多校划片”：北京城的一道房价杀手锏

潘多拉魔盒

“五一”前，北京市的海淀、朝阳、丰台、顺义、石景山、东城、西城和密云八个区在24小时内密集公布了今年的义务教育阶段入学政策。虽然各区入学政策略有差异，但都将“打击学区房”当成工作重点。入学方式上，北京市教委表示在促进公平就近入学的“单校划片+多校划片”结合方面，切实落实多校划片政策。同时将加大对入学条件的联合审查力度，未来还将根据房产、户籍、居住年限等因素，加大多校划片的实施力度。

由此可见，在今后以学区、集团为单元的发展趋势中，“一对一”将被“多对一”逐渐弱化，入学与买房脱钩。这一政策也取得立竿见影的效果，北京学区房的价格应声下跌。时代周报记者走访北京东城区获悉，区内部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过5%。

北京义务教育阶段推广多校划片，是否意味着学区房的大限将至？这一经验又是否会被推广到全国？

答案仍然不确定，但有一件事已经确定，北京房价稳住了。

对“学区房热”祭杀手锏

三个月前，一则题为“北京小学学区房25万一平仍抢手”的报道称，一位买家出资1200万元买走丰汇园小区39平方米的1室1厅，只为让孩子就读宏庙小学。“天价学区房”、“过道学区房”均使北京学区房在三个月里热度不减。今年3月开始，北京陆续出台相关规定制止了这些怪象，例如“过道学区房”等一律不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格。

自“3·17新政”实施以来，北京已多次加码房地产调控政策，一块块板子打下来，北京的房价调控思路渐渐清晰。

4月16日，北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。对“学区房热”祭出两道杀手锏：部门联动审核，区教委要联合相关部门共同审核入学资格；根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式，形成更加公平完善的就近入学规则。

北京理工大学教育科学研究所所长杨东平接受时代周报记者采访时表示，多校划片意味着，优质的教育资源通过其他方式进行配置，拼房子变成拼其他东西，靠买房进入好学校的路子变窄而且更加不确定。

而4月底各区出台的“入学新政”再对学区房热泼了冷水。朝阳、顺义等区明确提出，将以房产、父母工作地、落户等为关键指标，确定入学优先顺序，这让刚买学区房的家长格外焦虑。

丰台区政策规定，学校在接收完成单校划片入学的学童后，剩余的招生计划根据填报的多校划片志愿由电脑随机分配，确定入学学校。

值得注意的是，在北京各区的义务教育入学政策中，不约而同地加强了对房产“实际居住”功能的审核。实行入学资格联动审核机制成为各区共同的选择。朝阳区教委相关负责人曾表示，在入学这件事上，“实际居住”变得越发重要。

学区房成中介的“禁忌”

链家研究院4月底的数据显示，北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城、西城、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价分别下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

北京房价调控组合拳初见成效。

3月24日，北京市住建委联合工商、地税等部门组成的检查组，对西城区包括链家、我爱我家在内11家中介门店实施关停处罚措施，其中一个重要原因就是涉嫌炒作天价学区房、哄抬房价。

时代周报记者走访了多家房地产中介企业，发现各家中介的门店普遍都很冷清。“我们这里没有学区房，一直都只卖住宅。具体有无学位只有业主才清楚。”另一家中介的答案也是“学位房从来就没有卖过”。

显然，学区房成为中介的“禁忌”。而时代周报记者查询了解到，此前出现成交单价25万元/平米“天价学区房”、拥有宏庙小学优质学区的西城区丰汇园小区，在入学新政出台后的单价在18万-22万之间，最低下探到14万元。

据《新京报》报道，4月北京商品住宅（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）成交额为130.9亿元，较3月的311.2亿元跌幅高达58%。同时，4月北京商品住宅成交套数仅2214套，远低于3月的7594套。此外，成交额也远远低于今年1月、2月，为今年以来的最低点。

公开资料显示，近年来北京房价有过两次较为明显的下调：第一次是2009年上半年，受国际金融危机影响，北京房价下调幅度约20%；第二次是2013-2014年，北京楼市成交量明显下滑，价格出现下调。而今年这一次房价下跌，最明显是好地段、学区房的大规模跳水。从具体政策落点的轨迹和前后关联来看，接受时代周报记者采访的多位专家普遍认为，本次北京房地产调控是为了具体落实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，和以往重拳打击炒房、抑制房价上涨过快的目标类似，但这次拿出的控思策略却略有不同。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计，北京房价此轮调整幅度约7%。多位市场人士也预测，北京房价调整幅度或在5%-10%之间。

多校划片也是双刃剑

多校划片是2016年首次出现在教育部的官方文件中，用以缓解择校热，此后义务教育多校划片成为学区房降温的“杀手锏”。今年2月，教育部网站发布了关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知，明确2017年包括北京在内的19个重点大城市实现100%小学划片就近入学，建议“学区房”问题突出的地方积极推进多校划片。

不过，中欧国际工商学院经济学者刘胜军认为多校划片倘继续扩大，可能会产生新的问题。比如根据就近入学的原则，可以上小区附近的学校，但多校划片后，可能有部分学生无法就近入学，需要到几公里外的其他学校入学。

根据北京市教委数据，2010年以来，北京市适龄儿童少年人数每年平均递增2万人，年均增长20%，这无疑加剧了很多人对学区资源会愈发紧张的担忧。

刘胜军亦认为解决教育资源稀缺问题才是治本之策。从这个意义上讲，北京2017年义务教育入学意见首次新增的加大市级统筹力度的内容表述更值得期待。据朝阳区教委相关负责人介绍，2017年朝阳区将通过扩班额招生、统筹片区学位资源、购买民办学校资源等方式，扩充学位数量，提高教育供给能力，计划新开学学校3所（1所小学、2所一贯制学校），预计提供起始年级学位600个，改扩建教室19间，增加学位760个，扩充班额增加1160个学位，最大限度地解决学位紧张问题，满足入学需求。

石景山区则在原有五大教育集团的基础上，将在北部、东南部学区分别成立北大附中附小教育集团、北京景山远洋教育集团，以3所优质校（北大附中石景山学校、北大附小石景山学校、景山远洋分校）为龙头，建立以推动教育品牌升级为宗旨的学校发展共同体，带动5所相对薄弱校共同发展，完善“四横八纵”集群化发展格局，促进区域教育优质均衡发展。

“核心区”早晚也会改革

尽管多校划片成了北京四月里的一道杀手锏，但时代周报记者梳理各区今年义务教育入学政策发现，东城区入学政策并未发生改变，“六年一学位”和“多校划片”等改革几乎都未实行。此次入学新政前，西城区取消“推优”传言甚嚣，但新政出台几无变化，在取消小升初推优后增加了全区大派位，集体户子女上学和2016年也无差异。

根据《北京市西城区教育委员会关于西城区2016年义务教育阶段入学工作的意见》和《2016年西城区非本市户籍适龄儿童入学证明证件材料审核办法》，西城区房管局审核父母的西城区实际居住证明是关键条件之一，买房入学仍是最快捷的途径之一。

而前几年，东城区和朝阳区为尽可能普及优质学校资源，取消了推优，采取单校划片制，某种程度上促成了学区房的火热。

对此，教育观察者闻风分析道：“第一，东城、西城是北京市教育的核心，牵涉面最广、受关注度最高、影响范围最大，更适宜平稳过渡，防止操之过急而适得其反；第二，城六区及其包含的东城区、西城区的改变已容纳在未来的实际举措中，只是时间早晚问题。”

总体来讲，北京市的教育仍是选择大于努力，比如说石景山区考上清华、北大的有4个，全区最好的中学是9中—是市重点，但赶不上西城区的普通中学。