二手评估价高过成交价买家无奈多交十几万元税

观民生 · 发表于 2015-8-14 10:52:28

 近日，广州市民程先生购买了一套海珠区某楼盘的大户型二手房，而在办理相关手续的时候，他却被告知“成交价偏低”，机构给出的评估价与他呈报的成交价大相径庭，“按照评估价算下来，我要多交16万元的税费”，对此，程先生表示很难接受，“如果提出复议程序非常复杂，而且中介和按揭都提醒我，即使复议，结果也不可能降低到我申报的成交价”。

  买家：多交16万元税

  程先生出于改善需求，决定购买一处面积较大的二手房，看来看去，选中海珠区某楼盘一套150平方米的单位，期间过程一切顺利，没想到，最终卡在了报税的环节。

  “看到评估价我真是吓了一跳，跟我申报的交易价也差太多，算下来光是税费我就要多交16万元”，程先生表示，这很难接受。“当然，我承认，在申报的时候，我给出的成交价是偏低的，实际上合同也是做了两份”，但是评估价却“比实际的成交价也要高出不少”，他不明白这个评估价到底依据的是什么标准，“我也查阅了有关资料，评估价应该是跟市场价比较接近的，只有申报的成交价过低才会受到调查，我申报的成交价与实际虽然有出入，但是并没有过低，而这个评估价跟市场价并不相符啊”。

  对此，程先生想过要申请复议，但是，“中介和按揭公司都告诉我，申请复议非常麻烦，而且得到的结果也肯定达不到我申报的低价，最多是比现在的评估价低那么一点点”，由于急于办理过户手续，程先生最终还是无奈多交了十几万的税。

  中介：这种情况并不多见

  像程先生这样，评估价和成交价相差甚远导致税费超出预期的情况是否常见？对此，记者询问了广州市的部分中介行。

  “据我所知，经过我们办理的二手交易没有遇到过这样的情况”，合富置业市场部经理梁燕明在接受记者采访时表示，经过正规中介办理的二手房交易，基本不会出现因为申报的成交价过低而被接受调查的情况，“这种成交价和评估价相差太多，税费相差十几万元的更是没有碰到过”，她表示，程先生这样的应该只是个案，并不存在普遍的现象。

  记者了解到，早在2010年底，国家相关部门要求各地逐步推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。随后，各地都开始陆续建立了自己的二手房交易计税价格评估系统。所谓二手房交易评估计税，就是应用房地产评估技术加强二手房交易税收征管，其核心内容是评估二手房交易申报价格。换言之，买卖双方申报的交易价格符合客观实际时，将按纳税人申报的交易价格征税；而如果其申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，将按二手房交易评估值征税，实际操作中就表现为哪个价高按哪个征税。广州市地税局分别于2012年4月1日和2013年8月1日上线应用评估系统的住宅部分和非住宅部分功能。

  一按揭公司的负责人向记者表示，以其公司亲身代办的个案为例，绝大多数税务部门比买卖双方成交价高的案例都是因为买卖双方报低价。

  说法：提出复议程序复杂

  广州市地税部门曾透露，广州市存量房交易计税价格评估系统严格按照财政部和税务总局要求的评估路线和技术规范，并委托独立第三方采用批量评估的方式确定存量房计税价格。评估系统的基准价格体系覆盖全市数据库容量庞大，加上评估系统在技术上无法实现对个案交易中出现的卖方急于出售，买方承担全部税费，改变原房产证用途（比如将房产证原为商业的物业实际用作公寓等居住用途）等影响交易价格的个性化因素予以考虑，因此评估系统的核定价格和纳税人的交易申报价格可能会出现个别差异。另一方面，不同于超市商品交易明码标价，存量房交易的最终成交价格受买卖双方基于市场预期、价值认可、付款方式等诸多偶合性因素影响，难以实现统一的市场价值。

  那么，出现了这种二手交易评估价与成交价相去甚远的情况该怎么办？按照《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》，若对计税评估价有异议，可以提出异议申请。经认定纳税人的理由正当、证明材料充分，可以按照其申报价格计税，否则对评估计税价格不作调整。此外，若对税务机关作出的异议复核决定仍存在异议，可自行委托有资质的评估机构进行评估，并向税务机关提交评估报告及评估机构反馈意见表。

  不过有中介坦言，异议申请手续繁琐，而且很难成功：“90%的申诉都没有用，申诉成功只是降低一点”。提出复议的程序很复杂，可能要花一两个月时间，而且复议结果也并不一定会降低到申报的价格。

来源：南方日报作者：许蕾