房价的本质探析

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 居民对房地产的需求不外乎是居住和投资这两大需求。

  拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄结构有关，二是与人口流动有关。从美国和日本的案例看，购房与购车的主力人群年龄段一样，都是25-44岁。中国由于计划生育的实施，人口红利的拐点已经出现，15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%，预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰，今后也将开始下降。从美、日、韩等国历史经验看，伴随着25-44岁人口总数见顶，地产销量也会出现拐点。我国房地产开发投资增速在2010年见顶，与劳动人口的峰值一致。

  因此，我们看到从2010年开始，房地产市场的价格也逐渐见顶，随着供给的不断增加和需求的不断减少，近两年房地产价格整体呈高位回落态势。但是疑问出来了，为什么北京上海、深圳这样的一线城市，房价非但没有明显回落，反而在今年开始大幅上涨？那是因为这些一线城市大多在多年前就开始实行限购政策，购买需求被严重压制。而且从人口流动的角度看，一线城市的人口仍然在增加。一方面是被压制的需求没有充分释放，另一方面是新增需求源源不断，房价怎么可能不涨？基于以上分析，三四线城市房价持续下跌，与一线城市房价上涨形成冰火两重天的鲜明对比也就顺理成章，需求已经充分释放甚至是透支，而人口增长也已乏力，房价怎能不跌？

来源：钱生钱

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如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话，那么，2011年之后只能说是结构性牛市了。因为随着流动人口增速的下降，房价受资金面的影响开始上升。

  从货币角度看，中国经济增长自2009年之后，广义货币M2规模超常增长，超过美日成为全球最大的货币投放市场。同时，M2占GDP的比重也大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。也就是说中国经济靠投资推动越来越明显，整个经济的杠杆率水平也大幅上升。房地产市场受资金推动的效果也非常明显。

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 从居民收入水平的角度来解释各地房价高低的差异，也有一定的说服力。如上海、深圳和北京的房价之所以高，是因为人均可支配收入位居全国前三。浙江的人均可支配收入高于江苏和广东，尽管GDP总量远低于后者，但浙江的整体房价水平高于江苏和广东。

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 通过以上分析，我们对房地产的投资思路已经非常清晰：对于北上深来说，限购不取消，需求不充分释放，人口增长不停止，房价上涨就不会停，这跟炒股票是一个道理，一线城市任何时候房价下跌都是买点；当然像武汉、长沙、成都等二线城市中的佼佼者，房价上涨也是同样的道理；但三四线城市，特别是以鄂尔多斯为典型的人口负增长和资源负增长的城市，房价不跌到合理区间是不会罢休的。