房地产市场回暖 需求难消退

小房子

继2016年10月多个城市出台限购限贷政策后，今年3月楼市调控再次升级。民生证券研究报告显示，3月第二周大中城市新房交易量环比上升，但较去年国庆调控当周的成交量有较大幅度下降。
在调控政策横扫之下，业内人士对房地产行业仍保持较为乐观的态度。分析人士指出，新的政策背景下，一些热点城市房价料回调；若地方政府积极引导，则有利于部分三四线城市去库存。

新房销量较去年调控当周下滑

虽然3月第二周大中城市新房交易量环比上升，但较去年国庆调控当周的成交量有较大幅度下降。

民生证券研究报告显示，3月第二周，全国大中城市新房成交量环比上升12.30%，但较去年国庆调控当周的成交量下降43.85%。其中，一线城市环比上升3.83%，较去年调控当周下跌31.09%；二线城市环比上升24.19%，较去年调控当周下跌51.34%；三线城市环比上升0.93%，较去年调控当周下跌34.15%。

具体来看，一线城市，如北京新房成交量环比微降3.59%，较去年调控当周下降53.38%；上海环比上升9.20%，较去年调控当周下降22.90%；广州环比上升3.52%，较去年调控当周下降34.15%；深圳环比下降32.86%，较去年调控当周下降71.33%。

二线城市，如武汉新房成交量环比上升10.45%，与去年调控当周相比下降27.65%；杭州环比上升177.64%，与去年调控当周相比上升0.72%；南京成交量环比上升1.31%，与去年调控当周相比下降72.02%；济南成交量环比下降14.44%，与去年调控当周相比下降72.02%。

从月度数据看，受春节因素影响，各热点城市2月新房成交量较1月环比大幅回落。54个大中城市环比下降55%。其中，一线城市环比下降65%，如北京下降32.39%，深圳下降46.23%，但有部分城市继续增长，如上海上升49%、广州上升0.54%；二线城市环比下降63%，如武汉下降16.13%，但有部分城市维持上升势头，如杭州上升9.65%；三线城市环比下降45%。

此外，根据国家统计局公布的数据，2月，15个热点一二线城市中，除广州、天津、上海新房价格环比微升，济南、福州环比持平外，其他10个城市新房价格均有不同程度下降。

限购难阻房地产回暖

在不久前举行的广东房地产市场景气分析会上，与会嘉宾普遍认为，今年热点城市房地产成交量将有所下降，总体房价上涨趋势将得到遏制，但预计调整幅度有限。世联行董事长陈劲松认为，得益于都市圈和城际交通发展，人口政策等利好，房地产需求将不断积累，长远来看恐怕限购“难止回暖”。

有分析人士指出，一线城市周边的市场现象，很大程度上说明一线城市的部分购房需求外溢。从调控内容来看，各地纷纷出台认房又认贷政策，使得二套购房压力增加，一些热点城市房价或回调。而对于部分三四线城市来说，若地方政府积极引导，在本轮楼市升温周期中，不仅不会带来房价过快上涨，反而有利于去库存。

值得注意的是，随着热点城市土地供应逐步下滑，房企在热点区域补充土地的积极性高涨。

光大证券研究报告显示，2017年1月，热点城市土地供应下滑显着，一二线城市环比跌幅分别为55%和77%，预计2月土地供应量和土地平均溢价率也将维持在较低水平。根据克而瑞的数据统计，2016年南京土地平均溢价率为76%，今年初至2月12日，溢价率已降至59%；郑州的溢价率从32%降至15%；北京从38%降至14%；广州从37%降至11%。在行业总规模下降、行业集中度高速提升的大背景下，房企在热点区域补充土地的积极性高涨，布局热点城市、押注长三角等活力区域、抢跑补库存态势明显。

2017年1月，25家企业拿地金额超过20亿元，其中12家超过50亿元。大多数热点城市依旧火热，如长沙、青岛、深圳拍卖地块平均溢价率均超过50%，厦门三幅宅地、南京五幅宅地也都触及价格“上限”。

来源：中国证券报