争议“70/90”： 无处安放的刚需

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2016年1月20日后，北京已经连续70天没有新增土地出让。3月31日，北京市国土局网站再次挂出3宗土地，其中一宗位于大兴的综合性金融服务用地，另外两宗为昌平区地块。

  这两宗昌平地块明确提出的附加条件是：除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

  北京至少有两年没有要求新出让土地的商品房项目必须执行“70/90”政策。在大户型豪宅市场占据北京房地产市场主流产品的当下，这个曾经被遗忘的针对刚需政策再度重拾，但却争议不小。

来源：21世纪经济报道 作者：祁三连

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大户型产品当道

  “市区的老客户随便卖一套老房子就可以置换我们这里的新房。”计划今年入市的西山甲一号项目负责人对21世纪经济报道记者表示。

  做一个怎样的产品才能符合地价并且被市场接受，是如今北京很多开发商面对的重要课题。上述开发商经过调研，将产品户型面积做成了在140平方米三居室到180平方米五居室之间，总价在1000万元以内。由于体量不大，这样的产品在北京并不缺少客户。该开发商预计一年内可将其销售完毕。

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 位于东五环东坝区域的北京恒大华府实楼样板间最近终于开放。由于是区域内不折不扣的地王项目，开发商将其定位“为全球126个世家望族专属定制271-338平方米均质大宅产品。”

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 豪宅、大户型成为北京新盘市场主要代名词。中原地产研究部统计数据显示，自今年年初到3月28日，单价超过10万元/平方米的产品签约73套。这一成交量相比去年全年的153套，完成了2015年全年的接近50%。

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 目前，北京新建商品房成交主力五、六环之间，以及六环外的价格涨幅均仅9%，而四、五环之间价格涨幅则高达34%。根据亚豪君岳会数据统计显示，2015年3月31日-2016年3月30日，“330”新政执行一年间，北京商品住宅成交中五环外占比高达九成以上，而四、五环之间成交占比仅为5%。换言之，少量高端区域项目价格的快速上涨拉动了整体市场成交均价的上涨。而在低端刚需以及中低端改善型聚集的区县，房价变动幅度并没有很大，例如房山区、门头沟区、怀柔区等房价涨幅均在10%以内，而门头沟区更是低至1%。

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 亚豪机构市场总监郭毅称，出现这种现象的原因主要在于地价的推动，土地成本的攀升使得北京住宅市场开始向着“单价高、面积大”的高端方向转化。郭毅猜测，北京的楼市新政或将围绕这一现象进行收紧布局。而如前所述，近期的土地出让条款也证实了这一猜测。

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 争议

  通过抑制地价快速上涨，从而根本上解决房价上涨问题，并将满足刚需人群的置业需求重新提升至重要地位，这也将成为北京未来政策导向的重点方向。

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 此前，上海市在《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》第二条就提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。”其实这就是对70/90政策的恢复。

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 2006年5月，建设部等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“70/90政策”，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。

  但到2008年楼市进入深度调整，政府出台救市政策后，这项备受争议的规定，很多地方基本没再强制执行。2014年后有些地方甚至明文取消了该规定。比如今年2月29日广东省公布的去库存政策就宣布取消。北京至少有两年没有要求新出让土地的商品房项目必须执行“70/90”政策。

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 郭毅认为，北京地价逐渐走高，六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右，这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少，重拾“90/70”，其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题；而另一方面，这一政策也将有效抑制高价地现象，高地价对应着高端产品，高端产品是为了满足多次改善升级家庭的购房需求，这类家庭的居住需求是面积偏大的三居、四居及以上户型，90平方米难以满足这类家庭的购房需求，只能是开发成为面向刚需及首刚客群的产品，那么单价就不可能过高。而开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后，对于能接受的地价上限也将收窄，北京的高价地现象也将得以缓解。

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中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，这是抑制一二线城市高端豪宅化的一个调控政策；对于市场来说，增加中小套型的供应，有利于缓解市场目前上涨压力。未来还将有系列政策出现的可能性，包括限价政策等。整体看从中介到土地供应，北京楼市调控已经开始。按照面积计算供应占比为70%，那么测算成为一个小区的商品房住宅套数供应中，90平方米以下的占比就将高达80%以上。

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然而，理想很丰满，现实可能比较骨感。业内人士认为，政府部门推出“70/90”政策，目的是在土地供应量有限的情况下，增加商品房套数，以尽可能满足刚性需求。

  但持不同意见的专家认为，“70/90”的硬性规定，未做充分的前期调研论证，缺乏科学依据。户型、套数应该在遵守规划的前提下由开发商自由决定。事实上，很多开发商也想出了不少办法来应对这项规定。比如，此前北京一些项目就出现了将两套房源拼成大户型出售的情况。

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一位不愿意透露姓名的开发商对记者表示，政府还是想通过增加供给端解决市场问题。目前市场上最大的问题是刚需盘太少，开发商拿到土地后都去做了改善，从而出现了没有小户型的局面。政府的本意在导向开发商买了土地后做小户型，但可能还是治标不治本。决定商品的价格在于供应和需求两端，但仅靠出台一两条政策很难扭转目前市场上小户型断供的局面。而当下居高不下的地价，也决定了开发商不得不去做高端产品，从而保证利润。“70/90”最大的问题是，高地价以及供应与需求严重不匹配之间的矛盾。

    该人士认为，政府如果要解决小户型供应问题，应主要依靠自住型商品房来解决。

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来源：21世纪经济报道 作者：祁三连