YY小产权房“转正”的人可以洗洗睡了

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 建在农村集体土地上的小产权房，在房地产市场是个微妙的角色。从法律上说，它并不合法；从现实看，它规模巨大。多年来，有关小产权房“转正”的消息，传了一次又一次。

  新一轮农村土地管理制度改革试点，临近2017收官之年，又有人YY起小产权房的“转正”之梦。

  2014年，全国人大常委会授权在33个地区暂停有关法律法规相关条款的执行，开展土地管理制度改革试点。试点包含三项，一是农村集体经营性建设用地入市；二是缩小征地范围；三是农村宅基地改革试点。

  正是第三项——“农村宅基地改革试点”，让YY小产权房转正的人们找到了新的论据，因为不少小产权房，相当比例是农村的宅基地。

  让我们从两个方面来分析这项试点工作的成果：第一，宅基地改革的试点情况如何；第二，2017的收官之年就要到来，决策层怎么看待改革试点，特别是宅基地改革试点？

  先说第一个。根据攸克君掌握的情况，绝大部分受命试点“农村宅基地改革”的地区，采用的方式，都严格限定农村宅基的腾退、流转范围。这个范围，多是在农村集体经济组织内部。也就是说，外村都没份，城里人就更别想了。

来源：攸克地产 作者：攸克

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举例来说，试点中可以流转的宅基地，所谓的“买家”只能是村集体的内部成员。比例，A村张家的宅基地腾退出来了，能有所谓“购买资格”的，只有A村的村民，B村不可以，作为城镇居民的你，自然更不可以。

  所谓试点改革，试什么呢？绝大部分地区的试点，尝试的方向都是有偿腾退等等。因为在现有土地管理制度下，宅基地是无偿分配的。很多地区试点的意义就在于，宅基地“明码标价”这件事怎么做。但在范围上，没有更大的突破。

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小产权房能不能转正，尤其是那些建在农村宅基地上的小产权房，试点“范围”是核心问题。很多试点地区的试点，范围连村集体都不愿突破，你还能指望试点结束后范围“突破”农村？

  再说第二个，决策层怎么看宅基地改革试点的问题。全国人大给出的改革授权期限是三年。因此，当三年期满，就要评估，是继续试点，还是扩大范围、全面推开，抑或就此终了。

  那么，试点期满，有没有可能扩大范围呢？

  前面说了，此次农村土地制度改革试点有三个方向，第一，农村经营性集体建设用地入市流转试点；第二，征地制度改革试点；第三，宅基地改革试点。

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国土资源系统是按照一个试点市县试点一个改革项目的方式进行的。直白点说，就是A县只试点征地制度改革；B县只试点经营性集体建设用地入市流转；C县只试点宅基地改革。每个区县试点改革的内容，不交叉，封闭运行。

  按照这个工作方式，33个试点区县中，有15个区县试点经营性集体建设用地流转；15个区县试点宅基地改革；3个区县试点征地制度改革。

  从近两年看，效果还不错。临近2017年收官之年，国土系统推动了一件事：“联动试点”，将集体经营性建设用地入市、宅基地改革、征地改革，这三项内容联动操作。即一个试点区县，除已经确定的本地的试点内容外，还可以试点其他试点改革内容。

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举例来说，A县原来的试点内容经营性集体建设用地入市，现在试点的内容，还包括征地制度改革；B县原来试点的是征地制度改革，现在，也可以试点经营性集体建设用地入市。

  按照“试点联动”的工作方式，15个经营性集体建设用地试点的区县，加入了征地制度改革试点；3个征地制度改革的试点区县，加入了经营性集体建设用地试点。另外15个宅基地改革试点区县，则加入征地制度改革、经营性集体建设用地改革两项试点内容。

  与小产权房密切相关的重要信号来了——原来进行经营性集体建设用地流转试点和征地制度改革试点的18个区县，新加入的试点内容，并不包含农村宅基地改革；而原有15个农村宅基改革试点区县，则加入了另外两项试点内容。

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这意味着，试点农村宅基地改革的数量，仍然是15个地区，没有增加；而其他两项改革试点，则是扩大到了所有试点区县。不扩大试点农村宅基改革区县的数量，表明政府部门对于宅基地改革试点持十分谨慎的态度。由此推导，大范围推广改革试点的模式，概率不高。

  如果是这样，大量建在宅基地上的小产权房转正，就更没了政策空间。涉及土地制度重大改革尤其是农村土地制度重大改革的问题，一般都是试点先行，小产权房转正短期内连试点的机会都不给，更别说大规模推开了。