万科总裁郁亮：“我们需要万亿市值”

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作为房地产行业多年的老大，万科市值近期接连被超越，不仅有万达、绿地这样的同行，还有乐视网这样的互联网公司。

  压力山大。在5月22日的股东大会上，万科总裁郁亮抛出了“未来十年市值达到万亿”的新目标。他透露，万科正在培养更多新的业务，未来都将独立分拆上市，“万科系”整个控股集团市值加起来将超万亿。

  不仅是万科。万达、绿地、恒大目前也已经形成了多元化的控股集团的发展态势。万达旗下万达商业地产、万达院线已经上市；绿地旗下也已有四家上市平台；恒大正准备将多个影视、酒店等业务分拆上市。

  “万科系”雏形

  “我们希望第四个十年大家记住万亿这个事情，我们需要万亿的市值。我希望，万科未来能够培养更多业务独立上市，成为若干个上市平台。万科也将成为有多业态上市平台的一个控股集团，希望整个平台加起来有1万亿市值。”郁亮在股东大会上明确表态。

  郁亮承诺，2015年新业务要有几个突破，一个是物业服务，除此之外也会在物流、社区商业、养老服务等方面努力。

  要打造万科系诸多上市平台，新业务轻资产化、金融化是一个必经的过程。

  记者获悉，万科物业已经完全独立，并向万科外的社区发展。到今年年底，万科物业要实现至少1.5亿平方米的管理面积；万科物业已明确计划分拆上市，上市时间正在加快研究。

  社区商业方面，万科已经与东方藏山基金管理公司合作，共同成立资产管理平台，未来的计划也是以reits形式上市。

  5月份，万科已经与鹏华基金合作，拟发行国内第一只公募reits，标的是深圳万科前海企业公馆，目前正在证监会审批中。

  22日股东大会上，郁亮还向股东汇报了2015年五项主要工作：物业服务争取今年上半年完成合伙人改制；全力提升盈利，希望创造利润增速要高于销售规模增速，今年希望有200亿创造利润（创造利润是万科内部考核指标，与财报口径的结算净利润存在差异）；抓住有利的市场时机，实现良好销售增长；加大行业内外合作力度，整合资源；坚持质量第一。

  关于最新高调宣布的双万合作，郁亮戏称这是第一次不用举牌拿地，就得到了很多住宅地；并表示双方都是各干各的，不会有冲突。

  注意到，万达目前有9000万平方米的土地储备，其中7000万为销售物业。这些有可能大部分都由万科承接。

  “如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”郁亮说，行业结盟发展的时代已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。未来，万科还会在这方面继续努力。

  “在住宅和传统商办地产之外找到新的增长点，十年内保持稳定增长，这是我们第一个目标；第二个目标是希望十年后的利润来源中，有一半来自于现在的传统业务，有一半来自于新业务。十年中并驾齐驱，新老业务之间各是一半比例。”郁亮称。

  如果以万亿市值计算，未来万科的净利润总量将是千亿级别。

  郁亮表示，希望未来创造利润增速要高于销售规模的增速，万科内部有一个政策：今年200亿创造利润，如果不能完成的话，一线老总在内都没有年终奖，“我们以此来激励，看能否做到这个事情”。

  万亿市值房企约起来

  记者查询，目前国内公司市值过万亿的并不多，除了四大国有银行均已过万亿，其他还有中石油、中移动等大型央企。

  互联网公司中，腾讯市值14000亿港元，阿里巴巴市值2300亿美元（截至5月22日）。

  就全世界来看，市值过万亿也并不多见，仅20余家。排名在前的有埃克森美孚、苹果公司、微软、伯克希尔哈撒韦等。

  中国的房地产开发商们，正在向万亿市值吹响号角。如何快速实现这一目标？深圳一券商人士表示，一是不断并购、股权投资；一是增发股票融资，市值瞬间增大。

  万科目前拥A+H平台以及万科置业海外，共三个上市平台。按照万科规划，其搭建的内部独立事业部＋外部合伙人（小草业务）生态系统，未来将可能打造多个上市平台。万科董秘谭华杰透露，今年将有5个独立事业部成立。

  另以绿地为例，继5月7日增持香港上市公司博大绿泽后，5月17日晚间，金丰投资（绿地）公告披露，绿地集团境外全资附属公司通过认购股份，拥有润东汽车投票权的30%，成为控股股东。

  随着在“大基建”、“大金融”、“大消费”方面的一系列布局，绿地系企业群浮出水面。借壳金丰投资、绿地香港上市，绿地已经搭建了境内外的双地产平台，加之控股润东汽车和增持博大绿泽，绿地目前已手握四个上市平台。

  绿地有关人士对记者表示，未来绿地也是要打造一批的上市公司平台，“绿地系”控股集团架构已现。

  万达系则是另一个生猛的对手。万达商业地产目前市值逾3000亿港币；万达院线上市后股价一路狂飙，两者相加有机构计算王健林身家已超李嘉诚，成为新的亚洲首富；此外，万达电商的上市计划也在酝酿中。

  恒大地产也不甘落后。恒大过去几年一直在进行多元化，进入了体育、影视文化、快消、现代农业多个领域，跨度之大令外界瞩目。

  “粮油、乳业、矿泉水计划分拆在香港上市，最快将在三年后实现。”3月30日，恒大董事局主席许家印在业绩会曾透露。此外，恒大旗下恒大影城、恒大商业以及足球俱乐部均可能分拆上市。

  “单一开发商将不复存在，未来的趋势是复合地产，”英国国际名牌城中国区总裁欧阳谷林说，错过复合地产，将错过一个时代。

21世纪经济报道作者：张晓玲

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