杭州土地市场高热 新政没压住“不差钱”的房企

麦克格雷迪

5月22日，嘉兴一场放在千人大剧院举行的土地出让会震惊了全国。这也导致仅仅两天之后的杭州土地出让，站在了聚光灯下。

昨天，杭州主城区出让了1宗宅地和5宗商地，其中的三墩北宅地体量巨大，建筑面积超过20万平方米，起价超过22亿元，备受关注。

事实上，由于楼面价受到限制，土地新政挡不住“不差钱”的开发商巨大的拿地热情。金辉&建发以37.86亿元、现房销售、自持32%的代价，竞得三墩北宅地，楼面价为封顶的18488元/㎡。

首轮报价即突破现房销售门槛

自持比例创新高

这是杭州土地新规之后，第二场土地出让会。此次的焦点三墩北宅地，总起价约22.27亿元，楼面起价10875元/㎡。

尽管“高门槛”，但试图来“掠食”的房企依然规模不小，包括融创、越秀、金辉&建发、融信等，报名单位有近30家。

竞价开始后，首轮报价便到了封顶溢价70%。按照目前的杭州土地竞拍规则，溢价率达到50%，必须现房销售；而溢价达到70%时便锁定限价，转入竞报自持比例。而这场“血拼”直至金辉&建发联合体竞报32%自持比例时，才划上句号。

这也创造了杭州涉宅地块自持比例的新高。

此外，从最后结果来看，自持32%，意味着自持面积将超过6.5万㎡，那么可售比例面积不足14万㎡。据专家测算，即便不去计算因现房销售导致未来两三年无法回笼资金的资金成本，该地块实际的地价成本也在25000元/㎡左右，保本房价将接近40000元/㎡。

建发房产杭州事业部总经理张新昌表示，这个拿地的结果在可控范围内，自持部分也完全不是问题。

商地再现100%自持

本土房企广宇“厮杀”式补仓

优质商地的竞争激烈程度不输宅地。位置较好的商地，更是抢了不小的风头。

回顾4月26日的土地出让，竞拍的结果是三宗商地全都必须现房销售，招商竞得的田园商地更是诞生了100%的自持比例，同时必须配建2500㎡养老用房。

不仅如此，昨天上城区复兴单元商地，也经历了激烈“厮杀”，最终由本土房企广宇斩获，总价约2.6亿元，楼面价17405元/㎡，自持比例也达到了达到100%，还需配建500㎡养老用房。

对于“缺粮”多时的本土房企广宇来说，这是一次补仓，虽然100%的自持意味着广宇只能当“房东”。

业内人士表示，后续招商和广宇将如何运作这100%自持的商地，以及如何设置各自的养老服务用地部分，将成为业界的关注。

土地市场依旧高热

会否倒逼政策继续调整

与上一次杭州土地拍卖首次进入现房销售及自持时业界普遍“激动”不同的是，这次房企都很平静。对于他们而言，似乎早已预判到，接下去的宅地之争，进入自持阶段将再正常不过。

一位业内人士判断，杭州接下去抢地会更加激烈。“从土地新规来看，初衷是用现房销售的资金压力逼退开发商拿地热情，然而并没有成功。众多房企看在眼里，拿不到地的房企的心态会更加焦虑，而这一群体仍是多数。”这位业内人士说。

浙江中原地产首席分析师荆海燕说：对于资金实力雄厚的房企来说，两三年后现房销售，说不定就避开了这一波楼市调控，而每一轮调控之后，房价都会上涨，他们的利润届时会兑现。“目前的激进拿地，就是对杭州未来楼市的坚定看涨。拿不到地反而是他们担忧的。”

不过新政后的两次土地出让，尚未发挥新政的作用。土地市场继续高热，是否会倒逼政策继续调整，或是加大控价地的出让？我们拭目以待。

（本报记者 印梦怡）　　

(出处：钱江晚报 2017年05月25日)