上海：停批类住宅项目 1700万平米类住宅将被整顿

丢失了记忆

新华网北京5月19日电（徐朋）17日下午，上海住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下简称《意见》)。《意见》要求停止审批公寓式办公项目，加大此类项目的清理整顿力度。业内人士认为，《意见》的出台意味着类住宅项目将自此从上海市场消失。

部分项目或陷僵局

《意见》明确，以开发企业作为整改责任主体，并提出了分类整顿措施。上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目将近1700万平方米，对于其中尚未入住的约1200万平米房屋，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。对于已实际入住的约500万平米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于正在规划建设的项目，甚至已经批了预售许可证的项目，只要还没有交付入住，都会是本次政策重点整改的范围，也就是上述1200万平米尚未入住的房屋会受到较大的影响。可以预计，待上述1200万平米“类住宅”彻底整改恢复成为商业、办公之后，市场才会恢复正常销售，如果没有恢复完毕，这些“类住宅”项目似将持续处于销售停滞的状态。

此前，早在今年1月7日，上海市住建委发布公告，进行商办类项目的集中清理核查，主要方式是暂停网上签约；2月，闵行区率先公布类住宅处置方案，具体从项目规划、设计、施工、销售及验收等环节，对类住宅进行了梳理分析研究，将重点聚焦在开发商的违法、违规行为上。随之，嘉定区跟进，开始着手整治类住宅项目。此次《意见》的出台，标志着类住宅项目整治已由上海部分区域扩展到全市。

统计显示，截至5月17日，从上海“类住宅”的市场供求来看，因政策管控严格，市场表现保持低迷，从年初至今已连续5个月“零供应”，网签备案每个月也仅仅有2-3万平米，为2015年3月以来的网签值的最低的阶段。很显然，类住宅的成交量价表现在政策面影响下已经陷入困境，去化速度相比去年全年月度均值已经大幅降低。截至17日，上海“类住宅”已获得预售许可证且未网签的面积尚有87.42万平米存量面积。

政策整改下，部分“类住宅”项目很可能陷入僵局。据悉，上海有的“类住宅”项目去年年底已经销售完毕，但是由于网签的动作慢了一些，导致至今仍然有三分之一左右的“类住宅”房源没有来得及网签，项目回款陷入僵局；有的项目一期“类住宅”已经交房入住，二期已经在规划建设当中，但此时“类住宅”整改开始，项目在建设中陷入僵局；还有的项目已经销售甚至网签完毕，即将步入交房的阶段，但是由于“类住宅”的整改，项目也很可能面临进退两难的境地。

应对之策：谨慎拿地 转向持有运营思维

近年来，商业办公项目开发过程中，不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住等现象屡有发生，这些行为违反规划和建设管理等法律、法规，扰乱房地产市场秩序，严重影响公共安全，滋生社会治理隐患。

同时，由于近年来上海住宅市场实行较为严格的限购措施，打着“不限购”旗号的商住、类住宅项目便吸引了大量被限购令“卡住”的买房置业者和投资、投机资金，降低了政府的限购政策措施的效果，这也成为政府对商办、类住宅项目挥出重拳，进行整治的一个重要原因。

目前，上海、北京的“类住宅”（或称商改住）政策最为严厉，广州、天津、合肥、南京、成都、深圳等城市也已经开展“类住宅”或“商改住”项目的整治。业内人士认为，过去一年多房价上涨过快的十几个城市，比如苏州、厦门等等或许也将开展“类住宅”的整治行动。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次政策的影响主要有两点，第一是类住宅物业的投资属性被降低为零，既影响一手房的交易，也影响二手房的交易；第二是部分中介业务量会急剧下滑，部分房企也会面临业绩下滑的风险。

对于最新出台的政策，房企该如何应对？张宏伟提出三点建议：

首先，从投资拿地的角度来看，房企原来“类住宅”销售的思维不可再有，要从商办地块本身产业价值的角度，用运营的思维考量去拿地，而不可再从过去类住宅产品的角度去考量；

其次，对于自持部分，既然产权无法销售，那么，可以考虑产权和经营权、使用权分离，将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司，这或许是解决自持问题的一个办法；

第三，商办类项目可以考虑按照酒店业的规则，转型做酒店运营。由于这仍然属于商业运营，原则上可以操作。

　　(作者：徐朋)　

　(出处：新华网)