套数为197套和146套，寰宇汇金中心以47套位居第三。
成交不济，写字楼供应却迎来井喷。数据显示，今年上半年，东莞写字楼供应套数1404套，供应面积24万㎡，面积同比增190%，创下了6年新高。其中寰宇汇金中心再推一栋甲级写字楼，供应套数726套，占全市比重达56%。
商铺成交量为七年同期新低
同样投资热度减退的商业产品还有商铺。一直以来，东莞商铺投资氛围较弱，价格上升疲软，且高库存压顶。近两年，趁着楼市调整，投资回归商业市场的东风，商铺投资也一度扭转颓废之势。
但是，今年上半年，东莞商铺成交量创近七年同期新低。数据显示，上半年东莞商铺供应2894套，供应面积22万㎡，面积同比增5%。而成交套数仅为1970，成交面积16万㎡，面积同比降26%。
除了塘厦、东城及凤岗等镇区成交突出，全市近八成镇区成交低至百套。
来源:南方都市报
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