一场以众筹为名引发的地产狂欢

观民生 · 发表于 2015-6-22 10:56:58

“众筹”并不是一个新鲜词，但品牌房企扎堆玩“众筹”就颇有看点。今年5月以来，先是平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国房地产众筹联盟；紧接着，万达向市场推出首款针对旗下万达广场的金融众筹产品，预期年化收益12%以上，可谓是赚足眼球。

  翡翠绿洲众筹预期收益50%约吗？

  位于增城的香江翡翠绿洲即将启动众筹卖房。本月，该盘拿出一套价格超百万的学位三房加入华南O 2O房产众筹大军，预期收益率50%。计划于6月26日抢筹，7月4日拍卖。

  这一次众筹的房源是翡翠绿洲带省级名校学位的毛坯三房，房源竞得者不仅以远低于市面价的价格得到一套毛坯洋房，更大的附加价值就是可以得到12年省级名校一站式教育。据了解，翡翠绿洲近期主打“克拉邻里”组团，主推82-153平方米的二到四房单位，毛坯价格9字头起，认筹还享2万减10万优惠。

  本次翡翠绿洲参与众筹的房源为86栋802号房，面积约为95.5平方米的毛坯三房，带学位。此房源总价为112.6万元，5折众筹，5折起拍。众筹目标为56.3万元，共有563筹，每筹1000元。众筹目标完成后该房源将以5折(56.3万元)起拍。假如房源以7.5折(84.45万)成交，溢价28.15万，众筹者的收益就可以达到50%。众筹房源成功竞拍后，线上秒筹用户可以将本金及溢价收入全数收入囊中。6月26日，翡翠绿洲众筹将开抢，7月4日拍卖，每人仅能购买1筹。

  值得注意的是，参与乐居电商的用户，以及案场实名登记的到访者，可以享受翡翠绿洲6月26日线上众筹V IP特权。参加众筹的客户和乐居电商下筹客户直接参加线下房源竞拍，非众筹客户和下筹客户需要交纳5000元保证金，才能参加竞拍。

  品牌房企扎堆玩“众筹”

  据中房网粗略统计，除了香江之外，目前国内参与房地产众筹的房地产开发企业多达11家，分别是万科、万达、远洋、绿地、绿城、碧桂园、方兴、众美、当代置业、保利、富力等。

  本月初，万达集团联合快钱公司，推出一款叫“稳赚1号”的商业地产众筹产品。该产品面向广大投资者，每份众筹金额为1000元人民币，最高认筹1000份，投资总额不超过100万，预期年化收益将达12%以上。另据了解，这款众筹产品募集的资金将用于投放在2015年开工，并在2016年新开业的、只租不售的万达商业广场项目上，参与众筹的网民将从租金以及未来物业增值中取得收益。

  在万达城投资者协会启幕会上，万达文化旅游城广州旗舰展厅副总经理李淙豪透露，万达推出的金融众筹是万达轻资产转型第一只房地产信托基金，相当于万达广场的原始股，先期介入客户可以获得12%以上年化收益，预计整个产品项目3年后将成为正式的R EIT S上市。6月13日上午10：00，该项目在线开始首次众筹，10分钟募集资金3000万，50分钟突破1个亿，1个小时完成当天互联网部分的募集额度。

  5月29日，天河万科黄埔仓一公寓在线上开始抢筹，众筹目标为36万元，800元/筹，共计450筹。5月31日，该公寓进行拍卖，现场人气火爆，有近千人到场，以38万元起拍，最终拍出了66.5万元，溢价30 .5万，众筹收益率高达84.72%，即每筹800元投资，收益677.76元。

  单打独斗还不够　房企联合成立众筹联盟

  单打独斗还不“过瘾”，品牌房企开始抱团一起玩“众筹”。近日在上海，由平安集团旗下平安好房发起成立的“房地产众筹联盟”上出现了熟悉的面孔，包括中国平安董事长兼首席执行官马明哲、万科集团总裁郁亮、碧桂园董事局主席杨国强、绿地集团董事长张玉良、华远地产前董事长任志强、SO H O中国董事长潘石屹等等。

  寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析称，中国房地产联盟能够使各品牌房企联合起来壮大实力，提升行业影响力。但联盟与协会是不同的，协会能够形成一定的行业规范，管理行业秩序，这种联盟是否能形成常态化的运作目前还未知，其实际作用还有待日后观察。

  值得注意的是，有别于以往更偏向于营销操作层面的“众筹买房”，平安此次推出了“众筹开发、众筹建房”概念。会上，碧桂园宣布联手平安集团，推出中国房地产首个众筹产品，这个产品首先在碧桂园上海嘉定项目试水。据介绍，碧桂园上海嘉定项目以“一平方米”为众筹单位，项目建成后，众筹者拥有项目一部分或者全部的权益，众筹者可以选择将众筹权转为产权，直接拥有住房，也可以委托开发商卖房后转成收益权。

  碧桂园联席总裁朱荣斌表示，认购项目众筹金融产品者，不但可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。另外，投资者还可对项目规划、开发、建设等环节提出建议，参与到项目的户型设计、装修设计、社区配套等过程中，在一定程度上实现产品“定制化”。

  分析

  众筹起风了，房产能飞否？

  究竟什么是“众筹”？在房地产众筹联盟成立论坛上，素有段子手之称的万通控股董事长冯仑有着形象的比喻，“众筹好比任志强娶媳妇，我们都去凑份子，但仅是闹闹洞房，闹完了就走了。如果闹完还不走，非要跑到洞房上了床，那就是耍流氓。”

  任志强则这样解释众筹，“它是把你固定的消费资金用提前支付的方式，变成为你的消费而提供的建设资金和投资，由于提前支付了，你占有一定的股份，获利时，你也分一点。”

  根据世界银行的预测，到2025年，中国的众筹投资有望达到460亿-500亿美元。其中，70%-80%的融资额将是股权众筹融资。

  除了巨大市场的吸引，房企做众筹还出于其它的原因。韩世同分析，目前由于土地、市场等因素影响，过去房企快速开发，迅速销售的发展模式受到冲击，为了扩大资金来源、拓宽融资渠道，房企因此走上了“众筹”之路。

  从另一个角度来看，众筹也可能为房企融资及购房者买房节省一定的成本。冯仑分析，众筹可能在一个月内完成资金筹措，较传统融资方式不仅节省时间，而且还能节约10%的融资成本，另外传统的营销费用大概占3%-5%，再加上其他一些费用的节省，在最终客户拿到产品时感受到的实惠大体上是20%-30%。

  房企众筹看似玩得红火，也有专家泼冷水。方圆地产首席市场分析师邓浩志分析指出，目前最主要的众筹方式有两种：一种为集资建房，目前众筹方式还没有真正地进入房产市场，但一经推出，必然将是颠覆性的产品；另一种则为营销推广，这也是目前市场上最常见的众筹方式，它能实现的仅仅是房产品牌的推广，对销售并没有明显促进作用。总的说来，房产众筹目前还仅仅是一种营销噱头，房地产众筹联盟目前也很难产生实质影响。

  投资期长，高额回报有风险？

  业内人士分析，地产众筹模式的推出显然是看到了传统开发模式的“短板”。在该模式中，房企通过众筹降低了融资成本，消费者则通过众筹实现对房子的个性化需求与降低购房成本。

  但是，房地产众筹存在的问题也不容忽视。有市场人士强调，对照这几年很多三四线城市房地产开发和销售遇到的问题，市场风险已经表现出来。小散户参与开发投资，如果遭遇市场风险的话，可能会血本无归。因此，这种方式对房地产的融资模式是锦上添花，但是不足以颠覆房地产的开发模式。

  韩世同表示，以万达的“稳赚1号”为例，其短期的收益大概在6%，并不算太高。而其长期收益则在12%左右，由于涉及到项目长期投资和运营，可能会面临收益不稳定的现象，在这种情况下，高额收益仍然存在着一定的风险。

  有专家指出，在中国形成真正房地产众筹企业链还为时尚早，现在地产众筹仍然不失其房产预售的本质，其未来发展有可能会出现变形。比如，用购房者的资金在银行购买理财产品，出现风险还能以存入银行的价格返还给购房者。其中，资金安全尤其考验地产商。在缺少相关监管的情况下，地产商如何运用好这笔资金，除了诚信，还需要相应的监管机制介入。

南方都市报作者：徐凤邱永芬彭馨仪