老城区房改房业主换房升温

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       广州二手房市场成交活跃，其中改善型买家较为普遍，也因此带来电梯楼的量价齐升，部分区域的电梯楼价格涨幅是楼梯楼的3~4倍。在老城区出现年龄在 50岁以上的业主换房忙的现象。市场人士认为，目前楼市政策支持改善型买房，高龄业主换房更利于提高生活质量，而且电梯楼升值空间也相对更大，建议有需求 的业主可考虑现阶段进行换房计划。

  4月上旬，广州二手房市场成交活跃， 中心城区楼龄较新的电梯房最受买家的关注和追捧。搜房网广州二手房电商商圈经理甄欣介绍，对比去年年底，员村板块电梯房均价的涨幅在5%~15%之间，最 受买家关注的小区如东方新世界等涨幅甚至可以达到20%。相比之下，楼梯房的价格则比较平稳，涨幅在5%左右。

  房改房业主

  楼梯楼换电梯楼

  中原研究部客户研究主任熊小洪从市场发现，改善型买房中有相当一部分是房改房业主换房：“例如在越秀区、荔湾区一些楼龄较旧的楼梯楼业主，大多为年轻时单位所分的房改房，目前正是考虑换房的时候。”她告诉记者，大部分业主目前年龄在50~70岁。

  中原地产中山八路分行高级营业经理欧阳彩雁表示，中山八路一带楼龄较长的楼梯楼较多，这些楼多属于烟厂、针织厂、铜材厂、电网公司的职工宿舍，但目前业 主年龄已高，对于7、8、9楼业主来说，没有电梯，上楼很不方便，因此目前大概有一半以上的业主考虑在周边或者近郊换电梯楼。

来源：大洋网-广州日报 作者：林琳

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 据了解，在赤岗一带房改房业主置换的比例大概在七成左右，业主多为珠江啤酒厂、卷烟厂、航道局的职工，购买这些房改房的客户多来自于一些资金实力相对有限的新广州人。

  卖房改房

  为支持下一代买房

  中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生认为，45岁以上的业主，一般为一些国企或事业单位的员工，家中一般有1套或两套房物业，买房动机主要有以下这 几方面：一，将较旧的楼梯楼一卖一买，置换成附近较新的电梯楼，在东湖片区占比大概在四五成；二，将楼梯楼放卖，在近郊买更为便宜，但面积更大、环境更好 的电梯房，大概占比在两成左右；三，三四成业主放卖是将物业出售，换为现金支持儿女买房等等。

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 房改房换房Tips：

  据了解，目前广州的房改房一般是上世纪八九十年代的房子，2003年是最后一批，需要再缴纳1%的土地补偿金后才能在市场上像商品房一样交易。因此未换成 商品房的房改房面积都为套内面积，需要换算成建筑面积进行交易，套内面积上需要增加10.8%的面积，以免业主以套内面积低总价放卖。

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  据中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生提醒，交易时，即使房产证上只有业主夫妻双方一人的名字，但也需要夫妻双方一起到房管局办理手续，若夫妻一方已 经离世，另一方需要先到公证处办理继承公证，并更新房产证后，再进行交易。另外，房改房初次交易时，还要提供向单位缴纳缴款明细表，以证明从单位买该房， 如果丢失，需要到房管局缴纳60元费用，进行调档。

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 甄欣介绍，房改房的交易和商品房还是有些许不同，主要体现在税费上：“如果不是唯一 住房，业主需要交纳相当于成交价1%的个人所得税（唯一住房则免交）。”此外，房改房交易与商品房最大的不同便是需要补足土地出让金和公摊费用。土地出让 金按照该物业评估价的1%征收，而公摊费用的计算则分为楼梯房和电梯房两种情况。

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 楼梯房按照“公摊面积的市场价×10%”的公式计算， 电梯房则是“公摊面积的市场价×20%”。之所以需要补足公摊费用，主要是和房改房自身特点有关，作为国家对普通职工的福利，房改房在当年出售的过程中是 只计算实际使用面积的，因此在进入市场二次出售时需要补足公摊费。

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据了解，在实际的二手房交易案例中，业主往往不了解房改房需要额外缴 税，到最后快要成交时才得知自己需要额外缴纳土地出让金和公摊费用，在楼市旺季，买家购房意愿强烈，一般不会介意替业主垫付这部分费用，但是在楼市淡季， 则经常出现双方都不愿意承担费用，导致交易失败的情况。因此，甄欣建议，房改房业主在交易前期，最好和买家、中介充分沟通，双方就各自需要承担的税费达成 一致，才能免去后期各种突发状况的影响。

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建议

  衡量家庭综合能力再换房

  根据中原地产成交数据分析， 在成交的业主中45岁以上的业主卖房占比为40.34%，其中荔湾、越秀、海珠45岁以上业主在所在区域成交占比超过了50%，也是所有区域中占比最高 的，尤其是在广州荔湾的康王路板块，越秀的东湖板块，海珠的海珠西、赤岗等板块成交业主在45岁以上的占比相对比较大。这些片区的业主，大多为年轻时单位 所分的房改房，大部分业主目前年龄也都较高。

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 熊小洪表示，从2016年一季度成交客户年龄分析，45岁以上的业主成交占比为 12.19%。从45岁以上人群买卖占比有一定的落差，说明以下几点现象：一，部分年龄在45岁以上的业主，为了方便生活需求，有换电梯房的需求；二，将 卖房所得资金来支持“80后90后”子女买房，而以子女名义买房，因此2016年一季度“80后90后”买房占比在60%；三，还有一部分业主卖房后在海 外置业，或进行其他投资。

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 她认为，目前楼市政策支持改善型买房，从业主年龄层面来考虑，换较新的电梯楼更方便生活，而对于物业升值来说，新的电梯楼升值空间也相对更大，建议有需求的买家可以考虑在近期入市换房，但还是要衡量家庭的综合能力再考虑置换的物业类型和总价。

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房改房买卖

  成交计算举例

  业主张先生要出售其一套楼梯“房改房”，建筑面积120平方米，实际使用面积100平方米，每平方米售价2万元，则公摊费用为“（120-100）×2万元×10%=4万元”。如果张先生的“房改房”是电梯房，则公摊费用上升为8万元。