上海十年来首现租金下跌 一线房地产投资逻辑生变

我就在你不远处

上海房租出现了自金融危机以来的首次下跌。上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。

根据今年4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。

成交冻结，业主开始转售为租，据太平洋房屋闵行区域方面透露，该区域门店转售为租的客户最高达到30%。但“租金稳定、稍微下浮”。与此同时，上海近两年来拆违力度加大，回流二三线城市人数增加，导致租房需求减少。上海房租增速拐点首次领先房价拐点。

“房价暴涨缺乏基本面支撑，是造成这一局面的最直接原因。”一名金融界人士表示，当房价盲目过高时，租金无法跟涨，从而发出警告信号；反过来，经济的持续发展将为租金上涨提供支持，那些有基本面支持的房产将最先止跌甚至上升。

萎缩的二手房交易

机构数据显示，上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。今年1月份跌入低谷，成交仅76.9万平方米。

4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。二手房交易萎缩明显，尽管萎缩的这部分供应量和成交量，并不一定都转入租赁市场，4月各区域市场需求量季节性回落，大部分区域租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。

以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

另一方面，随着金融或虚拟资产膨胀、挤压实体利润的大环境正在调整，资产估值在下降。当前的租金下行只是推动楼市漫长价值回归之路的第一环。

上述金融界人士预测，房租下跌或对房价有一个影响路径：租金下跌初期，租金收益率被动进一步下行，随后房价进入横盘或阴跌（政府控制得好的话）；再回稳至一个相对合理的水平。

一线城市现端倪

实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。

据第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

今年以来的5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。尽管跌幅都在0.2%甚至更小，但是业内人士指出，因为这种情形已经将近十年没有出现了，一旦房租持续下跌，对于房价的影响也会更直接。

成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示，去年年底至今年年初，在楼市调控新政加强后，“由售转租”的情况大幅度增加，占据挂牌量的一成以上。

“调控政策加码后，原先打算出售的房屋转而出租，而原先打算买房的人也延长了租期，但是供应量增大后，价格也具有了浮动的空间。”卢文曦继续称：“降价几百块不值什么，因为相比于空租期一个月的损失，房东愿意主动降价。”

上述金融界人士认为，转售为租只是一个表面原因，深层次原因在于本轮地产牛市缺乏基本面的支撑。相较于交易价格存在的金融或者投资属性，二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的基本面：包括收入水平、物价水平等。

可以肯定的是，作为投资品的住宅正在弱化居住属性，更多的是交易和金融属性，加之国内楼市的非市场化，其结果是房价脱离基本面暴涨，泡沫叠加。然而，租金却是在市场化体系内的，租房者无力跟上投机客的步伐，自然会选择离开一线城市，而房子租不出去时，大部分业主都会选择降价。

　　(作者：唐韶葵)　

　(出处：21世纪经济报道 2017年05月24日)