杭州迈入存量房时代 二手房市场戴上规范化“紧箍咒”

麦克格雷迪

　　本报资料图片。本报记者 董旭明 摄

一手住宅成交28525套，二手住宅成交29242套！近日，杭州市住房保障和房产管理局公布的一组数据显示，2017年第一季度，杭州市区（含余杭、萧山、富阳、大江东）签约房源中，二手住宅成交量首次超过一手住宅。

这意味着，杭州房地产市场正式进入“存量房时代”。

今年一季度

杭州二手住宅成交量首超新房

一个城市是否进入存量房时代，最简单的判定标准，就是二手房交易量是否超过新房。

杭州商品房市场发展至今，由于土地持续供应、新建商品房频频入市、大众买新不买旧观念浓厚等原因，楼市过去长期处于新房成交量高于二手房的局面。

但过去两年，在去库存的影响下，杭州可售新房数量下滑明显，加上新推地块的预售证审批要求提高，导致新房从拿地到入市的供应周期在变长。

自2015年起，杭州市二手房成交量明显增加，此现象在主城区尤其明显。杭州市住保房管局市场处的数据显示，2015年杭州主城区二手住宅成交43794套，超过同年新建商品住宅的43679套，实现了逆转。到了2016年，主城区二手住宅成交量爆发，共计成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城区率先进入存量房时代。

2016年3月1日，杭州市区（含余杭、萧山、大江东、富阳）新房成交441套，但二手房成交有445套，这是杭州史上首次市区单日二手房成交量超过新房。今年一季度，官方数据显示，杭州市二手住宅成交29242套，高于同一时期商品住宅成交的28525套。

杭州市住保房管局副局长冯晶在二手房交易监管服务平台发布会上指出，2017年第一季度，二手住房成交套数首次超过新建商品住房，这标志杭州楼市正式进入存量房时代。

在“野蛮生长”的时代

二手房交易纠纷多

相比新房市场的规范，二手房交易过去一直存在许多问题，当市场容量不大的时候，二手房市场处于“野蛮生长”的阶段。

二手房的整个交易过程复杂、繁琐，不了解内里的“门道”很容易引发纠纷：虚假房源是二手房交易的一大弊病，网上看到新挂出的低价房源，电话打过去一问被告知房子已经被买走；定金都交了，却发现房子已被抵押；因为中介佣金跳单，两家中介公司的经纪人大打出手；手机号码被倒卖，每天接到N个中介电话，不胜其烦……

由于这种种弊病，以及糟糕的体验感，令很多人对二手房中介这个行业及其从业人员的信任感不强，所以不少购房者为了保险，宁可花高价购买新房，也不愿意在二手房市场中淘一套性价比高的房源。

二手房中介行业的从业人员也良莠不齐，流动性极大。在房产经纪人圈子里流传着一句话，二手房经纪人能干一手房经纪人的活，但一手房经纪人要想转变为二手房经纪人，并不容易。

“二手房经纪人对专业水平要求比较高。”房多多杭州分公司交易中心负责人告诉记者，二手房从房东挂牌、寻找买家、谈妥交易、房产过户等一系列流程，很考验经纪人的专业水平及信誉度。

目前杭州市区（含余杭、萧山、富阳、大江东）经过报批的中介机构共有380个，门店数1265家，共有18949名从业人员，交易过程产生纠纷，自然少不了。杭州市住房保障和房产管理局网站显示的投诉经纪行业的纠纷，近三个月就有62宗，这还是去年11月1日经纪管理服务平台上线运营成熟之后的投诉量。

当存量房时代来临，二手房交易量超过新房，对二手房市场的规范必不可少。

解决痛点，打造透明二手房市场

杭州走在了全国先列

在二手房市场的监管上，杭州一直走在全国前列。

2016年11月1日，杭州市房地产经纪行业管理服务平台上线，半年左右时间完成了对杭州市区90%以上的中介机构及经纪人的管理，覆盖当中每笔二手房交易，并对每笔交易的评价率和满意率进行排名公示。

5月4日，二手房交易监管服务平台（房产交易网）推出。“房产交易网”通俗点说类似于2004年上线的透明售房网，是房管局旗下针对二手房交易设立的网站，借鉴互联网消费模式，解决传统房产中介行业虚假房源、产权不明、看房辛苦三大痛点，打造透明二手房市场。

一套二手房如果网上合同已经签订，那么在网站上房源就会自动下架；购房者与房东签订纸质《杭州市房屋转让合同》，其他有意向购房者能及时知道房源是否有效，避免一房多卖；被查封、产权有疑问的房源，不但不能上线挂牌，即便中途被查封，交易也能及时终止；若是房源挂牌后不想卖但中介不配合的，也可以去相关证明窗口直接撤销房源，待3个月的委托协议期满后直接在房产交易网上下线等。

“去年11月1日，经纪人管理服务平台上线是二手房市场监管第一步，通过给经纪人打分的形式，约束了经纪人一些不正当行为。”杭州市房产交易产权登记管理中心副主任蒋益锋告诉记者，5月4日上线的杭州市二手房交易监管服务平台（房产交易网）是第二步，针对市场常见的虚假房源、一房多卖、产权存疑等弊端，从源头上进行控制。

房产交易网上线仅5天时间，已有近16000套房源完成审核并挂牌。“为了让中介公司有时间梳理房源，给了他们一个月的调整适应期。等6月4日之后，所有符合资格出售的二手房，购房者在房产交易网上都能看到，信息更加透明。”蒋益锋说，从概念提出到落地也就一年多时间，目前两步走都在顺利进行，未来看情况，不排除还会有进一步动作完善二手房交易的监管。

早已进入存量房时代的上海，二手房交易过程产生的资金就受到官方监管，买家将房款打到指定的监管账户，在未完成房产交易过户前，可确保这笔资金的安全性。但在杭州二手房市场，资金监管账户是中介自行选择银行开设账户，报房管部门备案。若是遇到不规范的中介公司，那么购房者还是会存在一定的资金风险。接下去，这有可能也纳入监管。

“去年年底我们已经在做相关的工作，房东售房的委托协议、真实房源上架、经纪人评价体系等，目前进展还是很顺利的。”豪世华邦营销总监刘辉说，监管服务平台的上线，建立了公信力强的真房源发布平台，可以有效监管房源真假，也能让中介公司更注重服务及员工形象，有助于未来行业的发展。

随着杭州市区存量房时代的到来，监管及时跟上，不仅能更多保障购房者及房东的权益，还引导了整个行业朝着健康的方向发展。

（本报记者　江嘉宜）

来源：钱江晚报