房地产市场为何持续火爆？

月落静池

导读

在政府严厉管控，地方一把手书记问责的情况下，房地产售价逐渐走低，与二手房的售价形成严重倒挂，甚至新房售价低于同期相当地块的楼面价的。开发商对于违背市场规律的政府调控，唯一的办法就是捂盘惜售，造成房市供不应求，一些刚性需求者和住房改善者一房难求。

抢房，抢房，还是抢房。

五一期间，江苏的盐城、太仓，抢房潮让人目瞪口呆。几十号人抢一套房不稀奇，几百号人抢一套房也不少见。现在已经不是日光盘，而是秒光盘，一般关系递的条子根本不管用。

其它城市也是如此，杭州滨江买不到房，湛江在抢房，南宁4月30号龙光楼盘抢房，4月29日，荥阳在假期开盘的多个楼盘被一抢而空，不少购房者裹着被子连夜排队。土地同样稀缺，有个朋友说，有114家开发商抢苏州的一块地，盛况前所未有。5月8日，南京最贵的“地王”项目河西葛洲坝G14地块公布了相关规划，该楼盘将由5幢高层组成，户均面积200平方米以上。地产商以32.8亿元拿下这幅位于青奥村附近的住宅地块，楼面价高达45213元/㎡。

从房地产开发企业来看，房企拿地热度掀起了今年以来的新高潮。仅2017年的4月，保利、龙湖、中海、首开、碧桂园和万科等品牌房企拿地金额都在百亿以上。其中，碧桂园已经连续五个月拿地金额过百亿，中海连续两个月拿地过百亿。

一、抢房的三个原因

1、房价被强行抑制，给予购房者明确回报

某市的中环，周边二手房交易均价2万以上，开发商新购土地楼面价1.3万左右，周边新开楼盘价格被硬性压制在了1.6万左右，开发商自己也说，买此盘必涨，关键是能否买到。

现在地方政府抑制价格，相当于地方政府把开发商的部分利润强行让度给了购房者，让购房者得到了一部分几乎无风险的收益，有如此好事，购房者当然有多少买多少。

价格被强行抑制，利润和收益却不会凭空消失，只不过是这部分收益归谁所有而已，以前收益主要由地方政府与开发商所有，现在部分溢价被投资者抢到，自然是甘之如饴。

房价上涨，投资者抢购，房价不涨，投资者还是抢购，不是房价不管用，而是目前的房价平稳是假象，房地产的实际利润并没有降低，只不过人为控制房价，让大家抢房分享收益。

让房地产回报真实下降，房地产市场才能稳定，去杠杆和降货币是两个比较行之有效的办法。

2、不仅收益高，而且坐地生钱

房地产市场火，说明货币购买力下降是共同的预期，也说明目前的货币供应远远超过实体经济需求，货币被挤入投资市场。货币超发，通胀严重，股市萎靡，只有房市风景这边独好！

2016年之前，民间投资增速一直高于全社会固定投资增速。进入2016 年以来后，民间投资增速下滑甚至失速，显著低于全社会固定资产投资增速。

今年一季度民间投资增速回升，与基建的上升有密切关系。任泽平分析，民间投资在制造业和房地产领域分别占81%和71%。

因经济转型，资金进入两大类市场，基建与高端制造业，民间投资的门槛上升，或者有大量资金，或者有技术优势，而绝大部分投资者不具备资金、技术、人才优势，这些资金离开实体经济后，转战投资市场。

目前广义货币M2确实处于下降周期。2016年1月开始进入收缩周期，当月新增信贷2.54万亿，M2年增速为14%；2017年3月，M2年增速降至10.6%，分別比2017年2月和2016年3月下降0.5%和2.8%，处于历史低位。但是，绝对值仍然可观。截止到2017年4月末，M2余额159.63万亿元，同比增长10.5%；社会融资规模增量1.39万亿元，同比增加了6133亿元；人民币贷款增加1.1万亿元，同比增加了5422亿元。

既然货币已经进入收缩周期，房地产为什么还这么火？问题是，我们的基数太高，即使每年增速降到最低的11%，七年之后也会翻番到310万亿。也就是说，到那时，货币购买力还会大幅下降。当货币贬值成为大众预期之后，优质资产争夺战也就随之展开。

3、房产是投资产品中魅力最大的

到目前为止，没有一种投资品具有房地产的吸引力，房产是投资市场最有魅力的妖精。

期市等不是普通人进得去的，股市作为实体企业融资平台的性质越发明显，处于震荡周期，对于多数人来说，房地产成为够得着、享受得到的投资品种。

通胀率10%，GDP增速6.5%，一年期银行存款利率1.5%，资金势必从实体和银行中被挤出来，房地产在股市捉妖之际成为唯一的出口，因而显得金光灿灿。

越来越多的民间财富被绑定在房市上，房地产与地方财政血肉相联，未来剥离恐会更加痛苦。

二、拿什么来拯救你，中国房市？

中国房地产最有魅力的地方，就是各种百转千回波浪起伏之后，总有一股神秘的力量，将这个行当解救于水火之中。

1、中国房地产是个发育过快的孩子

中国地产发展其实只有很短的时间，从2000年开始之后才真正的成为一个正规的行业在运营，这个行业在开始的前几年当然不会有问题，就像一个刚发育的孩子，看到什么吃什么都是正常的。

房地产行业在中国经济快速发展浪潮之下，也在经历超速的成长。这个成长速度超过了中国整体经济，因为孩子长得快，每天蹿一点。但是，五六年之后发现，这个速度还是快的惊人，惊人到其它行业不行的时候还在长个，堪比姚明。

再过两年，发现房地产依然不停地扩张，此时的中国经济虽然还好，但是已经远不如往年勇猛。所以，在2007-2008年间，很多主流的观点就是中国经济离不开房地产。这种观点非常大众化，大众化到了忘记房地产还是个孩子，只有不到十岁，只是个头长得快而已。

2008年全球经济危机，整个地球的GDP都在急速收缩，但是中国经济不能接受这样的失败，甚至不能接受速度一点点的放缓。好在政府强势，四万亿政策出台救市。花钱刺激是一个很好的模式，但是钱花在哪里好像是一个值得思考的命题。

被人们诟病的房地产又重新进入各级政府领导的视野，许多城市以办理蓝印户口吸引购房者，银行把放贷当作政治任务来完成。四万亿流入各级地方政府之后，政府靠着这些钱研发了城投债，四万亿变成了四十万亿，全部通过土地的方式转化为了地产。

房地产虽然还是个孩子，但是很争气，补品虽然吃得过猛，好在底子很好。四万亿助推了行业快速扩张，也带动了中国经济的二次腾飞，甚至增速一度超过预期。

2、三年之后，问题逐渐显现

三四线城市之前的土地供应太迅速，而人口导入并没有想象中那么勇猛，所以房地产这行有了一个传统行业都很头疼的名词，叫库存，鄂尔多斯、宝坻新城、曹妃甸等一连串的鬼城映入人们的视线。

普通行业为什么这么痛恨库存，库存的存在代表着你产品研发失败，除了之前的生产成本都浪费了，而且后面还会持续产生仓储成本。消费品行业降价促销看似福利百姓，其实是断臂求生存，而房地产库存更加痛苦的地方在于，生产成本浪费之余，你却没有回改的机会，而且仓储成本在借杠杆作用下百倍的放大。

房地产库存堆砌得大到惊人，到后面使得中央政府出尽大量红利进行扶持，高铁、卫星城、购房补贴，各种政策层出不穷，甚至到最后停止部分城市的土地出让，可以见得当初库存的量有多么的大。

中央救市大概花了三年时间，解决了一点问题，但是却没有从根上彻底解决。毕竟对于三四线城市，最基本的还要让人愿意去，这一点不解决，一切都无逻辑可谈。

3、城市挤压逻辑是股神秘的力量

从2014年开始，一线城市在房地产发展15年时间后，城市率先进入了置换需求的迭代，置换需求的威力来自于改善，不像年轻人空手买房子，而是卖了房子买房子，购买力瞬间提升，而且在可以贷款的情况下得到成倍放大。

置换需求崛起给城市最大的两点改变：一是二手房市场的崛起而且逆袭，从深圳开始到京沪，二手房开始成为城市的霸主；二是一线城市的房价激增，即从这几年开始，一线城市房价在保持难以想象的速度逐年扩张。

价格提升是合理的，毕竟中国只有四个一线城市，但是价格提升产生了一个辅助效应-城市挤压。一线城市房价五万元，相临城市3万就是合理的。这个逻辑很无理，但是在绝尘而起的房价面前，就变得那么的理所当然。所以，二线、三线乃至四线城市猛然间发现了这样一个逻辑：去库存就有了天然的推动力，而且让这样的推动力更加完美，一切手段无原则的模仿一线城市，土地以制造地王为荣，鼓励举牌，并且争相进入限购城市行列，因为发现一旦颁布限购，去库存的速度反而更快了。

2017年的楼市发展进入两级分化的模式，一线城市高高在上，二线城市火热发展，三四线甚至五线城市还有很长的路要走、库存要去。

中国房地产进入一个标准的纺锤体模式，虽然此时这个行业还未满18岁，尚未成年。

4、城市群发展是另一股神秘力量

2017年，对三四线城市的楼市，又有了一股新的力量，这股力量的名字叫城市群发展。

是的，所有人都知道一线城市很牛掰，所以政策就明显的告诉大家，一线城市不仅仅要带动二线，还要带动周边。所以城市群的概念就出来了，逻辑也很简单，解决三四线，先从解救一线城市周边的三四线做起。

所以，从2011年开始司空见惯的城市规划蓝图在2017年又开始浮现，唯一的差别是，那时候大家强调自己如何做大，这一次大家强调自己如何依附老大，语气态度措辞不尽相同，但是结余和当年都非常的类似：我会更好。

一号作品来自雄安新区，这个八线的三个穷县抱团取暖，小乞丐瞬间成为网红小鲜肉，出场费也是一夜之间飙升，秒杀二线城市已经是客气，比肩一线可能是目标诉求，否则不能称之为千年大计，国家大事。

5、城市更新是房地产的下一股力量

一线城市在此轮严控过程中房价被抑制，一个重要的动作是因为，最近一年的土地出让都来自郊区地块，城市总是卖犄角旮旯的房子，房价会被低估，加之政府限价。但是未来伴随着城市中心的旧城改造和城市更新，拆违力度升级，一线城市的核心区域产品慢慢开发之后，可能一线城市又会有一轮新的上涨。

这样的上涨似乎像一个圆心，慢慢向两边扩散，套路和当初一样。这股力量甚至可以看得到时间表，大概在2020年。中国房地产就是有股神秘的力量，推波助澜在推动这个行业快速发展，没人在乎的这个行业哪怕到了2020年也不过20岁。

20岁的年轻人还在啃老，而同龄的房地产行业，好像是历尽沧桑的老人，这个时候已然经不起任何的折腾，完全靠轮椅这种外力才能走上各种舞台。

三、结束语

总有一股力量会拯救中国的房地产行业，不论这股力量是否合理，但是这股力量确实存在。

2016年中国房地产业和建筑业累计增加值占据全国GDP的比重达到13.10%，中国房地产投资占GDP的比重为23.73%。如果在十年之内，有一个或几个新的产业能够代替房地产业在中国经济总量的比重，使房地产投资占GDP的比重低于5%，那么可以断定地说，房地产的发展窗口期就是十年。在这十年的窗口期里，投资房地产是最安全的，而且收益是可观的。窗口期的长短，完全起决于替代产业出现的早晚。

一方面使用看得见的手违背市场规律的乱作为，另一方面埋怨不被承认市场经济地位，此举无异于一种流氓行为。

摘自《叶檀财经》和《真叫卢俊的地产观》