勿让“用地乱象”破坏小城镇建设

灼灼其华

当下，千千万万的小城镇已经成为新一轮开发的“热土”。

过去房地产快速发展时期，处于最外围的广大小城镇，则是完全“被遗忘”的角落。但是，任何一级政府都有发展经济的强烈诉求，小城镇也不例外。小城镇建设用地指标少，但为了吸引产业、招商引资，鼓励楼市发展，“超低成本”供地、违规供地非常普遍，比如以租代征、透支建设用地，随意改变土地用途，肆意占用农业用地等。同时，小城镇不动产登记信息系统落后，土地管理鞭长莫及，近年来城市外围急剧扩张，倒逼小城镇供地增加，这也变相提供了违规空间。

在我国，建设用地指标依行政级别递减，很多小城镇提前透支或滥用土地指标，特别是大城市周边小城镇、城镇化建设快的一些小城（市）镇。笔者到一些小城镇调研发现，“先卖房、后办证”普遍存在。“五证”不全（主要是缺土地证）的情况下，开发商先卖房，承诺若干年后办好房产证，甚至有大量名为商品房，实为无法办理房产证的“小产权房”。同时，产权残缺房屋价格低，切中村民收入低、买房意愿强（进城购房是农村结婚的硬性条件）的现状，用地违规普遍存在。

小城镇是推进城镇化的第一步，也是我国新型城镇化的中坚力量。未来，随着城市化的推进，农村土地流转加快，农业规模化、产业化全面提速。2月20日，国务院发布《关于创新农村基础设施投融资体制机制的指导意见》，要求加快农村基础设施建设步伐。这一政策的发布，正是为了顺应小城镇开发大趋势，以完善的基础设施，夯实城镇化基础。未来，农村生产和生活全面向城市靠拢是必然趋势，小城镇开发的热潮不会冷下来。但是，为避免小城镇建设“房地产化”，保障新型城镇化推进的质量，维护进城农民的切身利益，必须要整治小城镇用地乱象。

近期，《全国国土规划纲要（2016—2030年）》发布，这是首个全国性国土开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，也是经济进入了新常态，供给侧结构性改革加快推进的形势下，国土开发、保护和整治的“三位一体”的战略布局。纲要的发布，意味着告别过去粗放的土地要素投入、用地规模扩张，构建区域协调发展格局，以承载力评价促进国土开发利用方式转变。笔者建议，作为城镇化和耕地保护第一线，未来建设用地激增的广大小城镇，应该全力落实该纲要的精神。

首先，要加快推进基层不动产统一登记，摸清楚违规用地和地产销售乱象；其次，对于历史遗留问题，通过补齐规划、产权手续，维护购房人利益，但要对批准违规项目开发和销售的有关负责人追责；再次，严格落实以宗地号为唯一单元代码，作为建筑物确权的硬性原则，严厉打击利用非住宅用地（特别是农业用地）违规开发表面成本低，但隐患重重的房地产项目，杜绝小城镇建设“房地产化”、无序化，维护“三农”利益；最后，夯实小城镇建设本源，以推进农业规模化种养殖、农业产业化、农产品深加工，作为小城镇建设和人口在城镇积聚的原动力，以人口和产业集聚助推房地产发展，并补足城镇公共服务短板，让老百姓共享城镇化红利和资产收益。

来源：中国房地产