高盛：大陆房地产市场 即将陷入两年低迷期

秋田

易锐民                                                                                                                       

2014年05月22日

中国财经
热点
高盛指出，大陆经济环境欠佳，家庭负担能力下降、按揭利率上升，以及开发商现金流紧绌等，将导致大陆房产巿场需求减慢，估计当前建筑业产能可能过剩，要经历两年的库存调整期。
易锐民　香港特派员
高盛的研究报告预测，中国大陆房地产市场可能即将陷入长达两年的低迷期，然后供需才可恢复平衡；国际评级机构穆迪，则将大陆房地产业的评级展望，由“稳定”下调至“负面”。
大陆楼市自年初至今急转直下，除了三、四线城市出现新盘大幅减价之外，淡况已蔓延至一线城市如广州及深圳，多个新盘仍然滞销，准买家也看淡而离场观望，令交投疏落。
今明两年房价
料将下降10%至15%
高盛指出，大陆经济环境欠佳，家庭负担能力下降、按揭（物业抵押）利率上升，以及开发商现金流紧绌等，将导致大陆房产巿场需求减慢，估计当前建筑业产能可能过剩。
高盛预计，发展商将要经历两年的库存调整期，2014至2015年大多数城市的房价，将较2013年下降10%至15%，而成交量也会萎缩15%。
穆迪也预计未来12个月大陆住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高以及流动性趋弱。不过，开发商业务规模较大，财务管理审慎，并有良好的流动性，因此预计将更有能力抵御具挑战性的环境。
穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦分析说：“我们预计未来12个月，销售同比将温和增长0％至5％（按过去12个月计)，该增长率显著低于2013年全年全国累计合约销售额同比增长26．6％的幅度。”
截至上月底，穆迪跟踪的八个大陆一二线城市的库存，约为14个月，接近此前的高点。这水平的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率造成压力。
香港中原地产监测数据则显示，截至4月底，大陆40个城市中，三、四线城市土地累计流标率为26%，较去年底大幅上升10个百分点。
分析指出，在目前成交量疲乏，库存量偏高，楼市降价预期较高的大陆城市，房企拿地意愿普遍减弱，以致流标地块增多。
中原地产首席分析师张大伟预计，随着三、四线土地市场的降温，政策面将继续放宽，但因为信贷难以松绑，而且此前土地供给量过大，市场降温趋势依然难改。
自4月以来，大陆20强房企对新增土地的“执着”急转直下，4月该20强房企拿地的金额为142.23亿元人民币（28.6亿新元），按月下滑44.12%，按年大跌51.12%。5月的前19天，仅万达一家出手拿地。
另一方面，海通证券发布的报告指出，目前大陆的地方政府，其经营性与投资性净现金流为负，且每年需额外举债覆盖利息等支出。
该报告认为，若地方政府不出售资产和压缩投资，四年后地方政府债务率，将达国际通行的60%警戒线标准。
海通表示，地方政府需改善投资性净现金流，方法有两个：一是削减投资规模，二是出售存量土地与国有企业资产。报告测算，若要维持目前近四成的负债率水平，地方投资规模需要削减三成。