中房接手中交 能否扭转业绩颓势尚存疑

丢失了记忆

“中交系”地产整合仍在路上，近日，中房地产发布公告称，正式代为经营管理中交地产。重组失败后，中房地产以托管形式接手中交地产业务，获得资本市场认可。对于业绩并不突出的中房地产而言，接手中交地产业务后，尽管能获得较多资源，但是该公司未来在发展中能否扭转财务颓势，仍有待市场来检验。财报显示，中房地产已连续两年净利润下降，呈现出明显的“增收不增利”现象，2016年中房地产净利润为1186.73万元，同比减少58.25%。

连续亏损

近两年，中房地产净利润连续下滑，“增收不增利”成为该公司发展的阻碍之一。

近期，中房地产一季度财报预计归属上市公司股东净利润亏损约2438万元，相比去年同期亏损560万元，亏损增大了3倍。对此，中房地产表示，亏损原因是新项目拓展、销售扩大、增加人员配置等因素，导致销售费用、管理费用较上年有较大幅度的上升，另外，报告期内部分项目利润率较低，导致整体利润率下降。

不仅是今年一季度，中房地产前两年净利润也在持续下滑。2016年年报显示，中房地产全年实现营业收入21亿元，同比增长88.26%，归属于上市公司股东的净利润1186.73万元，同比减少58.25%，经营活动产生的现金流持续三年为负数。

此外，基本每股收益、加权平均净资产等指标也出现下滑情况，负债率则上升至85.74%，较2015年同期增加22.3%。针对资产负债率同比增加，中房地产回应称，主要为本期开发贷、发行债券及应付土地款的增加所导致。

“‘增收不增利’的一个很重要原因或在于此类地产企业销售节奏比较慢，看似收入水平提高，但销售节奏慢，潜在的财务成本等会比较高，基于此，项目盈利的空间也不是很大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时如是说。

同样，同策咨询研究部总监张宏伟认为，中房地产净利下滑的原因有两点，一方面中房地产是以做保障房为主的公司，这一块利润较薄，再加上结算较慢，周转速度慢也会影响企业净利润。另一方面，该公司体量不大，成交控制不太好，这也会侵蚀利润导致亏损。

中交托管

不得不提的是，涉及中房地产的“中交系”地产整合仍在路上。重组失败后，中房地产并未放弃，只是将重组改为了“托管”。4月26日，中房地产公告表示已于4月21日与中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）、中交地产有限公司（以下简称“中交地产”）签订《托管协议》，中房地产正式代为经营管理中交地产。

对此，中房地产公告称，托管中交地产是为尽量减少和避免与地产集团下属地产业务目前存在的同业竞争情况。事实上，同业竞争困扰“中交系”地产由来已久，地产业务整合的决心也早有显现。2015年，中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）为推进内部房地产板块整合，出资成立了地产集团。此后，以地产集团为依托，中交集团开启了旗下房地产业务漫长的整合之路。

目前，中交地产国内房地产发展布局主要依靠绿城中国和中房地产“A+H”两家上市公司以及中交地产。作为A股上市平台，中房地产在中交集团的地产业务整合过程中扮演着极其重要的角色，从重组失败，再到托管，采取了一系列措施。

中房地产代为经营管理中交地产后，人事调整也紧跟而来。4月27日，中交地产披露了关于董事、监事、高级管理人员发生变动的情况。公告显示，为推进房地产板块的重组整合，优化管理链条，中交地产决定进行14项人事变动。

对于“中交系”地产整合，张宏伟表示，其实在用中房地产的壳进行资产重组。“中交系”地产整合，一方面保证国有资产不流失，另一方面避免同业竞争。此外，整合后，中交资产规模进一步加大，提高了行业竞争力。

能否救场

对于连续两年净利下滑的中房地产而言，接手中交地产后，能否扭转业绩颓势呢？

对此，张宏伟表示，绿城本身也在“中交系”内，中房地产的一些项目嫁接绿城品牌的话，对于地块价值的挖掘，有可能对中房地产未来利润的提升起到一定帮助作用。

严跃进认为，中房地产托管之后将拥有更多土地储备，就目前融资收紧的环境看，后续对于中房地产的地产业务、节约拿地成本、现有土地资源开发等都有积极作用。对于中交地产来说，通过让所有房地产资源和项目归集到中房地产旗下，有助于专业化和独立操盘的目的。专业化的提升也有助于中房地产股票的提振，尤其是注入更多的土地资源和保持独立的运作后，中房地产的市值更容易做大。

在后续盈利方面，类似企业需要扩大融资渠道，继续加大在招拍挂市场上的拿地力度等，惟有做大规模才可以更好地降低运营成本，发挥规模效应。中房地产的品牌影响力其实一般，后续资源整合以后如何寻求发力很关键。另外类似绿城的股权投资也被纳入到此类企业中，后续和绿城的合作需要进一步展开。另外，中交地产当前的优势是有较好的海外投资机会和建筑工程特色，后续若出现业务的结合，要防范部分成本被隐性化，即看似房地产开发的造价成本降低了，但或转移到此类母公司中交集团上面去。

此外，中房地产接手中交地产后，如果管理层能力不跟进，那么项目并入以后，反而增加了运营的成本。后续对于产品的定位以及开发出较好的产品系列等，都是类似企业需要关注的。

（来源：北京商报）