房企转型“避重就轻”？

观民生 · 发表于 2015-7-2 10:20:41

 “轻资产”模式会是开发商转型的一剂良药吗？

  房地产行业内充斥着不安与焦虑

  人口红利逐步消失，市场变幻莫测。在房价起伏不定的状况下，全国土地市场演绎着冰火两重天的局面，二三线土地市场低迷，而一线土地市场却一路飘红。是高价抢地补库存，继续走向传统的重资产扩张模式？还是输出企业品牌，走向轻资产路径？走在十字路口的开发商，正在经历前所未遇的考验。

  重资产能走多远

  今年以来，高价抢地思路，将传统的重资产扩张模式，推向高潮。

  稍加梳理，很容易为抢地者开列出一连串名单。6月3日，招商平安联合体击败18家竞争对手，以总价30.1亿元拿下宝山大场地块，溢价率89.67%，楼板价23277元/平方米。

  同一天，华润华发联合体以87.95亿元的高价夺得市北高新技术服务园区一个地块，并与此前70.5亿元拿下的地块，合为“姊妹地块”，从而也成为今年至今上海市中心最大宗土地。

  6月4日，青浦东大门徐泾镇徐南路北侧08-02纯宅地也引起了一轮疯抢。该宗地块最终被葛洲坝以11.04亿元总价收入囊中，楼板价27309元/平方米，溢价率高达95.1%。

  同一天，深圳地方国企深圳天健也强势入沪，以6.05亿元拿下浦东南码头商办地块，溢价率63.75%，楼板价25130元/平方米。、

  开发商正在面对着严峻的现实。根据研究数据，去年，一线城市的住宅地块的出让金额高达3438亿元，卖地总额也是连续第二年超越5000亿元门槛。

  “在全国供需矛盾突出的背景下，房企为避险纷纷自三四线城市向一线城市回归，从而结构性的推高一线城市地价。”中原地产首席分析师张大伟称。

  事实上，高额的土地成交总价以及高溢价率使得众多房企在拿地举牌时“手抖”，纵是狠心抢到地块，此后的盈利也非易事。过高的“面粉价”已成为开发商共同的“心病”。

  这种拿地——开发——销售回笼——再拿地的重资产模式，在面粉贵过面包的时代风险暗藏，一旦未来房价逊于预期，开发商可能抽身乏术。但优势也很明显，如果赌对了，未来不仅可以赚到合理的投资开发利润，同时还能获得大额的土地溢价。

  轻资产路径

  与重资产模式相比，轻资产模式近年来较为受人关注。

  事实上，如今，“轻资产”已经成为各大房企不约而同竞相追逐的对象。在目前的房地产行业，轻资产的类型有很多：如以社区增值服务模式为代表的花样年、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘等。

  绿地集团曾在签约联手进军南京的远洋地产时表示，轻资产模式是为了实现合作共赢，合作开发模式不仅有助于不同开发企业发挥各自开发经验和品牌优势，更可降低开发风险，实现稳健增长。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，轻资产模式是房企在当前市场情况下被迫的选择。通过股份分散，输出技术、管理的方式，能够有效地控制风险，保障稳定发展。

  也有开发商认为，相对于重资产的扩张，小股操盘、物业增值服务等市场空间太小，只适合于品牌优势突出的中小型开发商，但对大型开发商则难以保证营业额的稳定增长。

  未来仍取决于房价

  究竟该走向怎样的模式？很大程度上仍取决于房价的判断。

  自去年9•30新政为低迷的房地产市场打了一剂“强心剂”后，各项楼市利好政策就接连不断。今年以来，央行已经连续多次下调金融机构人民币存款准备金率以及下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。并提出鼓励改善型住房需求，3•30新政规定二套房首付减至4成，营业税免征年限由5年改为2年。近日，央行再次发声：自2015年6月28日起降息0.25个百分点并降准。

  在经济下行的压力下，国家正在使出“浑身解数”来促进经济增长。股市也在政策的诱导下活跃起来，大盘有了大幅上涨。股市高涨、政策利好均促使了楼盘的火热成交。

  6月，大宁板块迎来了销售高峰，大宁北玉兰公馆在首开的短短两个小时就销售了200套房源，去化近9成。同样的时间，尚汇豪庭加推的56套房源也在一个小时内被抢光，千万级的房子像卖白菜一样，一套不剩。

  业内人士分析表示，此次楼市的火爆集中于中高端市场，且受益于股市财富效应。

  事实上，5月，上海楼市成交已经开始“走俏”，并且改善型住房成交引人注目。

  德佑链家市场研究部数据显示，上海新建商品住宅5月成交面积达到142.6万平方米，环比增加14.7%，创年内新高。值得注意的是，今年5月也同时创下2010年以来同期成交量的最高值。

  而回顾5月的市场表现，31832元/平方米的成交均价令人印象深刻。该均价不仅环比上涨达8.1%，也创造了上海新建商品住宅成交均价的历史新高。

  就个盘来看，中信君廷名邸5月份成交了64套房源，为单月成交量之最；仁恒东郊花园成交了159套房源，创下该项目自去年底开盘以来的单月新高；经纬学府阳光花园成交达到237套，中铁北宸名邸成交83套，两个楼盘的实际成交均价都在23000元/平方米左右，且面积为110平方米以上的大户型产品，单套总价也普遍在250万元以上。

  德佑链家研究部总监陆骑麟曾表示，如今，购房者积极入市“共识”已定。下半年走向如何，将主要取决于开发商的态度。

  同策咨询董事长孙益功认为，在楼市下半场，房企的运营能力、对金融把控的能力、精准营销能力运作，将成为房企的核心竞争力。

  一边是改善型住宅的畅销，另一边则是高昂的土地成本价格。面对楼市回暖诱惑，开发商还需冷静思考，谨慎抉择。房地产行业上半场“黄金时代”已过，“横冲直撞”只能“自取灭亡”，唯有用理智把握好下半场才是开发商的明智之选。

东地产