房产投资 认准法则不踩地雷

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房产投资，从来都是购房者关心的话题，但近几年受政策导向的影响，住宅的收益率不断降低，投资者的目光开始转向商铺、写字楼、甚至是产业地产。不过，并非所有投资都能带来好的收益率，一不小心踩到“地雷”，也有可能血本无归。房产投资究竟怎么“玩”？听听专家的意见吧。

  写字楼：通达性是第一位

  近日，世邦魏理仕（CBRE）发布了《2015年第一季度重庆房地产市场回顾与展望》。根据报告数据显示，2015年第一季度重庆写字楼新增供应近27万平方米，空置率为38.5%，租金均价约每月85.6元/平方米，租金环比增长率为-0.7%。

  “这意味着当前重庆不缺写字楼，除了必要的硬件设施，通达便利度成为制胜的关键因素。”众联行机构策划总监邓书先对记者表示。

  轨道交通、公交枢纽、停车方便，邓书先认为，以上配套每拥有一个，都能为写字楼带来不小的增值。写字楼的使用价值由上班族实现，可以预料的是，不管一栋写字楼修建得多么富丽堂皇，倘若不能方便到达，没有人愿意千里迢迢到此办公。

  基于以上因素，其次才应该考虑楼宇的整体品质和配套。邓书先认为，写字楼的配套设施不一定大而全，但必不可少，比方说公共会议室、便利超市等。而是否由好的物业公司打理，也是在产品扎堆时期能否脱颖而出的关键。“目前有许多写字楼，品质和规格都比较高，但租金收益并没有达到理想的状态，与后期物业的管理有很大的关系。”邓书先遗憾地说。

  还有一点投资者也比较容易忽视，那就是写字楼所在区域的产业结构也影响着租售水平。以九龙坡为例，该区工业、制造业发达，小微企业众多，需要大量的办公场地。但与此同时，行业特性又使得用户不会对办公环境提出过高的要求。因此，在该区域，同一地段的5A甲级写字楼其租售情况也许还比不上普通写字楼。

  产业地产：避免“产业空心化”

  产业地产，这个此前不怎么受人关注的领域，随着最近曝光率的不断增加，已经变得有些炙手可热起来。

  “城市的发展伴随着产业的不断转移，大量产业从城市中心向城市郊区迁移，这个过程孕育着许多机会”。在邓书先看来，要想在众多的产业地产中找准投资方向，需要避免“产业空心化”。

  “特别需要警惕那些借产业为名，大力发展房地产的区域，这些片区，空有产业新城之名，缺乏核心支撑力，后续潜力令人担忧。”

  究竟如何规避风险？邓书先建议，最简单的办法，就是查询区域内的入驻企业数量。一般情况下，园区办公室对进驻企业都有记录，投资者需要留意企业入驻的时间差。一个良性运转的产业园，进驻企业数量应该是稳步增长的。反之，企业数量如果在最初呈爆发式增长，但后续却鲜有加入者，则需三思。

  以重庆华南城为例，该项目先后吸引了浙江天台商会、重庆市电缆桥架行业协会、华盛奥特莱斯、好百年家居、第一亚太物业、乾龙物流、河北商会、渝州五金机电城等众多行业协会、商家签约入驻，这种稳步上升的趋势，其实也代表着对项目的认同。

  商铺：人气为王

  政府规划、运营团队、房屋结构，以往在谈论商铺投资时，专家建议最好是多维度考虑。但若说到最重要的黄金法则，邓书先认为，还是人气为王。而人气的来源，主要分为原住民和新增人口两类。

  以东原“新新PARK”为例，处于大石坝商圈，周边原住民基数大，需求旺盛，为商业发展打下了很好的基石。据了解，去年12月19日试营业当日，“新新PARK”开门营业半天客流超6万，当天会员办卡近5000张。主力商家MJSTYLE成当日销售额大区销冠，汉堡王餐厅因人气火爆不得不遗憾拒绝了320份套餐的大订单。

  而面向于新增人口地区的商业，邓书先建议购买前要打听好区域内的集中交房期。一般来讲，交房过后，至少需要1年才能迎来入住，而交房后“养铺”又需要1-2年。

  养老地产：以人为本 注重服务

  “养老地产不是养老院，除了传统的买房因素，还必须注重服务。”如恩岁月销售经理唐维对记者表示。在他看来，不论是去海南度假或是仙女山避暑，目前市面上大多标榜“养老”的房地产，实质上就是度假房。而这类“候鸟式”养老，倚靠的是区域得天独厚的气候优势，算不上真正的养老地产。

  在唐维看来，对于大部分老年人来说，度假无法成为一种常态，只能是特定时期的特殊选择。根据他们对这部分人群的调查，“居家养老”才是他们最向往的。

  “因此，围绕着地产而衍生的相关配套服务，才是真正购买养老地产应该考虑的问题。”唐维表示，养老社区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子，要设计符合老年人需求的项目。比如，在社区内开设营养食堂、社区门诊，开办老年大学丰富精神生活等。

  除此以外，养老地产最好不要选择郊区。唐维表示，对于大多数老年人来说，子女是他们最重要的精神寄托，能时常看到子女或是照顾孙子，能极大地提高幸福指数，而从目前的市场来看，拥有上述特质的养老地产销售也大多不错。

重庆晨报作者：侯了

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楼宇的整体品质和配套

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并非所有投资都能带来好的收益率