扬州楼市“限售令”：住房产权未满2年不得交易

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    继常州出台了江苏省首个住房“限售令”后，扬州市昨天跟进推出了当地的限售政策，规定本地家庭拥有两套住房以上、外地家庭拥有一套以上的，领证未满2年的不得上市交易。自此，国内已有11座城市相继出台了类似的限制售房政策，这是否意味着住房限售已经成为新一轮楼市调控的“标配”？南京是否会跟进？记者昨日采访了相关人士。
11个出台“限售令”城市
　　厦门：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易
　　成都：高端人才所购住房5年内不得上市转让
　　福州：新取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续
　　青岛：房屋取得不动产证后满2年方可上市交易
　　广州：新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让
　　长乐（福建）：取得不动产证未满两年的，不得上市交易
　　常州：新购房满2年方可上市交易
　　惠州：新购买的商品住房满3年方可转让
　　珠海：新购房屋3年内禁止交易转让
　　东莞：升级限购，满2年才可交易
　　扬州：产权未满两年不得交易
　　又见限售
　　扬州昨推楼市新政 未满两年不得交易
　　11日，扬州市政府发出促进市区房地产市场平稳健康发展的通知。据悉，该通知当日起实施。
　　通知要求，参与商品住宅用地竞拍时，同一竞拍人（含子公司、分公司）在同一批次土地拍卖中，最多只能竞得一块住宅用地；在市区已取得土地的房地产企业如有尚未开发（未取得建设工程施工许可）的商品住宅地块，不得参与市场竞拍。对超过2年不开发、配套设施未先建到位的，逐一清查处理。
　　通知规定，加强商品住宅用地成交价格的控制。合理设置商品住宅用地的挂牌起始价、指导价和最高限价。当土地竞拍达到指导价时，将住房销售模式由预售改为现房销售，当土地竞拍达到最高限价时，中止现场竞价，对有意继续竞价的企业，采用现场摇号方式确定中拍人。同时规定，房地产开发企业严格执行明码标价和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）。
　　通知称，物价部门加强对商品住房的成本核算，备案价不得高于周边地块同类产品住房的价格，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价。设置已购商品住房转让年限，在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。
　　此外，通知还规定，房地产开发企业在取得商品住房预售许可证后，应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理预售许可的商品住房用于抵押融资；金融机构不得接受房地产开发企业用已办理预售许可的商品住房作为抵押物。
　　扬子晚报全媒体记者 陈咏
　　记者追访 “限售令”肇始厦门，10城已跟进
　　今年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，此举被业内人士称作住宅“限售令”，这也是全国首个推出类似政策的城市。专家认为，出台该项政策的初衷是为了压缩炒房客“快进快出”的获利空间，而普通买房人通常不会在领证2年内便上市交易。
　　此后，“限售令”陆续在国内10个城市推开，分别属于四川、福建、山东、广东、江苏等省份，最近的一个是扬州。昨天该市出台了最新的楼市调控政策，规定在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。
　　短短20天内竟有11座城市在各自的楼市调控中加入“限售”的内容，楼市专家认为这将有效破坏房产炒作的套现机制，对稳定市场有积极作用，正是因为对其他城市有借鉴意义，因此不排除有更多的城市加入“限售”的行列，换句话说，扬州不会是“限售令”的最后一个城市。
　　专家细说 “限售”5种套路，严厉程度大不同
　　尽管这11座城市的调控政策里均包含了“限售”，不过在专业人士看来，“套路”却各不相同。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉扬子晚报记者，从“限售令”的严厉程度上区分，总共可以划分成五个等级。
　　套路1 新购、已购均限售
　　城市代表：扬州、青岛
　　解读：最新出台的扬州“限售令”规定本地户籍只允许1套房不受限制，外地户籍则无论有几套房，一律2年内不给卖。张辉指出，卖旧买新、改善换房等需求被打压，将使得原先的投资客遭“关门打狗”，新的投资客也不敢入市买房了。新房、二手房全面受到打压，也会波及正常的改善换房、变卖房产应急等需求，恐怕也是无奈之举。
　　套路2 只限售新购房，不限已购房
　　城市代表：常州、厦门、福州、广州、珠海、惠州、东莞
　　解读：张辉指出，虽然已购住房不受限售令影响，但是只有自住购房者接盘，投资客不再买新，也不敢接盘二手房，市场上只有学区房等少数二手房容易出手。因此可以判断，这些地区的新房受到严厉打压，二手房受部分打压。
　　套路3 企业购房被限售
　　城市代表：杭州、广州、珠海
　　解读：这个容易理解，此举将堵住以企业名义投资炒房的漏洞，进一步规范市场行为，彻底挤掉楼市“泡沫”成分。
　　套路4 个人及企业购房全部限售
　　城市代表：广州、珠海
　　解读：张辉指出，此举主要针对的是近期楼市较为活跃的地区，无论是企业炒房，还是个人投资房产，全部遭遇打压，可以说这是最为严厉的一类。
　　套路5 高端人才新购房限售
　　城市代表：成都
　　解读：成都规定“对重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的各类高端人才等人员所购住房5年内不得上市转让”。由于这部分高端人才属于极少数人群，因此对楼市整体基本没有影响。 扬子晚报全媒体记者 马祚波
　　焦点追问
　　南京会跟进吗？
　　相较于限购政策，扬子晚报记者采访的多位业内人士均表示，“限售令”更为值得关注。从共同点上看，“限售令”与“限购令”同样属于非常时期的非常政策，因为这两项举措均限制了个人购买与销售商品房的正当权利，相信出台该项政策的初衷是为了打压炒房客，即便“误伤”到普通买房人也是无奈之举。在不同点上，“限售”更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，恢复楼市的正常交易秩序。
　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，从近期部分城市出台的楼市调控措施来看，政府手中的“牌”仍源源不断，新的政策思路颇为值得研究，至于南京会否跟进出台“限售令”，就目前的形势而言还不好说。为了维护房地产市场的稳定与健康，目前已有30余座城市或被动或主动地调整楼市政策，预计在未来两三个月内还将增添新的城市名单。与短期的“补丁式”调控相比较，中国房地产市场更为需要的是符合国情、适应市场规律的长效机制，只有如此才能保证楼市的长治久安。
　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华则指出，遏制炒房的关键是让炒房者无利可图，只有预期收益下降才会遏制投机。“限售令”或许会在短期内起效，但是“聪明”的买卖双方可能会想出地下交易、提前转卖等方式规避，容易导致今后发生毁约等纠纷。因此，增加有效供给才是解决问题的关键，比如此前住建部发布的文件里曾提到，楼市热点城市需增加公租房和共有产权住房的供应量，只有如此才能平抑投资客的投资心态，买房人才能心中不慌。
　　

来源：扬子晚报

扬子晚报全媒体记者 马祚波

【编辑:孙静波】