广州力避“地王效应” 下半年外围区或没有新“地王”

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　2016年上半年全国多个城市土地市场火爆，楼市有过热趋势，而广州市及时调整供地策略，防止“地王”对楼价的刺激。从数据可见，2016年上半年广州仅完成卖地计划的25%，土地出让面积330万平方米，与去年同期大致持平，但卖地收入为186亿元，同比减少48%。

　　合富辉煌市场研究部分析表示，下半年广州预计将集中供地，同时，为了控制“地王”对房价过快上涨的传导效应，继续以外围区域用地为主。但为了保证本年度的土地财政收入，不排除政府会将中心区等有“地王”潜质的靓地押后至四季度挂牌。

　　上半年全国大中城市土地火爆

　　上半年全国大中城市土地市场火爆，北京、上海、南京、合肥等多个热点城市“地王”频出，平均楼面地价大幅增长，同比去年普遍上升超过5成。从全国大中城市住宅价格涨幅来看，二季度多个热点二线城市房价环比涨幅超一线城市，特别是合肥、厦门、南京的涨幅领先，楼市有过热趋势。

　　针对地区的差异，中央层面更注重“分城施策”。面临地市和楼市过热风险的廊坊、苏州、南京、合肥、厦门等二线城市，上半年陆续出台了地方调控政策。有的城市直接限购限贷；有的城市由单纯针对住宅市场的限预售转向调控土地市场价格，包括设定土地拍卖限价红线、提高拍卖保证金、缩短土地出让金缴纳时限等。

　　廊坊限购限贷。廊坊4月1日出台限购限贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房，首付款比例不低于30%。苏州和南京限价。苏州在3月18日对新批住宅限价后，4月又对土地设定最高价，超过最高价的竞价结果无效。6月15日，南京相继出台了限住宅价格和限土地拍卖价格红线。合肥减杠杆。3月21日，合肥出台新政，规定房企取得预售证后需在10日内全部公开房源并一次性对外销售；6月21日又提升居住用地拍卖保证金至50%，且缩短居住用地的土地出让金缴纳时限。厦门限贷。7月9日厦门出台新政，有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40%调整为60%。

　　广州土地出让注重控地价稳房价

　　广州上半年及时调整供地策略，推定向出让的商业用地和外围居住用地。广州1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率仍然高达164%-181%，但由于成交楼面地价大都低于8000元/平方米，对楼价传导有限。2016年上半年广州政府调控措施灵活有效。上半年广州市住宅网签均价稳步上升，达到16141元/平方米，同比2015年上半年，平稳上涨只有9%。

　　外围非核心区域地块包括广州南站、黄埔长岭居、南沙明珠湾起步区、增城中新镇、花都万达文旅城等区域地块。这些地块虽处于未来政府重点发展区域，但距离市中心较远，而且目前成熟度欠佳，从政府最新出台的土地基准地价，起拍价属较低水平，尽管高溢价成交的可能性非常大，但绝对不可能成为广州市的新“地王”，不会对整体楼市产生过度刺激。

　　合富辉煌市场研究部人士表示，为保证2016年度广州市土地财政收入，同时又能最大限度减少“地王”对本年度楼价的刺激，预测广州政府将价值更高的市区靓地押后至四季度拍卖。

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