美日房地产：是回暖？还是更大的泡沫？

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在东京都中央区新桥，1972年建成的中银胶囊塔（Nakagin Capsule Tower）在2016年看上去依然有着浓浓未来主义的外形，140块一模一样的方块整齐而错落地砌成了两栋大厦。水泥方块单位上都有着邮轮客房般的圆形玻璃窗，每一个小房间面积都约为10平方米，是名副其实的“鸽笼”建筑。

  中银胶囊塔由“日本建筑界三杰”之一的黑川纪章设计，它是现代建筑史上首座真正以胶囊般的建筑模块兴建的建筑，140块方块是预铸建筑模块，每一个独立单位都可以独立更换。它诞生的背景是1970年代日本经济高速发展及随后的房价飙升。

  众所周知的是，房地产泡沫在上世纪90年代破灭，东京房价跌幅超过70%。如今的胶囊塔年久失修，热水系统全线瘫痪，近年更屡次被提议拆除。而它如今仍然破败地屹立着，供遍布全世界的拥趸前来观瞻，以及提醒着人们，这里发生过一场房地产泡沫。

来源：时代周报 作者：马欢

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在中国的房地产市场接连攀升又遭到新一轮限购，引发猜测连连时，两个前车之鉴—美国和日本的房地产都出现了不同程度的回暖：美国房价在上涨，甚至兴起了一股炒房热；日本的房价也在涨，处于缓慢恢复之中。

  即便如此，一旦想起日本上世纪90年代的房地产泡沫，还有2008年美国的次贷危机，整个市场仍然心有余悸。

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美国楼市泡沫2.0？

  种种数据显示，最近两年，美国兴起了一股炒房热。

  据RealtyTrac统计，2016年第2季度有超过5.1万套单户住宅和公寓房被二次转手，创下2010年以来的历史新高。数据显示，在今年第2季度，将近4万名投资者参与了炒房，这创下了6年来的最高纪录，新房销售同时创下次贷危机爆发以来的新高。

  与中国的楼市大热明显不同的是，在这一波炒房热当中，超过2/3的炒房者都采用了现金购房的方式。

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 中国投资者是当中最活跃的国际买家。截至2016年8月，中国投资者连续第二年成为美国房地产市场最大海外买家。中资企业在美国商业房地产收购交易达47笔，交易总额为93亿美元（约合人民币612亿元）。

  然而，RealtyTrac分析显示，在现在的美国，炒房并不赚钱。在扣除所有费用之前，当中12%的交易只是实现了收支平衡甚至亏损。在28%的交易中，毛利润不足购房价格的20%。

  美国Case-Shiller房价指数显示，目前旧金山、西雅图、波士顿、丹佛等城市房价，已经超过2006/2007年美国楼市泡沫顶峰时水平。房价与收入差距最大的城市分布在西海岸，其中加州的3个中心—圣何塞（硅谷核心区）、旧金山和洛杉矶的差距最大。

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 美联储主席耶伦表示，目前美国商业房地产估值已经较高，但仍未出现泡沫。“我们当然会担心形成泡沫。商业房地产估值较高，但银行业稳健性已经出现实质性改善。我们将对一些大型银行进行压力测试。”她说道。

  “耶伦认为，房地产市场尽管价格高，但风险不大。但需要注意的是，房地产市场已经受到了很多关注，表明此前价格上涨比较厉害。”美国国际集团首席经济学家莫恒勇表示。

  火热了两个季度后，美国房地产市场最近始稍微冷却。

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9月22日，全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，美国8月成屋销售下跌0.9%，而7月成屋销售下滑3.4%。成屋销售是对美国住宅市场的初步测算。数据包括全美以及四个地区的二手房屋销售量和价格。

  对此，路透社表示，美国8月成屋销售总数意外下滑，虽此前房产市场因就业逐步稳健变得强劲，但近期因成屋库存不足，且房价上涨速度快于薪资增速，8月成屋销售表现不佳。

  观察者中也不乏有悲观者。财经博客作者马克·汉森认为，目前美国楼市泡沫2.0甚至比当年的1.0更可怕。因为在2006/2007年美国失业率仅为4%，就业人数创历史新高，工资水平上行，银行不良贷款较低，居民房价收入比低于当前水平。

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在马克看来，相比较1.0时代的住户买房，2.0时代是专业投资者/海外买家在买房。

  道琼斯商业新闻网站报道，随着美国房屋拥有率跌至20年来最低的63.7%。一家咨询机构城市研究所预测，有关数据将在至少未来15年继续滑落。与此同时，由于很多家庭没有能力购房，造成租房需求激增和可负担住房短缺。

  日本房价至今还在恢复

  日本房地产泡沫破灭已经过去20多年，如今，整个国家的房地产仍然以缓慢的速度在恢复。

  率先恢复的，是占全日本人口和GDP均为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）。三大都市圈的房价从2006年开始回升，2012-2014年东京和大阪两个城市圈的平均房价上涨了30%。尽管如此，这三地的房价和泡沫时期相比，仍有不少差距。

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目前日本全国地价最高的是东京银座的“明治屋银座大厦”。该地区地价为每平方米3300万日元（约合人民币216万元），这个价格超过了2008年次贷危机的3000万日元，紧追泡沫时期的最高值3800万日元。东京都江东区木场公园附近、由房地产巨头住友不动产和野村不动产开发的公寓楼，房价大约是106万日元/平方米，一些新兴房地产开发商的价格会稍微便宜一些，75万-900万日元/平方米。

  整个东京都内，高级住宅价格上升，但销售低迷，由于市场实际需求还是抵不过房价的上涨速度，当地开发商中已流露出“房价峰顶已过”的预示，部分大型房企也开始下调房价。

  放眼整个2015年，日本住宅用地地价恢复缓慢。三大城市圈（东京、大阪、名古屋）上升0.4%，这个增长速度，与2015年持平。

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三大都市圈以外，地价则连续20多年下跌，完全是另外一番景象，即便政府采取了不少吸引外资的措施，也无法缓解这一局面。

  日本国土交通省9月20日公布了截至2016年7月1日的基准地价，日本全国的住宅用地价格下滑0.8%，所有用途用地的价格下滑0.6%，均连续25年出现负增长，但降幅已连续7年缩小。

  相比之下，商业用地价格比上一年增长0.005%。日本媒体认为，由于访日外国游客增加，店铺及酒店的用地价格出现上涨。因日本实施负利率政策，闲置资金流向地方主要城市，札幌、仙台、广岛和福冈4个城市的商业用地价格涨幅达到6.7%，远远超过三大都市圈的2.9%。

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 抄底商业用地的不乏外国资本。2014年上半年，法国的保险公司安盛集团（AXA）收购东京大型综合大厦（Nakan Central Park）东楼；2014年12月，中国的复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼；2014年10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋(601099,股吧)世纪广场丸之内”的部分办公室。

  外国投资者的抄底行为，勾起了日本房地产企业曾经的“痛苦记忆”—不少日本房地产企业亦曾在2007年房地产迷你泡沫时期高价购买不动产，在那之后，却蒙受了巨大的损失。

  另一值得注意的是，由于老龄化继续加剧等原因，日本的空置房屋在增加。根据日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年，日本20%的房屋将空置。