都说房地产去库存 其实是因为数学不好！

观民生

 在11月中旬中央财经领导小组第十一次会议明确表示房地产要去库存之后，近期又传出“房贷利息可抵个税”的消息，市场普遍解读为利好地产行业，房地产去库存的后续政策工具箱即将打开。

  这一个月好像大家都在讨论去库存，那么这个奇葩的去库存概念是什么时候出现的？

  虽然伟哥也的确认为库存不少，库存肯定是分化的。但奇葩的发现居然没有一个数据可以证明这一点。没有数据依据的任何政策都肯定不靠谱。

  各位还记得11月中旬有一则新闻：

  另外多家媒体报道，目前的库存可供2亿人居住：

  《68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。》

  这就奇葩了，7亿平米除以30平米，当然应该是2200万。数学都学不好的奇葩。

  另外也有一则新闻说中国的房屋已经够34亿人居住。

  34亿人居住，按人均30平米计算，大概需要1000亿平方米。这是一个什么概念？2014年全国住宅的竣工量是8亿平方米，按照这个速度开发，需要125年。而全国房地产大规模开发至今也就15年，2014年是竣工数较大的年份，再加上过去这些年很大的拆迁量，大家可以自己算算盖了多少房子。

  再算一笔账，1000亿平方米，按综合成本3000元/平方米计算，需要的开发资金是300亿人民币，折合50亿美元，这个数字是中国2014年GDP的近5倍！可能吗？说未来几年供应量有这么大的不明显是猪脑子嘛！

来源：大伟看楼市

观民生

 1：库存这个词一直都有，并非突然出现，库存到底多严重？

  国家统计局的统计口径数据是：

  10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

  1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%。

  也就是，从数据看，目前待售的商品房库存数据只需要去化7个月，数据看，好像库存并不严重。

  但从统计局的统计口径看：

  商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

  商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  库存数据只统计了已经竣工的面积，未统计期房。

  所以也就是说，官方数据并未反映出目前库存的实际情况。那么现在的库存到底多少？没有人知道。即使部分机构公布的数据，也只代表了部分城市。而且准确度肯定有折扣。

观民生

 2：我们都感性的认知库存多，但库存在哪里？

  一二线城市目前看，肯定不会库存过多，多个城市房价已经明显上涨，而且地王频繁出现，这种情况下，库存肯定是分化的。

观民生

3：目前提及的个税政策根本不可能去库存

  从利息抵扣个税看，如果出现，利好只能是一二线城市，而一二线城市房价已经疯狂，这种情况下，需要去库存的三四线大部分个体的收入个税缴存并不多，那么这种供给侧的改革有意义吗？

来源：大伟看楼市